бизнес
  земля
  инвестиции
  инновации
  ипотека
  консалтинг
  маркетинг
  лизинг
  менеджмент
  недвижимость
  персонал
  политика
  разное
  рекрутинг
  технологии
  финансы
  экономика
СТАТЬИ
Обзор вторичного рынка недвижимости сталинских домов

"Сталинки" постепенно уступают пальму первенства по качеству жилья домам последних лет постройки. У "сталинок" остался один "небьющийся козырь" - местоположение.

Сталийками риэлтеры называют добротные, "тяжелые" дома (до 10 этажей), построенные или спроектированные при Сталине Формально к этому типу жилья относят постройки конца 1930-хгг. ("кировки"). Однако в них деревянные перекрытия, часто нет места под ванную и кухню. Спрос на них не идет ни в какое сравнение со спросом на настоящие "сталинки".

"Классика" в цене

В агентствах недвижимости "сталинки" классифицируют по датам постройки и по площади (престижности). По времени постройки дома делятся на послевоенные (до 1955 года) и так называемые ранние "хрущевки" (вторая половина 1950-х - начало 1960-х гг.).

"Классическая сталинка" - квартира с потолками от 3 м (обычно 3,2 м), просторными комнатами, большой кухней и ванной, железобетонными перекрытиями, часто - лепниной на фасадах, большими окнами. В числе прочих достоинств: хорошая звукоизоляция, толстые стены, представительные парадные. Внутренние стены в таких квартирах обычно не несущие, что привлекает покупателей, ^которые хотели бы изменить планировку.

Основной недостаток "сталинок", как и любой старой квартиры, - изношенность коммуникаций. Нередко покупателям приходится самостоятельно менять трубы, стояки. Электропроводка обычно тоже подлежит замене. В некоторых квартирах на кухню выведен мусоропровод. Чаще всего это "удобство" заваривают - тараканам и мелким грызунам доступ перекрывается, но и привлекательность кухни из-за "глухого" мусорника тоже падает.

"Ранние хрущевки" - это первые попытки массового жилищного строительства. У них упрощенная облицовка фасадов, узкие лестницы.

По площади квартиры могут быть "элитными" (кухня от 15 м, комнаты - от 2 5 м), "средними" (кухня - от 8 м, комнаты - от 10 м) и "маломерками" (кухня - 6,5 м, комнаты - от Юм). Дома с элитными квартирами строились, как правило, для партработников: в них есть лифт, мусоропровод. В таких домах изначально было меньше коммуналок. Некоторые риэлтеры относят к "сталинкам" так называемые "немецкие коттеджи" - 2-4-этажные здания постройки 1950-х годов. В таких домах деревянные перекрытия, квартиры часто имеют отдельный вход, небольшие кухни, газовые колонки. Особенно популярны они были в начале 1990-х годов: тогда начали появляться состоятельные покупатели. Выкупая весь коттедж, они становились владельцами особняка в черте города.

Как правило, в "сталинских" квартирах по 2-3 комнаты. Одна, четыре и более комнат - редкость. Просторные (от 4-х комнат) апартаменты клиенты нередко получают, приобретая квартиры, расположенные рядом, и устанавливая общую входную дверь. Выходит квартира площадью 100-150 кв.м с двумя кухнями и санузлами.

Монументальная география

Существенный фактор при выборе "сталинок" - расположение: в основном они разме-щаются в престижных районах.

Практически все здания сталинского периода находятся в обжитых кварталах с неплотной застройкой: "Рядом с таким домом, как правило, просторный зеленый двор, где обязательно есть места для отдыха, детские площадки и, самое важное - развитая инфраструктура", - говорит Сергей Соснов-ский, генеральный директор АН "Александр-Н".

По числу "сталинок" лидирует Московский район. За ним следуют Кировский, Выборгский, Невский, Василеостровский, Приморский, Красногвардейский. Риэлтеры единодушно называют самыми дорогими "сталинками" дома в Московском районе. Далее по стоимости идут район "Черной речки", Васильевский остров.

Некоторые агенты полагают, что самые дешевые "сталинки" - в Выборгском районе (вдоль Лесного проспекта), другие - в Невском. Оба мнения правомерны. В Выборгском районе много домов не самого лучшего качества: с деревянными перекрытиями, неудачными планировками, многие без ванных. В Невском - так называемые панельные сталинские экспериментальные дома, близкие к "хрущевкам".

Молодым везде у нас дорога

В прямой продаже "сталинки", по словам риэлтеров, "расходятся влет". Покупателю, желающему приобрести приличную классическую "сгалинку", приходится попотеть в поисках желаемого варианта. Остаются коммунальные квартиры. "Около 70% "сталинских" коммуналок расселены, оставшиеся мы относим к "нерасселяемым". Жильцы таких квартир либо вообще не намерены куда-либо переезжать, либо, зная спрос на свою жилплощадь, предъявляют слишком высокие требования", - говорит Сергей Козлов, исполнительный директор АН "Центр". Некоторые при этом запрашивают по $1000 за метр, хотя нормальной ценой квадратного метра в стандартной "сталинке" сегодня считается - $580-630. В любом случае владелец комнаты в таком доме твердо может рассчитывать на однокомнатную квартиру.
В Московском районе несколько общежитии сейчас реконструируются под жилые квартиры. На рынке произойдет дополнительный выброс "сталинок", хотя вряд ли это сколько-нибудь существенно повлияет на ситуацию. Разброс цен на "сталинки" крайне высок. Так "единичка" (32-44 кв.м) может стоить от $23 тыс. до $41,5 тыс.; "двушка" (48-70 кв.м) - $30-80 тыс.; "трешка" (68-120 кв.м) - $40-120 тыс.; четырехкомнатные (80-130 кв.м) предлагают по $47,5-140 тыс.

Риэлтеры считают, что в ближайшее время цены на эту категорию домов будут плавно подниматься. Однако этот рост не будет опережать общее удорожание жилья в Петербурге.

Галина Стащак ( Недвижимость и строительство Петербурга N 06)

Rambler's Top100      
Hosted by uCoz