бизнес
  земля
  инвестиции
  инновации
  ипотека
  консалтинг
  маркетинг
  лизинг
  менеджмент
  недвижимость
  персонал
  политика
  разное
  рекрутинг
  технологии
  финансы
  экономика
ИПОТЕКА
Ипотека станет доступнее

Размещены первые облигации Московского ипотечного агентства. Это позволит снизить ставки по жилищным кредитам.

Что же это за облигации? В чем их значение? Почему они облегчат финансовое бремя приобретателей квартир? Постараемся разобраться.

В настоящее время ипотечные кредиты по программам МИА выдают пять банков: Банк Москвы, Оргбанк, Русский банкирский дом, Российский капитал, КБ «ДельтаКредит». Недавно к ним присоединился пятый: «Дельта-Банк». Условия кредитования – если говорить в целом о московской программе - довольно жесткие: рассрочка на 10 лет из расчета 15 процентов годовых в валюте. Понятно, что для большинства населения такие условия неприемлемы. За все время ипотечными кредитами воспользовались лишь две с половиной тысячи москвичей. И неслучайно среди горожан росло недовольство: пообещали ипотеку, но никакого облегчения она москвичам не принесла. Банкам бы только денег больше “наварить”. О людях они не думают.

Но чтобы понять, откуда возникли “драконовские” проценты и сроки, рассмотрим более детально механизм жилищной кредитной политики.

Человек обращается за ссудой в банк. Из каких источников тот их возьмет? Ясно: из вкладов самих же граждан. Но если кредит долгосрочный – те же 10 лет, то банк должен быть уверенным, что на столько времени люди и оставят там свои сбережения. Других – гарантированных! – источников дохода у него нет. Но где вы видели, чтобы граждане столько времени хранили (или собирались хранить) свои вклады? Такого нет. Доверие к банкам, увы, подорвано. А в результате складывается парадоксальная ситуация: непременное условие успешной работы банка - соответствие активов и пассивов, но сбалансированности между ними нет и не будет. Да и откуда ей появиться? Ресурсы (поступление денег) краткосрочные, кредит же выдается на длительное время. Банк, таким образом, все время балансирует – простите за каламбур - на грани банкротства.

К слову заметим: в развитых странах ипотечные кредиты выдаются сроком на 30, а то и 40 лет (с соответственным уменьшением ежемесячного взноса). Для нас такая практика пока из области фантастики.

Теперь о 15 процентах – откуда появились они? Цифра складывается из 10 процентов дохода банка, что при существующем состоянии экономики считается вполне нормальной величиной, а оставшиеся проценты – это расходы на обслуживание клиентов, проверку содержания недвижимости, компенсацию возможных рисков и на другие расходы. Понятно, что столь высокие ставки отнюдь не способствуют широкому распространению ипотеки, популярности ее среди населения. Накладно брать деньги в долг. Далеко не все могут себе это позволить.

Чтобы разрядить финансовую ситуацию, сделать кредиты более доступными, а для финансовых учреждений исключить риск банкротства, как раз и было создано Московское ипотечное агентство. Оно покупает у банков-партнеров кредиты населения и таким образом рефинансирует их. Те, говоря профессиональным языком, уступают ему права по кредитным договорам. Кроме того, агентство восполняет, компенсирует банкам тот дефицит средств, который может возникнуть из-за того, что граждане вдруг заберут свои вклады, оголив, таким образом, счета кредитного учреждения.

А каковы источники финансирования самого агентства? Это его собственные средства, которые поступают из бюджета города, по сути, — его уставной капитал. Ведь учредителями агентства является Правительство Москвы.

На сегодня уставной капитал агентства составляет 520 млн. рублей. А что дальше? Когда эти деньги будут израсходованы, откуда придет пополнение? Понятно ведь, что вечно на бюджет рассчитывать нельзя. Тогда и родилась идея выпуска облигаций, срок погашения которых тот же, на который выдаются кредиты – 10 лет. Эти облигации являются корпоративными ценными бумагами, которые собирались разместить – а на сегодня уже разместили! — на российском фондовом рынке. Такое в его практике произошло впервые. И первые в России ипотечные ценные бумаги появились именно в Москве.

В чем их достоинство? Как и любых ценных бумаг – в надежности и доходности. Понятно, что в основе обеспеченности ипотечных облигаций лежат кредиты населения. А если Московское ипотечное агентство по каким-то причинам не сможет выполнить своих обязательств? Тогда всю ответственность возьмет на себя город, Правительство Москвы. Нужны ли большие гарантии? Государственная — самая надежная. Получается, таким образом, двойное обеспечение. Подобное встречается не часто и потому делает ипотечные облигации – пока еще не знакомые покупателям — вполне конкурентоспособными.

Но и это еще не все. Чтобы еще больше заинтересовать инвесторов в их приобретении, признано целесообразным использование такого рыночного инструмента, как безотзывная оферта: Московское ипотечное агентство гарантирует выкуп облигации еще до срока погашения – уже к 1 мая 2004 года. Причем в полном объеме эмиссии: 2,2 млрд. рублей. Иными словами, инвесторы ничем не рискуют: менее чем через два года они смогут полностью вернуть свои деньги. Понятно, что это еще больше повысило рейтинг ипотечных облигаций, сделало их интересными и перспективными для фондового рынка.

Были ли сомнения, что их могут не приобрести? Никаких! Редкий случай в рыночной практике. И это несмотря на то, что нет еще специального закона об ипотечных ценных бумагах (он все еще находится на рассмотрении Госдумы), да и доходность их не самая большая – можно и с большей выгодой разместить капитал. Например, около двух месяцев назад «Первая инвестиционная компания» (ПИК) размещала 3-й облигационный заем на 500 млн. руб. под 14,5 процента годовых в валюте. Но это совсем другой случай! Гарантии Правительства Москвы — существенный плюс для бумаг МИА и настолько весомый, что он полностью компенсировал относительно невысокий уровень доходности.

В первый же день продажи все ипотечные облигации агентства были полностью раскуплены. Успех заслуженный – и ожидаемый. С этим можно поздравить не только агентство, Департамент муниципального жилья и жилищной политики, который курирует в столице вопросы ипотеки, но и всех москвичей.

Наиболее привлекательными новые ценные бумаги оказались для так называемых «институциональных инвесторов»: Пенсионного фонда РФ и страховых компаний, ибо по роду своей деятельности им надо вкладывать свои средства в самые надежные и долгосрочные источники дохода. В этом смысле может ли быть лучший объект, чем недвижимость? Среди инвесторов были и банки и даже частные лица: ведь стоимость одной облигации всего тысяча рублей.

Средства от размещения облигаций МИА направит на ипотечное кредитование в Москве и Центральном федеральном округе. Как заявлял ранее на пресс-конференции вице-мэр Правительства Москвы Валерий Шанцев, эти облигации «станут основным инструментом рефинансирования ипотечной системы кредитования в столице».

Что же дадут они для населения – именно для тех, кто собирается покупать квартиры и рассчитывает прибегнуть к кредитам? По мере размещения облигаций, привлечения к ипотеке все большего числа инвесторов, причем в основном крупных, будет снижаться доходность ипотечных ставок. А это значит, что снизится ставка по выкупу кредитов, а сами кредиты будут дешевле, доступнее для населения. Точные прогнозы строить трудно, но по приблизительным прикидкам с 15 процентов они могут уменьшиться до 10, а то и до 8.

Увеличатся и сроки предоставления рассрочки. При этом снизятся комиссионные проценты банка: с 4 процентов (как сейчас) до одного. Это вполне реально. Ведь чем больше людей обратится к ипотеке, тем меньше будут накладные расходы, связанные с обслуживанием клиентов.

Итак, облигации стали приобретать известность, зарабатывать свой авторитет, писать свою имиджевую историю. Не сомневаемся: им предстоит долгая и успешная жизнь.

Когда-то в моде была фраза: «Жилье – локомотив экономики!». Не пошло. Приобретение квартир за наличные так и не стало массовым явлением. Если бы длинная рассрочка, да на приемлемых условиях… Но раньше такого быть не могло. А теперь появилась надежда. Именно облигации Московского ипотечного агентства должны привести к тому, что квартиры станут более доступными для населения. Новые облигации должны дать новый мощный толчок развитию ипотеки, способствовать решению важнейшей социальной задачи: сделать покупку жилья более привлекательной и главное — доступной для граждан.

Иван ГАВРИКОВ
Источник: КДО-Проспект

Rambler's Top100      
Hosted by uCoz