бизнес
  земля
  инвестиции
  инновации
  ипотека
  консалтинг
  маркетинг
  лизинг
  менеджмент
  недвижимость
  персонал
  политика
  разное
  рекрутинг
  технологии
  финансы
  экономика
ФИНАНСЫ
Когда доллары не деньги


Ни одна сделка на квартирном рынке не обходится без предварительных платежей. Однако единых правил их оформления до сих пор нет. Зачастую из-за этого агентство несет убытки. По мнению юристов, лучшая форма - залог, но деньгами его брать нельзя.
Редкая сделка на рынке недвижимости проходит целиком "по-белому" (даже оплата покупки в инвалюте противоречит российскому законодательству). Но каждая начинается с предварительных платежей покупателя, которые необходимо грамотно оформить. Внесенные деньги служат для агентства (а иногда и продавца) гарантией того, что покупатель не изменит решение в последний момент и работа посредника не окажется проделанной впустую.

Как назвать

Если сделка срывается, эти средства становятся предметом судебного разбирательства. Неправильно оформить их - значит подставить себя под удар. "Нередко из-за этого фирмам приходится платить, даже если клиент не прав по сути дела. Но отказаться от судебных тяжб выходит дешевле, чем "светиться" в органах юстиции", - делится опытом Александр Петренко, сотрудник адвокатской фирмы "Юринформ-Центр".

В агентствах предварительные платежи именуют по-разному: авансом, задатком или залогом. "В принципе, закон не запрещает придумывать и другие способы обеспечения обязательств, которые покупатель берет на себя. На практике же все поступают одинаково: часть денег - вперед. Но статус и дальнейшая судьба этой суммы зависит от того, как ее назвать", - говорит Владимир Малашин, партнер адвокатского бюро "Юникс".

Под авансом понимают деньги (или ценности), выдаваемые вперед в счет причитающихся платежей. Если договор не доведен до конца, работа считается незавершенной и аванс должен быть возвращен клиенту. Вернув аванс, агентство вправе требовать штраф за неисполнение обязательств- но лишь через суд, пройдя сквозь все "прелести" судебных разбирательств.

Задаток (сумма, уплачиваемая вперед в обеспечение всего платежа) - довольно удачный способ заставить клиента выполнить его обязательства. У задатка есть особенности: если обязательства не выполнит агентство, оно должно вернуть задаток в двойном размере. Но при нормальной работе у риэлтерской фирмы не должно возникнуть проблем.

Однако, что существенно для риэлтерской деятельности, любые платежи (и аванс, и задаток) должны производиться в рублях через кассу в оборудованном офисе. Иначе первая же проверка выявит нарушение финансовой дисциплины.

Поэтому юристы, работающие на рынке недвижимости, рекомендуют пользоваться третьей формой - залогом. Залог, то есть передача имущества в обеспечение обязательств, - операция, к финансам никакого отношения не имеющая.

Только без денег

Важно помнить, что по закону в залог нельзя брать деньга, но не запрещено брать некие зеленые бумажки с изображением Джорджа Вашингтона. Многие агентства упускают эту деталь, а в суде договор с залогом 1000 долларов США" будет признан "незаключенным" (основание: не обозначен предмет залога).

Поэтому принимаемые деньги необходимо описать как вещи: например, 10 купюр достоинством по 100 долларов.

Также надо переписать номера купюр - в противном случае предмет залога будет признан неопределенным (таких бумажек в мире много, какие же вы брали в залог?) со всеми вытекающими последствиями. Кстати, по словам работников недавно открывшегося депозитария на ул. Восстания, 6, у них появилась пока единственная в городе машинка, которая умеет распечатывать список с номерами и номиналом "прогоняемых" через нее банкнот. Номера можно и не переписывать, а сделать ксерокопию.

Само по себе удобно, что залоговая форма позволяет принимать платеж в долларах. По закону это не финансовая операция, и никаких лицензий на работу с валютой агентству не потребуется.

В качестве залога можно также описать некий "ценный пакет", в который вложена та же тысяча долларов. Что находится в нем, суд не будет интересовать вообще, но сам пакет должен быть четко идентифицирован в договоре (для этого на нем обычно делают соответствующую надпись). Кроме того, пакет следует опечатать и поставить на нем подпись залогодателя. Это правило соблюдается редко, тогда как в суде агентство может просто поменять пакет, в полном соответствии с законом вручив клиенту "пустышку", на которой написана "кодовая" фраза. К чести риэлтеров, таких случаев в городе пока не было. Но предусмотреть подобный вариант - значит предотвратить возможность его появления.

Дмитрий СПЕРАНСКИЙ
Недвижимость и строительство Петербурга (N 11)

Rambler's Top100      
Hosted by uCoz