До принятия действующего ГК нотариальное заверение было обязательным для купли-продажи недвижимости. Сейчас нотариальная форма не является обязательной и участники сделки вправе по своему усмотрению выбрать любой вариант заключения договора купли-продажи - с нотариусом или без - поскольку они имеют одинаковую юридическую значимость и одни и те же правовые последствия - смену собственника продаваемой квартиры. Какому варианту заключения договора отдать предпочтение? Чем нужно руководствоваться, принимая решение?

Под защитой нотариуса

Преимущества нотариальной формы договора будут понятны, если рассмотреть функции нотариуса. В соответствии с законодательством о нотариате при удостоверении договора нотариус решает или по крайней мере должен решать следующие задачи:

1. Перед удостоверением договора нотариус устанавливает личности всех участников сделки и проверяет их документы. Это нужно для того, чтобы не случилась ситуация, при которой, например, квартиру продает Сидоров, а совершать сделку, по просьбе Сидорова, пришел Петров. Если сделка совершается через представителя, то нотариус проверяет его полномочия, правильность составления доверенности и т. д.

2. Все документы подписываются в присутствии нотариуса, и нотариус проверяет подлинности подписей на всех удостоверяемых документах. Это вовсе не формальная процедура, как может показаться на первый взгляд. После такой проверки лицо, подписавшее договор, уже не сможет отказаться от своей подписи и потребовать проведения почерковедческой экспертизы, заявив, что эта подпись очень похожа, но все же не его. В случае таких разногласий не потребуется проведения каких-либо экспертиз, поскольку по закону нотариус является так называемым "достоверным свидетелем".

3. Нотариус проверит документы, подтверждающие адекватное психическое состояние лиц, участвующих в сделке, их дееспособность и подтвердит вменяемость на момент совершения сделки. Напомним, что в соответствии с законодательством основаниями для признания сделки недействительной могут являться недееспособность или ограниченная дееспособность кого-либо из участников сделки, их неспособность в момент совершения сделки понимать значение своих действий или руководить ими и т. д. Поэтому присутствие нотариуса должно уменьшить вероятность последующего признания сделки купли-продажи жилья недействительной.

Если у нотариуса имеются основания полагать, что кто-либо из участников сделки не способен понимать значение своих действий или руководить ими, нотариус может приостановить совершение нотариальных действий по удостоверению сделки до принятия соответствующего решения о дееспособности этого участника договора.

4. Нотариус разъяснит каждому участнику смысл и значение сделки, а также те правовые последствия, которые наступят после ее совершения. Это нужно для того, чтобы юридическая неграмотность одной из сторон договора не могла быть использована ей во вред. Кроме этого нотариус выяснит намерения сторон: действительно ли продавец по договору имеет желание продать свое имущество (а не передать его, например, во временное пользование), действительно ли покупатель собирается его приобрести на условиях, указанных в договоре, и т. п. Это должно исключить такие факторы, как обман, угроза или заблуждение, которые также являются основаниями для признания сделки недействительной.

5. Нотариус проверяет весь комплект документов, необходимых для совершения сделки. Если эти документы не соответствуют требованиям законодательства либо завершился срок действия одного из таких документов, то нотариус обязан приостановить совершение нотариальных действий.

В некоторых случаях нотариус может помочь устранить имеющиеся в собранных документах пробелы. Например, договор о продаже квартиры, которая приобреталась одним из супругов после регистрации брака, может быть удостоверен лишь при наличии письменного согласия другого супруга. Причем подлинность подписи этого супруга на заявлении о таком согласии должна быть нотариально удостоверена. Поэтому если такого документа нет, то нотариус может помочь его составить и тут же удостоверить.

Еще один момент, касающийся проверки документов. Хотя в обязанности нотариуса и не входит проверка подлинности представленных документов, все же если подлинность какого-либо документа вызывает сомнение, то нотариус вправе задержать этот документ и направить его на экспертизу.

6. При удостоверении договора нотариус проверяет правильность его составления, соответствие договорных условий действующему законодательству. В случае необходимости нотариус сам может составить проект договора. Если совершаемые действия или условия договора противоречат закону, то нотариус обязан отказать в его удостоверении.

Таким образом, придя к нотариусу, можно снять с себя немалую часть проблем: он расскажет, какие документы нужны для совершения сделки, где и какую справку получить, составит договор, а при необходимости и другие документы, объяснит, что делать дальше. Нотариальное удостоверение договора должно уменьшить риск совершаемой сделки и повысить ее надежность. Именно к этому при заключении договора стремятся продавец квартиры и ее покупатель.

Все гладко на бумаге

Однако все вышеперечисленные рассуждения носят теоретический характер: так должно быть. На практике из-за большого объема работ деятельность нотариусов поставлена на поток. В результате, когда к нотариусу обращаются за помощью в составлении договора будущие участники сделки купли-продажи квартиры, он при формулировании условий стремится их унифицировать и привести к тем стандартным вариантам, которые у него уже наработаны. А ведь каждая сделка по продаже жилья, особенно на вторичном рынке, в чем-то уникальна, и при ее совершении могут быть свои интересы, как у продавца, так и у покупателя. Поэтому много зависит от того, насколько хватит нотариусу его юридической квалификации и терпения для того, чтобы вникнуть в конкретную ситуацию, в ее индивидуальные особенности и учесть все нюансы совершаемой сделки. К сожалению, идеального нотариуса удается найти крайне редко. Подтверждением тому является судебная практика. Статистика показывает, что среди аннулированных сделок почти половина удостоверенных нотариусами. Возникает риторический вопрос: куда же смотрели нотариусы?

Более того, ни один нотариус не гарантирует чистоту совершаемой сделки. Даже при исключительной добросовестности нотариуса и его компетентности всего предусмотреть и все проверить невозможно.

Выполнить многие функции нотариуса участники сделки могут и сами. Причем в некоторых случаях они это сделают лучше нотариуса, поскольку знают все особенности совершения конкретной сделки. Что нужно проверить перед совершением сделки, какие дополнительные условия включить в текст договора, продавец и покупатель могут решить сами, без помощи нотариуса. Самое главное при этом - соблюдать осмотрительность и здравый смысл.

"Нехорошая" квартира

Нотариальное удостоверение договора не заменяет его государственной регистрации. Однако процедура регистрации зависит от формы договора.

В тех случаях, когда договор был нотариально удостоверен, обратиться с заявлением о государственной регистрации может любая из сторон договора. Поэтому если стороны выбирают нотариальную форму совершения сделки, то произвести все расчеты за продаваемую квартиру они стремятся во время нотариального удостоверения договора. При этом каждая из сторон получает необходимый ей результат: продавец получает причитающуюся ему денежную сумму, а покупатель - нотариально удостоверенный договор, на основании которого он без участия продавца и регистрирует затем свое право собственности на квартиру.

Это при благоприятном ходе событий. А если в регистрации будет отказано? Причем вероятность этого не так уж и мала, ведь именно Государственный реестр прав на недвижимое имущество содержит сведения обо всех запрещениях, ограничениях действий с конкретной квартирой. Нотариус, удостоверяющий договор, о наложенных на квартиру обременениях может и не знать. В таком случае продавец, получивший деньги за квартиру, так и остается ее собственником. А заставить его вернуть покупателю деньги, очевидно, процедура не из простых...

Если же договор не был нотариально удостоверен, то заявление о государственной регистрации должны подать все стороны договора: как продавец, так и покупатель. Без участия хотя бы одной из сторон государственная регистрация не удостоверенного нотариально договора проводиться не будет. В этом случае проведение расчетов за квартиру стороны, как правило, связывают с завершением процедуры регистрации, поэтому риск сделки уменьшается.

В ответе за все

Для полного представления достоинств и недостатков нотариальной формы договора добавим, что нотариальное удостоверение - процедура не бесплатная. За ее совершение придется заплатить государственную пошлину в размере 0,5% суммы сделки, совершаемой между близкими родственниками (супругами, детьми и родителями, братьями и сестрами) или 1,5% суммы сделки, совершаемой между другими лицами.

Некоторым категориям граждан предоставляются льготы по уплате государственной пошлины. В частности, от уплаты госпошлины освобождаются Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, участники и инвалиды Великой Отечественной войны, "чернобыльцы" и другие категории граждан. В качестве поощрения самостоятельного решения своих жилищных проблем от уплаты пошлины за удостоверение сделок по приобретению жилья (полностью или частично за счет субсидий на строительство или приобретение жилья) также освобождаются граждане, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.

При определении размера подлежащей уплате пошлины принимается во внимание цена отчуждаемого недвижимого имущества, указанная в договоре. При достаточно высоком уровне цен, сформировавшихся в настоящее время на рынке жилья, сумма государственной пошлины достигает внушительных размеров. Поэтому, за чей счет будет совершаться нотариальное удостоверение договора (если его участники решили остановиться на нотариальной форме), следует отразить в тексте самого договора.

Подведем итог рассуждениям о выборе формы заключаемого договора. Если вы разобрались в основах законодательства о сделках с недвижимостью и чувствуете уверенность в своих силах, то можно обойтись без нотариуса и самостоятельно совершить сделку. В этом помогут здравый смысл, осмотрительность и тщательный анализ собранных документов. Если такой уверенности нет, то лучше обратиться к нотариусу.

Однако следует помнить, что участником сделки (продавцом или покупателем) являетесь именно вы, а не нотариус. Именно вы, подписывая договор, принимаете на себя определенные обязательства, за исполнение которых будете нести установленную законом ответственность.

Андрей Саморядов, юрист. Газета M2