Санкт-Петербург, АСН-ИНФО

Глава 1.

История создания района началась практически одновременно с закладкой Санкт–Петербурга Петром I. Несомненно, остров был кем-то заселен и ранее, но капи-тальных построек от тех времен не сохранилось. Поэтому современную летопись района можно вести с XVIII века. Застройка начиналась с восточной части острова, как наиболее близкой к эпицентру освоения «Окна в Европу». По указу Петра I, Д.Трезини разработал специальный проект, превращавший ВО в некое подобие Амстердама или Венеции.

Участки на берегу Большой Невы и набережных предполагавшихся каналов (на месте современных линий) отводились (с обычным для Петра I оттенком неукоснительного исполнения) самым состоятельным дворянам и монастырям - с обязательством строить двухэтажные каменные дома по специально разработанному архитектором Ж.-Б. Леблоном «образцовому» проекту. Согласно первоначальному плану каналы начинались в Большой Неве и впадали в реку Смоленку. Сами квар-талы для Петербурга того времени были организованы необычно – дома, выходящие на каналы, были фасадными подъездами и не предусматривали выполнения бытовых функций. Для решения них предполагалось использовать внутриквартальные проезды (посуху). Работы были начаты ударными темпами в свойственной царю-реформатору манере. Но очень быстро стала очевидна утопичность попытки по созданию Северной Венеции. Часть каналов все-таки успели прорыть - они расположены на месте проездов современных линии. Именно с этим связана уникальная для Петербурга нумерация домов. Каждая линия имеет свою нумерацию – только четную или нечетную.

Наигравшись в Северную Венецию, каналы, естественно, засыпали. Внутриквартальные проезды были реализованы только в нескольких кварталах, и последующая перестройка в XVIII–XIX веках почти стерла эти достопримечательности с лица района. Как напоминание о тех временах остались только улица Репина и Днепровский переулок.

Начальный план, положенный в основу застройки района (его восточной части), определил его судьбу на долгие десятилетия. Еще большее влияние на тип застройки оказала специфика острова. Уровень земель на острове низкий, и при на-воднениях, которые регулярно случаются в Петербурге, остров затоплялся. Наличие воды в подвалах в любое время года считалось чем-то само собой разумеющимся.

Естественно, что «самые состоятельные дворяне и монастыри» не стремились уподобиться амфибиям и избегали селиться на ВО. Исключение составил только князь Меньшиков, построивший здесь свой дворец – это было первое (!) в Петербурге многоэтажное здание «представительского класса». Практически, он выполнял функции царской резиденции – с этой точки зрения близость его к реальным резиденциям Петра I и к месту строительства центральной цитадели города – Петро-павловской крепости, была определяющей.

Признание непригодности ВО для проживания и, вместе с тем, близость острова к центру Петербурга привели к организации на восточной оконечности острова (на Стрелке) административно-делового центра с монументальной застройкой. Постепенно, в концу XIX века на Стрелке сформировался целый комплекс административных зданий, включающий Государственный университет, здание Биржи, здание Двенадцати коллегий, здание Академии наук, Кунсткамеру, Горное училище, Академию художеств, Морской корпус и многие другие.

Над созданием архитектурного облика этой части ВО трудились выдающиеся архитекторы –
Ж.-Б. Валлен-Деламот (Академия художеств), Д. Кваренги (Академия наук, Ново-биржевой гостиный двор, а также первое здание Биржи), Ф. И. Волков (Морской кадетской корпус), А. Н. Воронихин (Горный институт), Ж.Ф. Тома де Томон (новое здание Биржи). Получилось весьма нарядно.

Таким образом, вся территория Стрелки ВО вплоть до Съездовской линии стала нежилой, административной территорией. На территориях до 6-й линии строились ломбарды, небольшие склады, лавки, и «веселые дома», то есть инфраструктура, обеспечивающая потребности деловой части ВО. Параллельно активно застраивалась юго-западная часть ВО и северо-восточная часть острова Декабристов. Это были промышленные территории, сформировавшиеся за счет удобного расположе-ния у водных магистралей. Эти две промышленные зоны существуют и сегодня.

Что же касается жителей ВО, то ими стали весьма небогатые люди. Для них в районе началось строительство недорогих доходных домов, которые перешли по на-следству советской власти, превратившей их, в свою очередь, в коммунальные трущобы. К концу XX века большинство таких зданий пришло в полную негод-ность, и сейчас находится в аварийном состоянии. Исключением являются несколько купеческих особняков, расположенных на ближних к Стрелке линиях. Следует обратить внимание и на тот факт, что в дореволюционный период земля на ВО ценилась гораздо ниже, нежели в престижных тогда районах города (окружение Дворцовой площади и Невского проспекта, Английская набережная). По-этому и класс особняков был пониже.

Западная и северо-западная части Василеостровского района долгое время оставались неосвоенными, и вплоть до конца XIX века на этих землях оставались мало
обжитые поля и деревянные домики местных жителей.

Принимая во внимание тот факт, что деловой и научно-образовательный центр Петербурга расположился на Стрелке ВО, заселение жилых окрестных кварталов проходило довольно специфичным образом: здесь селились студенты, младший и средний преподавательский состав, начинающие брокеры и чиновники, мелкие служащие, начинающие или так и не состоявшиеся художники и скульпторы и т.п.. Как только кто-либо из них добивался успеха и переходил на более высокую соци-альную ступень, он незамедлительно перебирался на другую сторону Невы – в гораздо более престижный, чистый и здоровый район. Но счастливчиков было немного. В основной массе «островитяне» жили на ВО из поколения в поколение. Однако ВО – это не трущобы Достоевского (они располагались ближе к Сенной, к Сытному рынку). На ВО обитали «середнячки» и чуть пониже «середнячков».

А так как сообщество было в целом однородным (где-то около науки и искусства) – кстати, впоследствии породившим «кухонную» часть прослойки, названной коммунистами «интеллигенцией», - нереализованная творческая энергия вылилась в создание того, что сегодня можно назвать «репозиционированием» конкретной местности.

Развитое (даже на сегодняшний день) мифотворчество, усиленно поддерживаемое определенными кругами, привело к тому, что ВО оказался вдруг «средоточием науки, культуры, искусства», центром Петербурга во всех смыслах и вообще редкой жемчужиной. Однако люди, чьи имена «неразрывно связаны» с ВО, осчастливили его своим присутствием ДО того, как стали великими. ПОСЛЕ они жили уже в других местах. Блок, Менделеев, Бродский…

Миф о том, что ВО - сердце Петербурга, и истинные петербуржцы живут только на ВО, всего лишь миф. Последнее десятилетие расставило все по своим местам. Правда, трудно не заметить весьма сильное лобби, продуктами жизнедеятельности которого являются всевозможные конкурсы памятников некоему Василию или проекты перезахоронения Бродского...

Глава 2.

Социологические исследования, проводимые СК «Строймонтаж» показали, что ВО практически не рассматривается жителями других районов города как место про-живания. Как следствие, спрос в районе обеспечивается в основном резидентами (всего жителей в районе насчитывается 197, 4 тыс. человек, это 4, 19% от всего населения города) и иногородними. Без кардинального изменения общей ситуации в районе попытки привлечь покупателей из других районов в общем-то бесперспективны: на сегодняшний день их отпугивает обилие коммуналок, трущобный, аварийный жилой фонд в исторической части района и изолированность районов новостроек.

К явно выраженным негативным факторам можно также с уверенностью отнести: перенасыщенность воздуха влагой в сочетании со шквальными ветрами – крайнее проявление больного петербургского климата;
проблемы с перемещением (как попадание в район извне, особенно в период навигации, так и на острове – плохие дороги, узкие улицы);
проблемы с парковкой;
проблемы со снабжением: на всей территории ВО трудно найти приличный продуктовый магазин - их единицы, да и те расположены в новостройках;
проблемы с общественным транспортом из серии парадоксов – транспорта вроде много, но ходит он так и по таким маршрутам, что пешком быстрее;
низкое качество жилого фонда в исторической части ВО.

Экологическое состояние Василеостровского района в целом повторяет ситуацию со всеми центральными районами города. Прошедшие 300 лет индустриального развития оставили глубокий след на земле района. По данным регионального геоэкологического центра «Невскгеология», уровень загрязнения почв в центральной, восточной и южной частях ВО колеблется от «опасного» до «чрезвычайно опасного». Наибольшую загрязненность имеют почвы на территории промышленных предприятий и, как ни странно, на территории «Военной академии тыла и транспорта». Наименее освоенная в промышленном отношении северо-западная часть ВО характеризуется наиболее благоприятной экологической ситуацией - уровень загрязнения почв находится в пределах от «допустимого» до «умеренно опасного». Уровень радиации большей части Василеостровского района 10-12 мк Р/час, что является допустимым, близким к естественным фоновым показателям для Северо-Западного региона. Повышенный уровень излучения (12-16 мк Р/час) наблюдается в районе улицы Кораблестроителей и в районе между 8 и 15 линиями. Есть «точечные» источники радиоактивности до 30 мкР/час в районе Шкиперского протока.

Загазованность воздуха на ВО достаточно высокая - от 1 до 2 ПДК (предельно допустимая концентрация). Обычные для острова шквальные ветры ситуацию не спасают.

Транспортная доступность наиболее сильно формирует «островной» менталитет жителей ВО. Наличие здесь двух станций метро несколько уменьшает оторван-ность от остального города, но наземный муниципальный транспорт оставляет желать лучшего. Основной наземный транспорт - маршрутки, впрочем, как и везде в городе. Дороги находятся в состоянии постоянного ремонта (достаточно вспомнить ремонт Большого проспекта два года назад, сегодня он опять перекопан). Как следствие, автомобилистам приходится долго прыгать по колдобинам на узких улочках, прежде чем удастся добраться до одного из четырех мостов, ведущих в другие районы города. Транспортная сеть района работает на пределе, и резервов для ее развития немного. В настоящее время предпринимаются попытки вывести с некоторых улиц трамвай, но это вызывает негативную реакцию у жителей, пользующихся этим видом транспорта. А прокладка Западного скоростного диаметра вдоль залива, ориентировочно на намывных землях, - очень далекая перспектива, которая затронет только самый край острова.

В связи с невозможностью районной транспортной сети справиться с возросшим транспортным потоком, в свое время почил в бозе из-за отсутствия инвесторов офисно-деловой центр в западной части ВО (башня «Петра Великого»).

В результате, динамика индекса цен на жилую недвижимость чуть ли не самая низкая в Петербурге. Причем, как для вторичного рынка, так и для первичного. Характерен также ощутимый перекос (даже с учетом специфического спроса на ВО) между спросом и предложением: то, что экспонируется на продажу – не востребовано, а то, что востребовано, никто не продает. Сделок по району немного.

С позиции инвесторов, в районе можно развивать проекты, не связанные с промышленной деятельностью.

Согласно постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 8 августа 2002 года N 43, на территории Василеостровского района до 2010 года планируется постро-ить до 700 000 кв. м жилья. Практически весь объем планируется ввести за счет застройки западной части ВО.

По данным ЕИСТ, администрация города может предложить следующие инвестиционные территории и объекты.

Инвестиционные территории

квартал 5 – инженерная подготовка, многофункциональная застройка;
квартал 4А – инженерная подготовка, общественная многофункциональная застройка;
квартал 4АШ, 3АIII – многофункциональная застройка;
квартал 16 – развитие территории ВАО «ЛенЭкспо» и Круглого ковша.

Объекты
1) квартал 35 (пересечение Наличной ул. и Уральской ул.) – строительство много-этажного гаража на 800 машиномест;
2) реконструкция кварталов, застроенных домами первых жилых массовых серий:
а) ограниченных улицами Беринга, Нахимова, Наличной и Малым проспектом,
б) квартал 6 (пер. Каховского).

Глава 3. Стрелка ВО

Общая направленность развития – административный, нежилой микрорайон. Здесь расположено большое количество разноплановых объектов: Военная академия тыла и транспорта, Государственный университет, Академия Наук, клиника Отта, библиотека Академии Наук, музеи и НИИ.

Микрорайон входит в единую охранную зону исторического центра города и инвестиционная деятельность в нем жестко ограничена. В основном, осуществляются реставрационные работы - обычно на бюджетные средства, но иногда на наиболее известные объекты приходят инвесторы, желающие отметиться на благородном поприще спасения исторических памятников Санкт-Петербурга. Город пресекает любые попытки изменения в этом микрорайоне градостроительной среды, но неко-торые учреждения имеют федеральное подчинение или уже являются собственниками своей земли. В таких условиях городу труднее отстаивать целостность концепции сохранения исторического центра города. Недавно в прессе пошло сообщение, что крупная СК договорилась с собственниками (одно НИИ) о реконструкции и переоборудовании под жилые цели зданий, расположенных в районе Биржевого пер. Концепция застройки пока неизвестна, и сроки реализации тоже неясны, но это первый и пока единственный случай прихода инвесторов в этот микрорайон.

Историческая жилая часть

Вся центральная часть района застроена домами старого фонда, и именно с этой жилой застройкой большинство Петербуржцев ассоциируют Василеостровский район.

На севере микрорайон ограничен набережной реки Смоленки, на востоке - Съездовской линией, на юге - Большой Невой (набережные Лейтенанта Шмидта и Уни-верситетская), на западе - ул. Беринга (здесь историческая застройка плавно переходит в застройку XX века).

Общая направленность развития территории – жилая застройка. Однако селившиеся на острове люди преследовали разные цели. Как следствие, кварталы вдоль 1-6-й линий оказались заселены сотрудниками Университета, служащими канцелярий и т.п. В этих кварталах практически нет промышленных предприятий (только вдоль реки Смоленки). Западнее селились люди менее богатые, которые работали на прилегающих промышленных предприятиях. Завод «Прибор», «Пневматик», «Октябрь» и другие предприятия, расположенные в черте жилых кварталов, существенно снижают их инвестиционную привлекательность для жилищного строительства.

Экологическое состояние микрорайона в целом удовлетворительное, однако инвестору надо очень тщательно прорабатывать вопрос экологического состояния участка. В середине 1990-х годов югославская строительная компания взялась реконструировать дом№ 27 по 2-й линии, но когда начались работы, выяснилось, что объект загрязнен ртутью. В процессе обеззараживания, дом полностью разобрали, вывезли грунт и после этого построили очень симпатичный новый дом. Квартиры в новом доме стоили даже несколько дороже, чем планировали продавать в реконструируемом доме, но и затраты на строительство существенно выросли.

Если говорить о социальном окружении, то подавляющая часть микрорайона, за исключением 1-6-й линий, - это трудно расселяемые коммуналки. В начале 1990-х годов на ВО был реализован один из первых проектов элитного строительства (комплекс «Альба»), но потом интерес инвесторов к району упал. Несколько всколыхнуло ситуацию создание пешеходной зоны на 6-7 линии ВО, но это не повлияло на остальные кварталы микрорайона.

Развитость социально-бытовой сферы микрорайона позволяет в нем комфортно проживать, так как имеется все необходимое – магазины, ДДУ, школы и т.д.

Микрорайон имеет самое удобное транспортное сообщение с другими районами города – это станция метро на его территории и четыре моста, которые соединяют его с большой землей.

Однако общее состояние жилого фонда и социальное окружение не позволяют по-зиционировать микрорайон как элитный. Поэтому цены на квартиры в основной массе невысоки. Исключение могут составлять только квартиры с видом на Неву, Петропавловскую крепость, Зимний дворец, но их единицы. Цены на последние колеблются от $1000 до 1500 за кв. м. На диаграммах №№1 и 2 показана динамика средних цен на квартиры в домах старого фонда с капитальным ремонтом и без. Надо отметить, что 1-комнатные квартиры встречаются только в домах после капитального ремонта, так как до революции 1-комнатные квартиры обычно были дворницкими.

Для построения графиков здесь и далее были использованы статистические данные, полученные из «Бюллетеня Недвижимости» и обработанные стандартными статистическими методами. Из выборки исключены квартиры на крайних этажах, квартиры со смежными комнатами и квартиры очень больших метражей (к приме-ру, 3-комнатные квартиры общей площадью более 120 кв.м). Графики показывают общую динамику средних цен на квартиры определенного класса. На их основании можно делать прогноз дальнейшего развития цен, но отдельные предложения квар-тир могут существенно отличаться по цене от среднего уровня цен. Объясняется это наличием евроремонта, уникальным видом из окон и просто большими аппетитами собственников.

Можно видеть, что цены за последние полгода практически не росли, и ожидать роста пока не приходится - нет объективных предпосылок. Микрорайон в целом требует комплексного подхода, и для его репозиционирования как в глазах покупателей, так и инвесторов требуется большая работа, прежде всего Администрации города. Потенциал у района есть, и самое главное - это необходимость решать социальные вопросы людей, проживающих в старом, аварийном фонде. Расселение коммунальных квартир - это тоже огромное поле деятельности для инвесторов.

Инвестиционная деятельность в микрорайоне в настоящее время складывается вокруг жилой застройки пустующих участков, которых немного. Однако новое строительство подразумевает уплотнение существующей застройки, что в условиях дефицита парков и просто детских площадок, вызывает возражения жителей соседних домов. Иногда конфликты доходят до суда.

Вынос с территории микрорайона промышленных предприятий связан с очень большими затратами, а низкая покупательская активность населения отпугивает инвесторов. В целом, микрорайон позиционируется как неэлитный, место для проживания «среднего класса», вот только сам средний класс об этом не знает.

Еще больше запутывают картину попытки инвесторов строить элитное жилье - как новое, так и реконструируемое. Если в кварталах, примыкающих к стрелке ВО, еще возможно строительство элитного жилья класса «В» (а вдоль набережных и класса «А»), то по мере продвижения на запад, инвестиционная привлекательность снижается и наиболее целесообразным становится жилье класса «комфорт» и «эконом-класса».

Ряд не слишком удачных проектов элитного строительства показал ошибочность подобного позиционирования. Некоторые инвесторы, готовясь назначить цену на квартиры в своих домах от $1000/ кв. м ссылаются на опыт комплекса “Альба”, но времена изменились, и продвижение таких проектов на рынок оказывается просто нерентабельным.

Таким образом, инвесторам, желающим строить жилье, следует помнить, что новых площадок нет, а те, которые есть, местные жители готовы защищать до последнего. И, во-вторых, реконструкция старых домов требует их расселения, что автоматически повышает себестоимость проекта и выводит его в ценовой диапазон элитного жилья, но продать в этом микрорайоне элитные квартиры очень сложно.

Ряд инвесторов (в основном небольшие фирмы) занимается строительством мансард. Идея не плохая. Однако получаемое в результате жилье - это жилье в лучшем случае класса «комфорт», и цены на него соответствующие. На то есть объективные причины. Во-первых, в целом в доме остаются старые инженерные сети (и ограничения по подводимой мощности). Социальное окружение обычно оставляет желать много лучшего: остальные квартиры в доме, как правило, коммунальные, отсюда возникающие социальные конфликты. Нет паркинга, а места для парковки, как и во всех центральных районах, недостаточно. Вид из окон обычно во дворы-колодцы, аварийные и трущобные, что снижает привлекательность такого жилья. И, наконец, конструктивная особенность таких квартир – наклонные стены, что не всем нравится.

Однако невысокая себестоимость работ и отсутствие проблем (и затрат), связанных с получением разрешения на строительство по стандартной для пятен схеме, позволили инвесторам получить неплохую прибыль. Но тут как гром среди ясного неба случился иск одной гражданки, которая посчитала свои права ущемленными, поскольку ее согласия на сооружение мансарды в доме, где она проживает, не получено. Инвесторы объединились в союз «мансардостроителей» и попытались отстоять свои права в суде. Было несколько слушаний в судах разных уровней, но решить вопрос так и не удалось. В настоящее время вопрос о возможности строительства мансард повис в воздухе.

Строить паркинги в микрорайоне затруднительно: уровень благосостояния жителей невысок, а цена места в отапливаемом паркинге будет порядка $5000/кв. м, что дороже среднестатистической машины. Да и мест для строительства особо нет. Что касается не отапливаемых паркингов, то попробуйте в 25-градусный мороз завести «Жигули» или «Москвич» - придется тащить на буксире, пока не заведется, или «прикуривать». Теперь представьте, как это делать, если машина стоит на втором или третьем этаже. Это одна из причин, почему паркинги в Питере пользуются ограниченной популярностью.
При строительстве торговых центров нужно ориентироваться исключительно на жителей Василеостровского района, либо сильно напрягаться с раскруткой. Уже открыт крупный (и дорогой!) торговый центр «Балтийский» на Большом проспекте – проект ориентирован на состоятельных людей и в целом успешный. Кроме того, планируется строительство большого офисно-торгового центра над верхнем вестибюлем станции метро «Василеостровская».

БЦ класса «С» и «Б» возможно, но их расположение в зоне от стрелки ВО до 13-15 линий более оптимально, так как западнее слишком неудобно добираться из центра города.

Размещать здесь промышленные предприятия, скорее всего, просто не разрешат.

В настоящее время в различной стадии развития находятся порядка 113 инвестиционных проектов, 14 из них финансируются за счет бюджетов различного уровня.

В это число вошли проекты, которые уже прошли ИТК, и по ним вышло распоряжение Губернатора. На диаграмме № 1 Вы можете увидеть структуру «инвестиционного портфеля» района.

Перспективы инвестиционной деятельности целесообразно рассмотреть в контексте каждого микрорайона индивидуально, поскольку каждый из них имеет свою исторически сложившуюся направленность развития. В настоящее время в Василеостровском районе можно выделить следующие микрорайоны:

- Стрелка ВО
- Историческая жилая часть района
- Планировочный район между улицей Беринга и Нахимова
- Планировочный район Галерной гавани
- Западная часть ВО
- Промышленная зона на юго-западе ВО
- Промышленная зона на северо-востоке острова Декабристов.

Глава 4. Планировочный район Гаванской улицы (Гавань)

На севере микрорайон ограничен ул. Нахимова, на востоке - ул. Беринга, на юге - Большим проспектом, на западе - Наличной улицей.

Общая направленность развития микрорайона – жилая зона для обслуживания расположенных по соседству промышленных территорий и фасад города со стороны Морского вокзала (именно отсюда и монументальные сталинки вдоль ул. Опочинина). На границах микрорайона находится большое количество разнообразных объектов: различные промышленные предприятия, АТП, Смоленское кладбище, комплекс «ЛенЭкспо», Морской вокзал.

Экологическое состояние микрорайона в целом удовлетворительное, однако инвестору надо очень тщательно прорабатывать вопрос экологического состояния участка ввиду большого количества промышленных объектов и с учетом длительной истории освоения этой территории.

Кроме того, в этой части ВО прохладно - дают о себе знать ветра с залива. Жарким летом это приятно, но как часто и как долго в Петербурге бывает жаркое лето?

Социальное окружение микрорайона лучше, чем в центральной части ВО – здесь почти нет коммунальных квартир. Население небогатое, так как район никогда не был особо престижным.

С точки зрения социально-бытовой сферы здесь имеется все необходимое – магазины, ДДУ, школы и т.д. Хотя вопрос с магазинами зачастую стоит достаточно остро. Они есть, но по ассортименту бедны, как нигде. И полностью исключают все более укореняющуюся практику «субботних» закупок. Обычные даже для старых районов универсамы, Cash & carry и discounter’ы здесь явление ненаблюдаемое. Так – батончик купить, бутылочку с закуской, не более того… Для семей, где оба супруга работают, это дополнительная проблема.

Основой минус – это транспортная доступность микрорайона. На муниципальном транспорте до метро 4-6 остановок. Наземный городской транспорт ходит редко, спасают только вездесущие маршрутки. Выбраться в другие районы города реаль-но на метро, но, опять же, до него надо добраться.

Все мосты на «большую землю» сосредоточены у стрелки ВО, и до них нужно еще ехать по трем основным магистралям, усеянным светофорами, – Малому, Средне-му и Большому проспектам. Пропускная способность у них невысока, а качество дорог даже с учетом проведенных в последние годы ремонтных работ неважное. В результате, проезда ничтожного по городским меркам расстояния на личном автотранспорте отнимает и время, и нервы.

Инвестиционная привлекательность микрорайона в целом повторяет ситуацию с центральной, исторической частью ВО. Но есть и отличия. Наличие промышленных предприятий и затрудненная транспортная доступность делают невозможным размещение в микрорайоне элитных и даже псевдоэлитных объектов. Более благополучная ситуация в социальном плане (мало коммуналок), делает этот микрорайон похожим за жилую зону ЗЧВО.

В микрорайоне имеется достаточно большое количество сталинских домов. Сред-ний уровень цен на квартиры в этих домах приведен на диаграмме № 3. Надо отметить, что цены на СФ и СФК соответствуют данным диаграмм №№ 1 и 2.

Из диаграммы видно, что цены на 2- и 3-комнатные квартиры в сталинских домах в среднем на $150 за кв. м выше аналогичных предложений в домах СФ и СФК. Объясняется это как высокими потребительскими свойствами домов, так и социально однородной средой. Последнее обстоятельство способно поднять цену еще на $100–150 за кв. м (в основном, вдоль ул. Опочинина), но эти предложения единичны и на графиках не указаны. Предложение 1 комнатных квартир практически отсутствует.

В микрорайоне практически нет предложения квартир дороже $1000 кв. м, а если они появляются, то продаются очень долго, 3-4 месяца.

Инвестиционная деятельность в микрорайоне в настоящее время складывается вокруг уплотнения жилой застройки и реконструкции пустующих чердаков под мансарды. Строится жилой дом вдоль Гаванской улицы, реконструируется гостиница «Гаванская».

Глава 5. Планировочный район Галерной гавани

На сегодняшний день вся эта территория используется преимущественно под промышленно-складские нужды, или просто представляет собой пустыри. Здесь размещены площадки таких предприятий, как завод и НИИ радиоаппаратуры, АТП № 4 Спецтранса, объекты «Водоканала» и гаражи.

В последнее время наметилась тенденция к освоению этой территории под жилищное строительство. Большие неосвоенные площади в сочетании с выходом к заливу делают микрорайон привлекательным для инвесторов.

Но есть препятствие - экологическое состояние этих земель. Основные источники загрязнения - завод и НИИ радиоаппаратуры, расположенные здесь с 1930-х годов, а также промышленная свалка.

В глубине территории имеются частные участки с малоэтажной застройкой типа ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) самого разного класса – от фанерных развалюх из подручного материала до вполне приличных домиков с евро-ремонтом… Там же можно увидеть эллинги.

Власти города пока не определились, в каком направлении пойдет развитие этих земель, но можно предположить, что часть их будет отдана под развитие выставочного комплекса «ЛенЭкспо», а часть останется зарезервированной за такими монополистами, как «Водоканал».

Глава 6. Западная часть ВО (ЗЧВО)

Общая направленность развития территории – сугубо жилая, именно здесь город формирует свой жилой «морской фасад» (название части района в народе – КО-РАБЛИ).

Экологическое состояние территории вполне удовлетворительное для города, особенно после того, как прекратило работу большинство предприятий по Уральской улице.

Социальное окружение однородное. Когда микрорайон начал заселяться, в нем получали квартиры служащие. В настоящее время здесь живут люди со средним достатком.

Социально-бытовая сфера развита - район развивался планово, и город успел построить ДДУ, школы, универсамы, больницы.

Пожалуй, единственный, но очень существенный минус этой территории - это ее транспортная изолированность от «большой земли». Станция метро «Приморская» позволяет сообщаться с центром города относительно быстро, но до нее надо добраться. Добраться в центр города личным транспортом сложно – дороги узкие и плохие. Строительство западного Скоростного диаметра, конечно, улучшит транспортную доступность района, но это дальняя перспектива.

Грустной особенностью этой части ВО является климат. Именно эта часть острова насквозь продувается ветрами, что в совокупности с сильно повышенным уровнем влажности воздуха дает о себе знать 11 месяцев в году.

Вторичный рынок здесь заметно активизируется в теплое время года – показывать квартиры с замерзшими окнами и жильцами не оптимально с точки зрения цены. Дома здесь в основном панельные (137-й серии и «корабли»), поэтому через оставшиеся от социализма щели тепло легко выдувается вне зависимости от качества стеклопакетов.

Неприятно также, что большинство квартир (все той же 137-й) буквально оплетено всевозможными трубами, которые строители протянули в живописном беспорядке по всем помещениям. При этом во многих домах не хватает напора горячей воды, в результате чего полдома вынуждены самообогреваться.

А пресловутые «дома на ногах», выполненные из метростроевского (!) бетона. Ремонт в них – это поистине искусство. Метровстроевский бетон не всякий перфоратор с первого раза возьмет. Зато с точки зрения вентиляции здесь все отлично – они продуваются насквозь!

Достройка на свободных землях новых, пусть даже и комфортабельных домов, не может переломить общую ситуацию. Как следствие, микрорайон позиционируется как спальный и преимущественно не престижный.

По данным социологических исследований, люди из других районов города даже не рассматривают возможность покупки квартир в ЗЧВО. Спрос на строящиеся квартиры в микрорайоне обеспечивается в основном его резидентами и иногородними. Жители микрорайона предпочитают улучшать свое жилищное положение или разъезжаться для решения семейных проблем поблизости. Первая группа, наиболее многочисленная, ориентируется в основном на 2- и 3-комнатные квартиры в новых кирпичных домах. Вторая покупает разноплановое жилье, как на вторичном, так и на первичном рынках. На диаграммах № 4 и № 5 показаны динамика и уровень средних цен на квартиры в панельных и кирпичных домах. Большой объем предложения на первичном рынке в условиях закрытости микрорайона оказывает сильное давление на вторичный рынок. Во многом, в ЗЧВО создалась уникальная ситуация для вторичного рынка Петербурга.

На сегодняшний день можно с уверенностью сказать, что это единственная территория в Петербурге, характеризующаяся преобладанием предложения над спросом.

Строительные компании, ориентированные на внутренний рынок, неизбежно сталкиваются с трудностями, корни которых в катастрофической нехватке петербуржцев, желающих навеки поселиться в холодном, мокром, труднодосягаемом месте за сравнительно немаленькие деньги. Но и себестоимость – тоже немаленькая. Следовательно, проблемы с прибылью. А тут еще и жесточайшая конкурентная борьба.

Собственно, достаточно высокий уровень цен на первичном рынке говорит скорее о желании продавцов получить эти деньги, нежели о готовности покупателей их заплатить. Поэтому будем смотреть правде в глаза – район обычный, спальный, да еще и с сомнительным климатом. Ближайший аналог (с точки зрения качества проживания) – Приморский. Но там климат лучше, да и качественных новых домов побольше…

В настоящее время в микрорайоне в основном осуществляются инвестиционные проекты, связанные с жилищным строительством. Надо отметить, что свободных участков мало, и приходится заниматься уплотнением, что встречает негативную реакцию у местных жителей. Инвесторам, планирующим коммерческие инвестиционные проекты, связанные с жилищным строительством на ЗЧВО, надо быть готовым к очень сильной конкуренции.

Транспортная обособленность района делает ЗЧВО малопригодной для размещения гостиниц и БЦ, а также паркингов - в этой части ВО места под парковку заметно больше, нежели на остальной территории острова.

Если подытожить, то ЗЧВО может предложить инвесторам возможности по жилищному строительству (ограниченные и при очень жестокой конкурентной борьбе за покупателя), и возможности строительства ТБК или развлекательных центров.

Глава 7. Промышленная зона на юго-западе ВО

Общая направленность развития территории была задана еще в петровские времена, и с тех пор микрорайон развивался только как промышленный. В настоящее время промышленную зону в основном формируют Балтийский завод, Сталепрокатный завод, Кожевенный завод им. Радищева, ОАО «Электроаппарат», заводы «Севкабель» и «Северный текстиль» и множество более мелких предприятий.

Эта территория еще долгие десятилетия будет сохранять свой промышленный статус, перепрофилирование ее практически невозможно.

Глава 8. Промышленная зона на северо-востоке острова Декабристов

Общая направленность развития сугубо промышленная, сформировавшаяся вдоль причалов у реки. Наиболее крупные предприятия - Василеостровский грузовой район речного порта, Авторемонтный завод, «Северная мануфактура», завод им. Калинина, фабрики «Стройкартон», «Рот-Фронт» и некоторые другие.

Развитие этой территории будет и дальше происходить в направлении индустриализации территории, но в дальнейшем, при комплексном освоении острова Петровский (Петроградский район), возможно перепрофилирование части предприятий. В настоящее время, территория этой промзоны интересна инвесторам, которые хотят развивать производства невысокого класса вредности.

К этой территории примыкает Смоленское Лютеранское, Армяно-Григорианское и Православное кладбища. Есть и мемориальное кладбище «Остров Декабристов». При планировании инвестиционной деятельности их наличие целесообразно учесть - некоторые из них действующие.

Анна Разумовская
Дмитрий Миронов
отдел маркетинга СК «Строймонтаж»