Что лучше - купить уже готовую квартиру или остановить свой выбор на новеньеком с иголочки жилье, где и кухня побольше, и лифт получше, да и цена, что скрывать, подешевле? Конечно же, многодневные размышления по этому поводу знакомы каждому, кто накопил некую сумму, достаточную для того, чтобы погреться у своего, вымечтованного и желанного, семейного очага. Но если бы можно было бы ограничиться только внесением средств и выбором квартиры! Увы, наше запутанное законодательство оставляет множество лазеек, которые могут значительно омрачить, а то и вовсе отодвинуть на неопределенный срок получение желанного жилья. Чтобы помочь читателям, редакция "БН" практически в каждом номере публикует статьи, касающиеся юридических тонкостей сделок с недвижимостью. В этом номере на вопросы, каксающиеся рынка строящегося жилья, отвечают специалисты адвокатской конторы "Юриинформ-Центр".

ВОПРОС: Когда дольщик может зарегистрировать заявление о праве требования по инвестиционному договору?

ОТВЕТ: Заявление о праве требования по договору о долевом участии в строительстве (инвестиционному договору) может быть зарегистрировано в ГУ "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" после предоставления заявителем пакета необходимых документов, указанных в пункте 2.3. Инструкции о порядке государственной регистрации заявлений о праве требования на объекты недвижимости в жилищной сфере, утвержденной приказом Председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству от 06.11.96 г. № 182, и при условии, что ранее по этому же инвестиционному договору не было зарегистрировано право требования другого гражданина.

ВОПРОС: Может ли дольщик передать свои права по договору о долевом участии в строительстве другому лицу? Как это оформить юридически?

ОТВЕТ: Для оформления передачи прав дольщика по инвестиционному договору необходимо заключить так называемый договор уступки права требования. Заключается такой договор между дольщиком и лицом, желающим приобрести у дольщика его права по инвестиционному договору. При этом следует учитывать, что в инвестиционном договоре не должно содержаться условий, запрещающих дольщику передавать свои права третьим лицам.

ВОПРОС: Каким образом воздействовать на застройщика, если он нарушает сроки окончания строительства дома, или если уже построенный дом не принимает Государственная комиссия?

ОТВЕТ: Общепринятыми в цивилизованном мире формами воздействия на контрагента, нарушающего условия договора, являются предусмотренные договором штрафные санкции. К сожалению, практика показывает, что в тех договорах долевого участия в строительстве, которые на сегодняшний день предлагают подписывать фирмы, производящие привлечение средств дольщиков, зачастую просто отсутствуют положения, предусматривающие ответственность за нарушение сроков окончания строительства. В моей практике нередки случаи, когда представители фирмы-застройщика на предложение внести такой пункт в договор пытались убедить клиента в отсутствии такой необходимости. Мотивировка же подобной позиции сводилась к тому, что фирма надежная и никого еще не подводила. Но когда речь идет о крупных суммах денег, подобные аргументы звучат, мягко говоря, неубедительно. И, поверьте, еще не было ни одного договора, в котором не предусматривалась бы ответственность дольщика за несвоевременное внесение последним денежных средств. Причем размер ответственности довольно высок, вплоть до предоставления фирме права расторгнуть договор с дольщиком в одностороннем порядке, выплатив последнему фактически внесенные им денежные средства, за вычетом штрафа. Гарантированное же исполнение взаимных обязательств сторон возможно только в том случае, когда сбалансирован объем их ответственности друг перед другом.

ВОПРОС: Подлежат ли налоговому контролю расходы на приобретение жилья путем участия в долевом строительстве?

ОТВЕТ: Федеральным законом от 09.07.99 г. № 154-ФЗ в Налоговый кодекс РФ были внесены дополнительно три статьи. Этими статьями с 01.01.2000 г. введен налоговый контроль за соответствием размеров расходов физических лиц полученным ими доходам. Однако Управление по Санкт-Петербургу и ЛО Министерства РФ по налогам и сборам направило в адрес Налоговых инспекций письмо от 24.12.99 г. за № 05-11/18310, где разъяснило, что "в случае, если физическое лицо принимает долевое участие в строительстве жилого дома и по окончании строительства квартира будет передана в его частную собственность без оформления договора купли-продажи, то законодательством не предусмотрено сообщение в налоговый орган о совершении такой сделки". Таким образом, расходы физического лица на долевое участие в строительстве не подлежат налоговому контролю в соответствии со ст. 86.3 Налогового кодекса РФ.

ВОПРОС: Какие документы необходимо требовать у организации, продающей квартиру в строящемся доме?

ОТВЕТ: Необходимо выяснить, у кого вы покупаете квартиру, поскольку чем дальше вы находитесь от застройщика, тем выше риск ничего не получить в итоге.
Начинать необходимо с распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга о разрешении строительства жилого дома. К нему прилагается решение Городской инвестиционно-тендерной комиссии. Распоряжение Губернатора содержит в себе, в частности, сведения о том, кто является застройщиком интересующего вас дома. Решение Городской инвестиционно-тендерной комиссии устанавливает сроки проектирования, строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Затем необходимо изучить договор между застройщиком и привлеченным дольщиком. В данном договоре, как и во всех последующих, особое внимание следует уделить срокам сдачи дома в эксплуатацию и ответственности за нарушение этих сроков.
Следует учитывать, что дольщики бывают двух видов: те, что участвуют в строительстве, внося денежные средства, и те, что производят какие-либо работы или поставляют материалы. Дольщик, в свою очередь, вправе уступить свои права по договору полностью или частично другим лицам. В случае, когда дольщик производит какие-либо работы или поставляет материалы, в период окончания строительства между застройщиком и дольщиком должны быть подписаны акты сверки расчетов по произведенным работам, поставленным материалам.

Если у Вас после прочтения этой статьи остались какие-либо вопросы, Вы можете обратиться за бесплатной консультацией в "Правовой Центр Недвижимости". Предварительная запись по телефону: 118-45-75.

Адвокат Адвокатской фирмы "Юринформ-Центр" Наумова Елена Анатольевна

bulletin.spb.ru 2000 г.