03.11.2003

За первое полугодие текущего года строители сдали в эксплуатацию около 800 000 кв.м жилья. Пик сдачи традиционно приходится на последний квартал. Скорее всего, будет взят рекордный рубеж в полтора миллиона метров. Рост цен не отстает от темпов ввода. «Откуда только у граждан деньги берутся?» — недоумевают девелоперы.

После Нового года следует ожидать нового подъема цен как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

Новое предложение в строящихся домах, по мнению специалистов компании «Петербургстрой Skanska», за первые три квартала превысило 1 млн кв.м. За это же время граждане приобрели около 700 тысяч кв.м будущего жилья.

Строители отмечают, что в большинстве типовых домов квартиры начинают покупать уже на стадии котлована. (Сначала, как обычно, одно- и двухкомнатные.) К моменту сдачи дома, как правило, раскуплены уже почти все, за исключением нескольких крупногабаритных и не самым удачным образом расположенных вариантов.

Впрочем, по сведениям аналитиков «Петербургстрой Skanska», предложение в уже сданных домах постепенно увеличивается и сегодня составляет уже около 13%.

География прироста
Всего сейчас в городе строится почти 4,5 млн кв.м жилья. Лидером по объему застройки остается Приморский район. Здесь девелоперы возводят более 1 млн «квадратов».

Почти вдвое меньше строят в Выборгском и Калининском. Примерно по 300 000 кв.м — площадь застройки в Московском и Василеостровском районах. Впрочем, территориально предложение строящихся домов начинает выравниваться. Застройщики активно осваивают Кировский, Невский, Фрунзенский районы.

Решение инженерных проблем подтолкнет развитие жилищного строительства в депрессивном Красносельском районе.

При этом продолжает увеличиваться разрыв между зонами фешенебельной застройки и остальными районами. Можно говорить о начале формирования социальной среды целых кварталов и микрорайонов, в которых активно возводятся дома верхнего ценового диапазона. С ростом объемов строительства и увеличением дифференциации жилья по цене этот процесс пойдет активнее.

По расчетам маркетологов «Петербургской Недвижимости», в текущем году граждане заключат около 30 000 договоров долевого участия. А всего покупатели готовы «освоить» до 2,5 млн квадратных метров ежегодно. Только когда этот показатель будет достигнут, можно будет говорить о сбалансированности спроса и предложения.

Осложнить ситуацию может продекларированное стремление нового губернатора «навести порядок в области уплотнительной застройки». Впрочем, директор департамента новых проектов АН «Итака» Вячеслав Ермолаев полагает, что застройщики пока располагают достаточным количеством пятен, по которым уже решены вопросы с общественностью.

Дефицит площадок начнет сказываться через год-полтора. А вынесение строительства в чистое поле приведет к росту затрат на инфраструктуру, следовательно — к новому витку ценовой спирали…

Цены – в гору
Несмотря на заметно увеличившиеся объемы нового строительства цены неуклонно стремятся ввысь. Ведущий специалист компании «Бекар» Леонид Рысев приводит такие данные: квартиры в типовых домах, расположенных в «спальных» районах, — $600-700/кв.м; индивидуальные проекты в «спальных» районах и в «зеленой прослойке» между центром и новостройками — $750-850/кв.м. В зоне исторической застройки цены начинаются от $1000/кв.м.

По данным «Петербургской Недвижимости», только за III квартал квартиры в строящихся домах подорожали на 7%. А удорожание с начала года составило 26,3% (табл. 3). По данным ЛЭК, цены выросли на 27%. Аналитики «Петербургстрой Skanska» дают более скромные цифры: по их мнению, с начала года цены увеличились примерно на 20%.

Но в любом случае это гораздо выше уровня инфляции (правительство обещало не более 14% за год). Определенную роль в этом играет продолжающееся увеличение себестоимости (например, цемент за 9 месяцев подорожал на 50%, растут тарифы на транспортные перевозки, увеличивается стоимость энергоносителей и пр.). Но главный фактор — платежеспособный спрос.

Под диктовку продавца
Цены на жилье растут быстрее, чем реальные доходы горожан. При этом спрос устойчиво превышает предложение. Около 40% от общего объема спроса составляют квартиры средней площади в типовых кирпичных и кирпично-монолитных домах (данные АН «Итака»). Спрос на жилье в панельных многоэтажках — 37%.

Застройщики все чаще проектируют небольшие квартиры-студии (табл. 4), нащупывая баланс между высокой ценой квадратного метра и приемлемым для клиента бюджетом покупки. Опыт «риалов» оказывается востребованным.

Спрос на «единички» подбирается к отметке 50% в общем объеме заявок на покупку нового жилья. «Зависают» в листингах апартаменты с площадями более 200 кв.м и большие квартиры в своих типах (например, 70 кв.м — для двухкомнатных квартир, 56 кв.м — для однокомнатных и т.д.).

Однако, как отмечает ЛЭК, даже с учетом ажиотажного спроса на небольшие квартиры полный «отказ» от 3-комнатных квартир в сегментах типового жилья рынку не грозит: не менее трети домов (особенно в районах сложившейся застройки) в силу разных обстоятельств могут иметь только широтно ориентированную посадку (восток-запад), что автоматически делает северную сторону дома неинсолируемой.

В этом случае единственный выход — делать так называемые «перекидные» 3-комнатные квартиры, где одна комната выходит на юг. Теоретически «перекидными» могут быть и «двушки», но в этом случае серьезно уменьшается общая жилая площадь секции (подъезда), что невыгодно для застройщика.

Первичный рынок типового жилья сегодня — это преимущественно рынок продавца.

Даже поправка на увеличивающуюся долю иногородних покупателей ситуацию не объясняет (по оценке ЛЭК, в отдельных проектах участие иногородних доходит до 35-40% от общего числа продаж). Возможно, дело в растущем недоверии значительной части граждан к вложениям в иностранную валюту, в низкой доходности банковских депозитов, в политических рисках фондового рынка.

Для многих покупателей новое жилье — это не улучшение жилищных условий, а вариант надежного и доходного помещения свободных средств. Колебания валютного курса касаются не только клиентов.

По данным «Петербургстрой Skanska», во втором квартале около 10% застройщиков выбрали в качестве расчетной единицы евро, а некоторые перешли на расчеты в условных единицах, устанавливая курс по отношению к рублю.

Estate-прогноз
Пока перспективы для покупателей, располагающих достаточной, но ограниченной суммой, — не слишком радужные.

Если изменится система распределения участков (все — на аукцион), то суммы, уплаченные на торгах, неизменно будут закладываться в стоимость квартир.

Развитие ипотеки — тоже фактор неоднозначный. Доступность кредитов расширит круг возможных покупателей, увеличит спрос — значит, еще вырастут цены.

Специалисты компании ЛЭК предрекают, что до конца года усилится дальнейшая диверсификация спроса по различным сегментам, а цены вырастут еще на 8-10%.

На 2004 год можно прогнозировать несколько более умеренные темпы удорожания жилья, однако стабилизация цен, полагают в ЛЭК, так и не наступит (если, конечно, не вмешаются форс-мажорные обстоятельства).

В «Петербургской Недвижимости» считают, что к концу года рост цен как на первичном, так и на вторичном рынке будет не ниже 33-35%. К новогодним праздникам цены притормозят, а с начала 2004 года можно ожидать нового подъема, хотя и более пологого, чем в среднем за 2003 год.

"Недвижимость и строительство"
Дмитрий Синочкин