Глава 1.

На севере Московский район граничит с Адмиралтейским (по Малой Митрофаньевской улице, Московскому проспекту и далее по набережной Обводного канала). На востоке - со спальным Фрунзенским районом (по Витебскому направлению железной дороги). На юге - с Пушкинским районом и ЛО. На западе - с Красносельским и Кировским районами города (по Балтийскому направлению железной дороги).

Московский район имеет более удобное транспортное сообщение, чем Фрунзенский и Красносельсткий, и не столь промышленно развит, как Невский и Кировский районы.

Центральная, осевая магистраль района (Московский проспект) соединяет федеральную трассу «Россия» с центром города (Сенная площадь). Удобный доступ в аэропорт «Пулково», развитая система станций метрополитена, целый ряд общегородских магистралей делают район очень удобным в плане транспортного сообщения и с другими районами, и с пригородом.

В настоящее время в районе активно развивается жилищное строительство, осуществляются инвестиционные проекты торговых комплексов и БЦ. Есть потенциал и для развития промышленных предприятий, в основном в деловой зоне «Пулково – 3» и в районе Кубинской улицы.

Экологическое состояние жилых кварталов в целом удовлетворительное, но степень загрязненности почв существенно различается в зависимости от микрорайона. Неблагоприятна в экологическом плане северная часть района, которая примыкает к Обводному каналу. По данным регионального геоэкологического центра «Невскгеология», уровень загрязнения почв в этом микрорайоне колеблется от «опасного» до «чрезвычайно опасного». По мере продвижения на юг, в сторону аэропорта, вдоль Московского проспекта уровень загрязненности почв снижается до допустимого.

Аналогичная картина и с загрязнением воздуха. Учитывая преобладающую розу ветров (северо-западные ветры), на Московский район сносятся загрязненные воздушные массы с промышленно развитого Кировского района и предприятий, расположенных на северо-западе Адмиралтейского района.

По данным «Единой Справочной Информационной Системы» (ЕИСТ), район оценивается как «условно обеспеченный» инженерными сетями. Это означает, что условия подключения к инженерным сетям практически полностью зависят от конкретной ситуации в выбранном для инвестирования базисном квартале.

В настоящее время в районе в различной стадии развития находятся порядка 130 инвестиционных проектов (сюда включены только проекты, которые уже прошли ИТК, и утверждены губернатором - на изыскательские работы или на непосредственно строительство). На диаграмме №1 Вы можете увидеть структуру «инвестиционного портфеля» района.

Перспективы инвестиционной деятельности целесообразно рассмотреть в контексте развития каждого микрорайона индивидуально.

Глава 2. БЛИЖНЯЯ РОГАТКА

Это северная часть Московского района. На севере микрорайон граничит с Адмиралтейским районом (вдоль малой Митрофаньевской улицы, Московского проспекта и далее по набережной Обводного канала). На востоке, по Витебскому направлению ж/д - со спальным Фрунзенским районом. На западе, по Балтийскому направлению ж/д - с Кировским. На юге граница микрорайона достаточно условна и проходит по улицам Благодатной и Решетникова.

Развитие этой территории шло вместе с прилегающими кварталами Кировского, Фрунзенского и Адмиралтейского районов, в которых к концу XIX – началу XX веков сформировалась обширная промышленно-складская зона. Этому способствовали наличие подъездных ж/д и водных путей. Именно наличие водной магистрали (Обводного канала) послужило толчком для формирования в XVIII веке вдоль его берегов первых промышленных предприятий и складов. Правда, тогда же и выяснилось, что функцию водной магистрали канал выполнять не будет. Однако зона уже сформировалась. К концу XX века практически все эти предприятия физически и морально устарели.

Учитывая масштабы застройки, проблема перепрофилирования этих земель стоит очень остро. «Ближняя рогатка» расположена близко к историческому центру, и модернизировать промышленные предприятия нецелесообразно - слишком много ограничений по их деятельности. С другой стороны, преобразование территории в общественно-деловую зону требует очень больших инвестиций. Причин тому несколько. Первая и, пожалуй, главная – это аварийное состояние буквально всего – капитальных сооружений, инженерных сетей, отсутствие хороших автомобильных дорог (удобные дороги заканчиваются за чертой Московского проспекта), плохая экология.

Крайняя загрязненность почв и высокая загазованность обусловлены наличием промышленных предприятий («Красный треугольник» и т.д.).

Жилищный фонд микрорайона - это около сотни домов, в основном сосредоточенных вдоль Московского проспекта. В подавляющем большинстве это ведомственные дома старого фонда, находящиеся в плохом или аварийном техническом состоянии.

Динамика цен на квартиры в домах старого фонда, и их средний уровень в микрорайоне, показаны на графике № 1 (для большей наглядности из выборки исключе-ны квартиры в сталинских домах вдоль Московского проспекта – они ценятся дороже, в среднем на $100/кв. м).

Транспортная доступность кварталов вдоль Московского проспекта хорошая - много муниципального транспорта, есть станции метро. Но если отойти от Московского проспекта, то попадаешь в другой мир – плохие дороги, редко встречающийся муниципальный транспорт (в основном маршрутки). Эти кварталы ориентированы на ж/д подъездные пути - именно здесь расположены знаменитые «Бадаев-ские» склады и другие производственно-складские площадки (к примеру, большие территории принадлежат предприятию «ЛенТрансГаз»). Говорить о наличии в таком месте социально-бытовой инфраструктуры просто не имеет смысла.

Инвестиционная активность в микрорайоне сдерживается отсутствием общей концепции развития территории. Существенно повлиять на сложившуюся ситуацию может изменение статуса земель соседнего Кировского района, которые сейчас заняты подъездными путями к Варшавскому вокзалу, но это вопрос будущего. Пока инвесторы ограничиваются переоборудованием существующих объектов под БЦ (не выше класса «С»), склады и небольшие производства.

В настоящее время микрорайон не рассматривается инвесторами как привлекательный для жилищного строительства - подобные проекты требуют комплексного освоения территории с выносом существующих предприятий и большими капитальными вложениями. Возможно, помочь с решением этого вопроса сможет агентство по развитию территории.

Глава 3. ЦЕНТРАЛЬНАЯ ЧАСТЬ РАЙОНА

Она расположена посередине Московского проспекта, и именно с ней у большинства горожан ассоциируется Московский район.

На севере микрорайон граничит с «Большой рогаткой» по улицам Благодатной и Решетникова. На востоке - со ВПЮГ. На западе - с ЗВЖД. На юге граница достаточно условна - ориентиром служит площадь Победы.

По утвержденному плану развития района, предполагалась его амбициозная застройка, а в перспективе даже перенос демонстраций и парадов на Московскую площадь. Согласно этому плану и были застроены кварталы, примыкающие непосредственно к Московскому проспекту от улицы Решетникова до Алтайской. Здесь строились только «сталинские» дома, и сразу формировалась необходимая социально-бытовая инфраструктура. Для Петербурга, с его обилием коммунальных квартир, это было роскошью, но и в «сталинках» были коммуналки.

Зона планировалась как жилая, исключение было сделано для НПО «Пигмент» и авторемонтного завода (Московский, 181) – они просуществовали до начала перестройки, после чего тихо умерли. В наследство от этих производств осталась отравленная земля, насыщенная аварийными инженерными коммуникациями.

С началом перестройки именно центральная часть Московского района стала пользоваться большой популярностью. В 1990-х годах не было альтернативы «сталинкам», поэтому практически все дома вдоль Московского проспекта, у парка Победы и прилегающих улиц расселили. О роскоши «Русского Пряника» - первого дома, ставшего вместилищем не только квартир с ранее неизвестным простому советскому человеку «евроремонтом», но и конъсьержа, среди «старых русских» ходили легенды. До кризиса 1998 года в районе успели сформироваться целые кварталы с высокой социальной однородностью жильцов, что еще больше увеличило ценность сталинских квартир.

В целом цены в 2002 году росли медленно, что обусловлено многими факторами. Сильное давление на цены оказывает и первичный рынок, на котором появилось достойное предложение, не уступающее по качеству и метражам сталинским домам.

Центральная часть Московского района очень привлекательна для инвесторов, так как квартиры здесь пользуются высоким спросом благодаря социально однородной среде (не надо огораживать новые дома заборами, как на Петроградской стороне), хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой. Вот только свободных участков на территории кварталов практически нет. Строительство жилья возможно лишь посредством уплотнительной застройки, что вызывает протесты жителей.

Перед инвестором не стоит вопрос, что строить. Если удается найти участок для строительства, то наиболее рентабельно строить жилье.

Площадки НПО «ПИГМЕНТ» и авторемонтного завода, сквер напротив кинотеатра «Зенит» уже нашли своих хозяев, и теперь начало строительства – это только вопрос времени и денег.

Глава 4. ВПЮГ (Восточнее проспекта Юрия Гагарина)

Общая направленность развития территории ВПЮГ – жилищное строительство. Когда было принято решение о переходе от строительства сталинских домов к домам массовых серий, практически вся территория микрорайона была застроена дешевыми панельными 5-этажными домами. Кирпичные дома стали появляться в микрорайоне позже, в 1970–80-х годах.

Из промышленных предприятий на территории ВПЮГ размещается водопроводная станция и цветники АОЗТ «ЦВЕТЫ» (ВПЮГ квартал 10).

Экологическое состояние микрорайона удовлетворительное. Правда, жителей кварталов у метро «Звездная» много лет беспокоил запах от мясокомбината «Самсон». Но несколько лет назад на комбинате поставили новые воздушные очистные фильтры, к тому же уменьшился объем переработки.

В целом ВПЮГ - это спальный район, и все инвестиционные проекты формируются с учетом этой особенности. Как следствие, востребованы торговые комплексы, потенциально будут интересны развлекательные объекты и предприятия обслуживания. БЦ и промышленные объекты не позиционируются как потенциально успешные.

В настоящее время в микрорайоне (особенно у «Звездной») ведется активное строительство как типового, так и высококомфортного жилья.

Большие площади в микрорайоне занимают дома первых массовых серий. В распоряжение губернатора о поквартальной реконструкции домов первых массовых серий включены и несколько кварталов ВПЮГ. Поквартальная реконструкция подразумевает корректировку генплана, замену инженерных сетей и уплотнительную застройку, которая в последнее время воспринимается жителями уплотняемых кварталов резко отрицательно. В таких условиях инвесторы не спешат заниматься столь обременительными проектами.

Глава 5. ЗВЖД (западнее Варшавской железной дороги) и СРЕДНЯЯ РОГАТКА

Общая направленность развития территории ЗВЖД – это жилищное строительство. По структуре застройки этот микрорайон очень похож на ВПЮГ, но имеет некоторые различия в области планировочных решений. На сегодняшний день, главная особенность ЗВЖД - это планируемая пробивка Новоизмайловского проспекта до створа Измайловского проспекта. В этом случае Новоизмайловский проспект, берущий свое начало на площади Конституции, станет осевой доминантой микрорайона. После закрытия Варшавского вокзала это вполне реальная перспектива. Вторая особенность микрорайона - это наличие на площади Конституции нескольких НИИ, которые при удобной транспортной доступности и места для парковки позволили развить этот квартал как общественно-деловой.

Застройка узкой полосы земли вдоль Варшавской улицы, возникшая после снятия ж/д путей, представляет собой длинные и узкие дома, которые разительно отличаются от расположенных по соседству.

Уровень цен на панельные дома ВПЮГ и ЗВЖД примерно одинаков.

В настоящее время инвестиционная активность в микрорайоне завязана на жилищное строительство и торговые комплексы. Наиболее высокая инвестицион-ная активность вдоль Варшавской улицы и у площади Конституции. Кстати, на самой площади возвышаются недостроенные корпуса НПО «ДОМЕН», которые в силу своих архитектурных особенностей подходят для БЦ класса «С+» или «Б», но пока инвестора найти не удается….

СРЕДНЯЯ РОГАТКА

Этот микрорайон формирует южную часть Московского района. На севере, по Дунайскому проспекту, 5-му и 1-му Предпортовому проезду он граничит с жилыми кварталами Московского района. На востоке, по Витебскому направлению ж/д примыкает к спальному Фрунзенскому району. На юге, по южному ж/д кольцу - с Пушкинским районом и Пулково. На западе, по Балтийскому направлению ж/д - с Красносельским районом.

Территория развивается как нежилая, промышленная зона. Земли восточнее Пулковского шоссе ранее занимали угольные склады, и теперь они развиваются как складские комплексы и логистические терминалы. Крупный логистический терминал будет построен в районе Шушар, примыкающих к микрорайону с юга.

Земли западнее Пулковского шоссе (Кубинская, Предпортовая улицы) входят в зону формирующейся промышленной территории, которая включена в программу развития промышленных зон города. Земли фирмы «Лето» пока тоже относятся к рассматриваемому микрорайону, но с высокой степенью вероятности можно ожидать их перевод из сельскохозяйственных - под жилищное строительство.

Глава 6. ПУЛКОВО

Территория «Пулково» в основном занята аэропортом, авиагородоком, Пулковской обсерваторией и садоводством в юго-западной части микрорайона.

Проект начал реализоваться с 2000 года, когда была проведена инженерная подготовка территории. Город проводит торги на право строительства на этой территории, и уже есть первые результаты – на участке 15-б недавно открылся гипермаркет.

Близость аэропорта и как следствие шум самолетов делает микрорайон непривлекательным для жилищного строительства. Зато удобное транспортное сообщение позволяет развивать его как коммерческую зону. Потенциал территории очень большой, и в перспективе можно ожидать как оптимизацию использования уже застроенных земель в микрорайоне «Средней рогатки», так и коммерческое освоение земель в прилегающих кварталах «Пулково».

Самая южная часть Московского района – это Пулковская обсерватория с несколькими жилыми корпусами, и (несколько южнее) отделение АОЗТ «ЦВЕТЫ», Южное кладбище и законсервированная свалка бытового мусора (летом запах страшный, но это уже не Московский район). Сказать что-то определенное про перспективы использования этих земель сложно. Но может быть найдется инвестор, желающий развивать эту территорию.

Анна Разумовская
Дмитрий Миронов
Отдел маркетинга СК «Строймонтаж»