В последнее время привлекательность долевого участия в строительстве
в глазах потенциальных приобретателей недвижимости неуклонно растет. Это и понятно
- стремление въехать в квартиру, новую во всех отношениях, в
нашем человеке неистребимо еще с советских времен. Продиктовано оно, как
правило, даже не столько прагматическими соображениями, связанными с техническим состоянием
квартиры и дома в целом, - в большинстве случаев после
строителей все равно приходится что-то доделывать - сколько целым комплексом
иных преимуществ. - Во-первых, приятна сама мысль о том, что
до тебя в этой квартире никто не жил и не
умирал. Не то, чтобы привидения пугали, но приобретение квартиры для
многих воспринимается как начало новой, более счастливой жизни. А где
ее лучше начинать, как не в абсолютно новых стенах?
- Во-вторых,
застройщики некоторых домов дают приобретателю жилья возможность самостоятельно определить внутреннюю
планировку квартиры либо, по желанию «клиента», могут объединить две квартиры
в одну. Понятно, что это приятней и выгодней, чем купить
и перестроить, поимев при этом все сопутствующие проблемы.
- В-третьих, немаловажную
роль играют меркантильные соображения. Так, при долевом участии в строительстве
жилого дома для приобретателя квартиры, как правило, предусмотрена возможность оплаты
по частям, что редко случается при заключении договора купли-продажи на
уже созданный объект недвижимости.
- Ну и, наконец, юридические аспекты: отсутствие
предыдущего собственника исключает возможность предъявления претензий.
Все это так,
или почти так. Однако и здесь нет совершенства, ибо в
этой «бочке меда» несомненно имеется своя «ложка дегтя». Например, та,
что большую часть денег мы, образно говоря, платим сегодня, а
квартиру должны получить через некоторое время. Именно из этого временного
разрыва между оплатой и приобретением права собственности вытекает основная головная
боль приобретателя квартиры: как не потерять деньги. Следует помнить
одно: почти каждая сделка по приобретению недвижимости содержит элемент риска.
Долевое участие в строительстве - не исключение. И риск здесь
порожден даже не столько разрывом во времени между оплатой денег
и приобретением права собственности, сколько самой сущностью сделки. Схематично
суть договора о долевом участии можно определить следующим образом: финансирование
дольщиком (приобретателем недвижимости) создания нового объекта недвижимости (жилого дома) в
размере, соответствующем доле, приходящейся на передаваемую по завершении строительства в
собственность дольщика часть объекта (квартиру). Строительство считается завершенным, а
объект - созданным с момента ввода в эксплуатацию. Именно с
этого момента возможна регистрация прав на объект в целом (жилой
дом) и части объекта (квартиры). До завершения строительства с
юридической точки зрения создаваемый объект рассматривается как совокупность строительных материалов,
сложенных в некотором порядке посредством определенных строительных работ. Именно
в этом и есть основа риска долевого участия в строительстве,
поскольку если по каким либо причинам застройщик не сможет завершить
строительство объекта, то последний «повиснет» в вышеупомянутом состоянии. А дальше,
как правило, начинается выяснение, кто обладает правами на это «сооружение»
и каковы объем и содержание этих прав. И здесь то
выясняется, что поскольку объект - совокупность материалов и работ, то
собственниками являются собственники материалов и работ, а физические лица, вносившие
денежные средства по договорам о долевом участии в строительстве вроде
бы и ни при чем. Хорошо, если организация, с
которой был заключен договор готова и способна компенсировать понесенные дольщиками
затраты или иным способом пытается обеспечить защиту прав дольщиков (например,
при передаче объекта другому застройщику на основании договора, учесть интересы
дольщиков). Если же контрагент в «предбанкротном» состоянии перспектива долгих
судебных разбирательств с неясным исходом практически обеспечена. Либо еще можно
махнуть на все рукой и смириться с потерей денег.
Справедливости ради следует отметить, что если в начале 90-х годов
дольщик без проблем вызывал у юристов удивление, то в течение
последних двух-трех лет ситуаций, когда организации, ведущие строительство жилых домов,
оставляли дольщиков «с носом» практически не было. В первую очередь
это обусловлено тем, что большинство организаций, работающих в этой области,
имеют уже достаточно большой опыт указанной деятельности и заработанную репутацию.
Кроме того, существенно изменился и подход Администрации Санкт-Петербурга к этому
вопросу, хотя, конечно, не следует думать, что Администрация возьмет на
себя ответственность за действия застройщика. Однако стопроцентной гарантии того,
что строительство жилого дома, в котором Вы участвуете в качестве
дольщика, пройдет без сучка и задоринки, Вам никто не даст.
Поэтому, если Вас не устраивает наличие хоть какого, пусть даже
самого минимального, но риска, то лучше сразу откажитесь от затеи
приобрести квартиру в строящемся доме, а не донимайте окружающих вопросами:
«А я точно получу свою квартиру?» или что-то в этом
роде. Если же желание побыть дольщиком пересиливает, то следует
с целью минимизации риска обратить внимание на следующие моменты:
- На территории Санкт-Петербурга строительство нового жилого дома начинается с Распоряжения
губернатора. В этом распоряжении, как правило, конкретно указывается организация, получившая
право на строительство объекта недвижимости (по тексту статьи упоминается как
застройщик), строительный адрес объекта, а также некоторые условия, на которых
предоставляется земельный участок и право на застройку. С лицом, указанным
в данном распоряжении заключается инвестиционный договор (договор аренды земельного участка
на инвестиционных условиях).
- Если Вы заключаете договор не с Застройщиком,
то необходимо выяснить и оценить всю цепочку договоров от застройщика
до Вашего контрагента. Обычно, человеку, не имеющему специальных познаний, достаточно
сложно это сделать. Но если Вы желаете проявить самостоятельность -
дело Ваше. Помните одно - чем длиннее цепочка, тем выше
риск, поскольку если хоть один договор из цепочки будет расторгнут,
Вы вероятнее всего квартиру уже не получите.
- Несколько слов о
самом договоре. Если в договоре упоминается о возможности изменения цены
квадратного метра, выраженного в каких либо условных единицах или валюте,
в связи с изменением соотношения курса условной единицы и индексов
цен в строительстве, то на практике это означает одно -
удорожание всего строительства по независящим от Вашего контрагента причинам. Причем
удорожание не только для него, но и для Вас. Это
вытекает из сущности долевого строительства, и при Вашем несогласии с
указанным условием очевидно договор просто не будет заключен. Как правило,
подобное условие применяется к договорам с оплатой в рассрочку.
- Не
требуйте указать в договоре точный номер квартиры: нумерация квартир будет
производиться при присвоении дому почтового адреса, после завершении строительства. Для
индивидуализации Вашей квартиры на стадии заключения договора достаточно указать приблизительную
площадь и строительные оси, в которых она находится.
Снова хочу подчеркнуть, что если Вы не разбираетесь в договорах,
то лучше обратитесь к специалисту. Обычно это лучше, чем заключать
договор на невыгодных условиях, либо вести переговоры об изменении условий,
которые не могут быть изменены в силу закона. Ну а
целом хотелось бы отметить, что не следует бояться долевого участия
в строительстве - риск не больше, чем на вторичном рынке.
Он просто другой. Удачи Вам! Если вас заинтересовала
тема обсуждения, и у вас появились вопросы и предложения, вы
можете записаться и подойти на консультацию.
Мы находимся в
здании ГБР, 7 этаж. Наши телефоны: 449-0420, 449-0421.
|
