Сегодняшняя ситуация с уплатой налогов предпринимателями напоминает телевизионную передачу "Про это": все об этом знают и думают, но мало кто говорит вслух. Риэлтерский бизнес - не исключение: сравнительно высокий уровень доходов неизбежно влечент за собой и вопрос о налоговом бремени. В регионах и в столицах этот вопрос пытаются решить по-разному. Во многом, это объясняется тем, что ситуация в российских регионах сильно отличается друг от друга. К примеру, амплитуда комиссионных агентов составляет от 13-14% до 70-80%, а оборот московского рынка недвижимости превышает петербургские показатели примерно в четыре раза. Это самым непосредственным образом влияет на схемы налогообложения И все же одна особенность храктерна для всей страны. "Наш бизнес начинался с почти "черного" и сейчас находится в "серой" сфере. Однако движение в сторону "белого" предпринимательства все-таки есть. Это - в интересах владельцев компаний", - считает генеральный директор компании "Бест" Григорий Полторак (Москва). Уже сейчас, по его мнению, можно сформулировать общие рекомендации по оптимизации налогообложения.

Тихая налоговая революция

По словам Григория Полторака, в "БЕСТе" сами сотрудники поднимают вопрос подтверждения их достаточно высоких доходов, от чего, кстати, зависит и размер пенсионных отчислений. "Сегодня агенты готовы платить до 10% налогов со своих заработков. Хотя, еще совсем недавно они не были готовы платить ничего. Остающиеся официально 90% дохода позволяют им свободно осуществлять покупки и обеспечивать себя на будущее нормальной пенсией".

По мнению Григория Полторака, покупатели и продавцы будут все больше заинтересованы в оформлении сделок по их реальной стоимости. В связи с этим вознаграждение риэлторских фирм и их сотрудников не сможет оставаться в тени. "Нельзя продавать объект за $20-30 тыс. и получать за это 500 рублей - зарплату, которую не платят даже кассиру в магазине". В качестве возможного варианта развития риэлтерских структур и их "выхода на белое поле" он рассказал о деятельности агента и брокера как индивидуальных предпринимателей. Впрочем, в одном из крупнейших московских агентств "БЕСТ" пока работает только один такой герой.

Если все делать правильно

Схема "Беста" условно называется "Если все делать правильно". По ней получается, что платя все положенные налоги, в бизнес ежемесячно необходимо вкладывать 22,8% от оборота, иначе он становится убыточным. Такой вариант ставит фирму на грань выживания и нестабильности. Следовательно необходим компромисс. Григорий Полторак представил одну из возможных схем, предусматривающую совместную работу фирмы и агента - индивидуального предпринимателя. Прибыль в таком случае значительно уменьшается, но появляется место для финансового маневра. Поскольку вознаграждение исполнителя составляет существенную часть в структуре затрат риэлторской фирмы, эти суммы выносятся за пределы ее оборота за счет введения в систему взаимоотношений клиента с риэлторской фирмой "третьего слагаемого" - индивидуального предпринимателя-риэлтора. Соответственно по договору с клиентом исполнителями являются и риэлторская фирма, и индивидуальный предприниматель, которые обоюдно несут ответственность перед клиентом. В результате две существенные статьи затрат - вознаграждение и часть рекламы - переведены на индивидуального предпринимателя. После уплаты налогов по этой схеме прибыль снизилась в 4 раза, но сохранилась. Зато индивидуальный предприниматель получает официальный доход и платит с него сравнительно небольшие налоги, а фирма официально платит и показывает в бухгалтерских документах все установленные законом налоги .

Разделение налогового бремени между фирмой и работником - первое достоинство схемы. Второй "плюс" - разделение предпринимательских рисков, что превращает сотрудника фирмы из наемного работника в ответственного предпринимателя. Немаловажно, что индивидуальные предприниматели по закону несут ответственность всем своим имуществом. Кроме того, сегодня для защиты прав добросовестного приобретателя в суде необходимо, чтобы в договоре фигурировала полная стоимость квартиры, что в свою очередь заставляет риэлторов предлагать покупателям и продавцам варианты, которые защищали бы их и от уплаты необоснованно высоких налогов. Сложность договора - тот недостаток для клиента, который можно превратить в достоинство, поскольку повышается степень ответственности, которую несут два исполнителя, причем ответственность каждого из них застрахована.

Обратная сторона луны

Предложенная схема имеет свои недостатки. Самый главный - возможное снижение управляемости в фирме, поскольку исполнители становятся вполне самостоятельны. Следствие - потери в прибыли, усложнение договорной базы, необходимость страхования профессиональной ответственности исполнителя, рост объемов бухгалтерских документов, увеличение затрат на внедрение самой схемы. Однако, по заверениям Григория Полторак, на самом деле все это не так уж дорого и сложно, как кажется.

Поскольку индивидуальные предприниматели как сотрудники более морально независимы, их необходимо изначально ставить в более жесткие рамки, развивая внутри фирмы сервисные службы, конкурентную систему материального и нематериального стимулирования. Григорий Полторак считает, что в фирме должно быть не более 10 сотрудников -индивидуальных предпринимателей. При этом агентство недвижимости, работающее с индивидуальными предпринимателями, должно оставаться гарантом их деятельности. Кроме того, предложенную компанией "БЕСТ" схему трудно реализовать без раскрученной торговой марки и ее продвижения на рынке.

Сегодня для индивидуального предпринимателя существует несколько вариантов уплаты налогов. Среди них, по мнению Григория Полторак, предпочтительнее выглядит так называемая "патентная" схема, которая позволяет уплатить фиксированный налог в начале года и далее не уплачивать налогов при условии, что выручка за год не превысит 100.000 МРОТ. Поскольку пока индивидуальные предприниматели не платят НДС, целесообразно строить схему таким образом, чтобы с ними работали частные лица, а с фирмой - юридические лица.

Тернистый путь к легальному бизнесу

"Бестовский" вариант оптимизации налогообложения риэлтерской фирмы - не новинка. В России схема работы риэлтерской фирмы с агентами - индивидуальными предпринимателями известна уже более 5 лет. Именно столько времени в Воронеже успешно развивается по ней компания "Адвекс" (Воронеж). Есть определенные наработки в этом направлении у риэлтеров Нижнего Новгорода. Но все они стараются поменьше говорить о своих достижений, зная о непредсказуемости действий отечественных налоговых органов. Есть такой опыт и в Санкт-Петербурге. В наибольшей степени он был реализован в закрывшемся в начале 1998 года агентстве "Клондайк", где все без исключения агенты работали как индивидуальные предприниматели. По одной из версий именно излишняя самостоятельность ряда сотрудников "Клондайка" послужила причиной его закрытия. Однако, более вероятно, что причина гибели "Клондайка" иная. Одним из доказательств этого служит то, что один из активных реализаторов схемы с индивидуальными предпринимателями в "Клондайке" Андрей Михалюта, сегодня стал заместителем директора "Агентства-2 по приватизации Выборгского района" и успешно применяет эту схему в новой компании.

Незамечаемый опыт

Более 50 сотрудников "Агентства-2" являются индивидуальными предпринимателями , и это обязательное условие их работы в фирме. Исключения делаются только для стажеров, пока они учатся риэлтерскому мастерству. "Мы, безусловно, теряем агентов, не желающих становится индивидуальными предпринимателями, но полагаю, именно за таким вариантом развития будущее риэлтерского бизнеса. Нельзя агенту зарабатывать $1.500 и получать официально зарплату в 400 рублей, - делится Андрей Михалюта. "Наша фирма является государственным предприятием, у нас все сотрудники получают именно то, что они зарабатывают, и сами платят с этих денег налоги".

Пока в "Агентстве-2" агенты-предприниматели трудятся под прикрытием лицензии, полученной фирмой. Однако уже в ближайшее время Андрей Михалюта собирается поставить перед Лицензионной палатой Санкт-Петербурга вопрос о разработке специальных недорогих лицензий для агентов - индивидуальных предпринимателей, поскольку сегодня основным сдерживающим фактором для получения ими собственной лицензии является ее цена. "Это должна быть особая лицензия на небольшой срок, к примеру, полгода, за небольшую плату примерно в 500 рублей, которая выдавалась бы только агентам - индивидуальным предпринимателям, при условии наличия у них договора с фирмой. А те агенты, которые желают работать абсолютно самостоятельно, пусть платят 80.000 -100.000 рублей, как это существует сегодня", - считает Андрей Михалюта. Смысл новшества очевиден. Петербургу известен печальный опыт 1997-98 годов - закрытия целого ряда агентств недвижимости, а также приостановки уже в этом году риэлтерских лицензий некоторых компаний. В случае наступления таких неприятностей у фирмы, агент по своей лицензии может спокойно завершить начатые сделки. В результате клиент получает двойную гарантию исполнения услуг: от фирмы и от агента.

Кроме того, по договору агента с фирмой большая часть ответственности при вскрытии неизвестных негативных обстоятельств по сделке остается за компанией. Агент отвечает только за личную грамотность и свое отношение к работе. Если он ее выполнил добросовестно, ему беспокоится нечего. Даже, если фирма будет выплачивать пострадавшему клиенту деньги, они будут взяты не с агента, а из специального страхового фонда

Дамоклов меч правосудия

Несмотря на наличие успешного опыта использования схемы с агентами - индивидуальными предпринимателями в разных регионах, Павел Штепан, заведующий адвокатской фирмой "Юринформ-Центр" предполагает, что в ближайшем будущем схема оптимизации налогообложения риэлтерской фирмы бесперспективна, поскольку уже имеется проект закона, по которому индивидуальные предприниматели наравне с юридическими лицами должны будут платить НДС. Правда, этот закон в случае его принятия, вступит в действие не раньше 1 января 2001 года. Тем не менее отмена льготы по НДС для большинства агентов - индивидуальных предпринимателей станет непреодолимым барьером. А значит, опять надо искать новые пути легализации риэлтерского бизнеса.

bulletin.spb.ru