Несмотря на все внешние признаки цивилизованности, нравы на рынке по-прежнему довольно дикие. Многие агенства недвижимости работают "на результат", под которым понимаются прежде всего деньги. А что это за деньги - честно заработанные комиссионные или безосновательно невозвращенные задатки, обманом полученные с клиентов штрафные санкции - любителей "результата" не очень волнует.

Но тактика эта, если разобраться, самоубийственная. Обманутый клиент, быть может, не пойдет в суд, но уж точно расскажет о происшедшем всем своим знакомым, и не стесняясь в выражениях. И пострадает от этого не только имидж данной конкретной фирмы, но и репутация всех риэлторов. Более того, часто от действий одного агентства страдают другие. В общем явно существует необходимость выработки неких общих законов, правил.

Что предлагается?

Московская ассоциация-гильдия риэлторов (МАГР) занялась этой работой. В конце мая сего года рабочая группа, возглавляемая вице-президентом МАГР, генеральным директором агентства "Полиграфжилстрой" Екатериной Устиновой, создала проект "Соглашения о сотрудничестве при проведении корпоративных сделок по купле-продаже недвижимости". Сейчас всем риэлторским фирмам - как входящим, так и не входящим в ассоциацию-гильдию, - предлагается подписать его.

"Соглашение" - довольно объемный документ, занимающий три страницы убористого шрифта. Помимо некоторых деталей (например, обязательств фирм, подписавших предварительный договор о задатке, не изменять обговоренную цену и не продавать объект третьим лицам), в основном оно посвящено так называемому титулу - истории возникновения и перехода права собственности на данный объект недвижимости. Это объяснимо - большинство конфликтов из-за невозвращенных задатков возникает как раз по причине сомнительных моментов в истории квартиры. Покупатель дал задаток, потом выяснилось что-нибудь настораживающее - и он требует вернуть деньги, мотивируя тем, что квартира "не чиста". Продавец же отвечает, что ничего страшного нет, документы в полном порядке и все претензии - капризы покупателя, которому просто разонравилась квартира - вот он и выдумывает предлоги. В общем суть "Соглашения" - договориться, при каких обстоятельствах квартира считается "не чистой", и задаток покупателю безоговорочно возвращается.

По мнению авторов проекта, таковыми должны признаваться:

• нарушения жилищных и/или имущественных прав несовершеннолетних в любых предыдущих сделках с данным объектом;
• обнаружение возможных прав третьих лиц в связи с проведенной приватизацией;
• обнаружение возможных прав третьих лиц в связи со вступлением в наследство;
• оформление доверенности, использовавшейся при заключении предшествующих сделок, не в соответствии с действующим законодательством;
• объект стоит в плане на реконструкцию с отселением либо в нем приостановлен регистрационный учет.

Ложечки дегтя

Удел журналиста - быть въедливым, всюду разыскивать противоречия и глупости. Поэтому - с оговоркой о том, что я не против самой идеи соглашения, ибо дело это действительно очень нужное, - займемся копанием в данном конкретном документе.

Первое, что настораживает, - исследование титула авторы поручают продавцу, т. е. тому, кто кровно заинтересован в том, чтобы никакие темные пятна в истории квартиры наружу не выплыли. Агентство проявляет добросовестность, проверяет объект самым тщательным образом (а это - время работников, иногда даже материальные траты) - и в качестве награды получает отказ другой стороны от сделки. С другой стороны, если проверка проведена халтурно, проблемы в будущем получит покупатель. В крайнем случае он обвинит работавшее с ним агентство, но никогда - риэлтора со стороны продавца. Одним словом, для продающей стороны тут получается "материальное стимулирование наизнанку". Поработал при проверке на совесть - лишился комиссионных. Чего-то проглядел, а то и сознательно утаил - получи вознаграждение. Будучи в известной степени знакомым с нравами на московском риэлторском рынке, осмелюсь утверждать, что 99% агентов и агентств в такой ситуации предпочтут прикинуться ветошью: ничего не видели и не знали. А если что всплывет - извините, не заметили.

Впрочем, обнаружение сомнительных моментов может, по замыслу разработчиков "Соглашения", привести не к отказу сторон от сделки, а к ее проведению - но со страхованием за счет продавца. Но, если разобраться, это опять-таки означает для продающей стороны материальные затраты в качестве награды за хорошую работу. И наконец, странно, что в проекте не предусмотрены никакие санкции к нарушителям. Топить виновных в море презрения - шаг эффектный, но вряд ли эффективный.

Мнения разделились

Высказать свои мнения о "Соглашении" мы попросили двух человек. Во-первых, разумеется, саму Екатерину Устинову:
- Наше "Соглашение" - это плод коллегиального труда семи фирм. Все они документ уже подписали или готовятся подписать. Я также знаю, что хочет присоединиться еще целый ряд компаний.
- А были ли те, кто отказался?
- Насколько я знаю, нет. Другое дело, что некоторые фирмы пока не объявили о своем согласии подписать. Они решили изучить, дать посмотреть текст своим юристам. И вероятно, подумать, нужно ли им это вообще.
- Из текста совершенно непонятно, что будет с нарушителями...
- Санкций действительно не предусмотрено никаких. Но вы, вероятно, читали Ильфа и Петрова и помните, что делали с нарушителями Сухаревской конвенции... Если серьезно, известие о том, что такая-то фирма подписала соглашение и не выполняет его условия, разнесется моментально. С такой фирмой просто больше не будут иметь дела.
- Вы, я думаю, знаете, что пару лет назад аналогичную попытку предприняли фирмы, входящие в Консорциум - МИАН, "Миэль", "Инком", МЦБН и МГСН. У них не получилось. Почему, как вы думаете?
- Как я понимаю, они сделали слишком конкретное соглашение, пытались прописать в нем вообще каждый шаг. Мы же начинаем менее амбициозно, с некоего рамочного документа. Создаем своего рода "правила дорожного движения" на нашем рынке.

Борис Соловьев сегодня возглавляет агентство "Ремакс". Однако два года назад он занимал должность руководителя департамента вторичного рынка "Миэля" и был одним из инициаторов уже упоминавшейся попытки установить общие правила в рамках Консорциума. Одним словом, этот человек уже пытался уговорить риэлторов разных фирм добровольно возвращать задатки, и именно поэтому его мнение интересно.
- Борис Аркадьевич, почему не получилось у Консорциума?
- Сейчас то наше соглашение действительно подзабыто, хотя я не считаю его совсем неудачей. На уровне понимания бизнеса оно сыграло свою положительную роль. И мне известны случаи, когда ситуация, которая могла бы разрастись в конфликт, разрешалась достаточно безболезненно. Это было в рамках Консорциума. По сути работала та наша декларация. Что касается противоречий внутри Консорциума, то он сразу распался по этому вопросу на две группы. Часть фирм с самого начала не уделяла соглашению особого внимания. По-видимому, и подписывали-то "за компанию".
- Вы со своим агентством нынешнюю магровскую декларацию подписали бы?
- Я читал этот документ. Сразу видно, что в группе, готовившей его, не было представителей тех компаний, которые действительно имеют опыт в этом вопросе. В том виде, в котором "Соглашение" висит сейчас на сайте МАГР, оно совершенно недееспособно. Это сырой документ, и подписывать его в таком виде бессмысленно. Все споры шкурного характера между фирмами, которые так или иначе связаны с историей объекта недвижимости, не могут быть изложены в обтекаемой и произвольно трактуемой форме. В той нашей декларации, если вы помните, детально и точно прописывались все случаи. Этого я сегодня не вижу.
- А вот Екатерина Викторовна Устинова, напротив, убеждена, что одна из причин вашей неудачи - что все было чересчур конкретно прописано. И она считает, что начинать надо с малого...
- Я считаю, что декларация должна работать так - существуют претензии фирмы Х к фирме У по поводу такого-то объекта. И разговор будет предметным только в том случае, если можно будет точно указать, какой подпункт какого пункта здесь нарушается. Если же формулировка документа - "все вместе и топор", то одна из сторон обязательно скажет, что при подписании соглашения она имела в виду одно, другая - другое. И из всей этой затеи останется работать только апелляционный комитет, который без конца будет разбирать жалобы фирм друг на друга.

При подготовке использованы материалы сайта «www.kvm.ru»

Соглашение о сотрудничестве при проведении корпоративных сделок по купле-продаже недвижимости (Извлечение)

Началом сотрудничества Сторон считать подписание Предварительного договора или Соглашения об авансе (задатке, залоге), в котором оговариваются существенные условия сделки. Одновременно с подписанием вышеуказанного документа Стороны заключают Договор о сотрудничестве при проведении совместной сделки, далее именуемый "Договор", в котором подтверждают свою готовность следовать правилам, установленным настоящим Соглашением.

Подписав Договор, стороны берут на себя обязательство исключить продажу объекта недвижимости третьим лицам в период действия Договора, а также гарантируют не изменять цену за объект недвижимости на срок действия Договора, если только иное не оговорено самим Договором.

Обязанность исследовать историю возникновения и перехода права собственности на объект недвижимости, далее именуемый "Титул", несет Продавец. При подписании Договора Стороны устанавливают объем работ по исследованию Титула, осуществляемый Продавцом, и сроки отчета Продавца перед Покупателем. Если сроки отчета не установлены Договором, то Продавец должен отчитаться перед Покупателем не позднее чем за три дня до даты проведения сделки. Продавец обязан немедленно письменно информировать Покупателя обо всех обстоятельствах и фактах, ставших известными ему в ходе исследования Титула, которые впоследствии могут привести к признанию сделки недействительной либо обременению объекта недвижимости правами третьих лиц, даже если эта возможность носит вероятный характер. В случае выявления в ходе исследования Титула фактов, которые впоследствии могут привести к признанию сделки недействительной либо обременению объекта недвижимости правами третьих лиц, Покупатель вправе потребовать, а Продавец обязан исполнить проведение дополнительных проверочных мероприятий.

В случае выявления в ходе исследования Титула фактов и обстоятельств, которые могут впоследствии привести к признанию сделки недействительной либо обременению объекта недвижимости правами третьих лиц, стороны могут провести страхование данной сделки за счет Продавца.

При обнаружении по завершении исследования Титула фактов и обстоятельств, которые могут впоследствии привести к признанию сделки недействительной либо обременению объекта недвижимости правами третьих лиц, а также при согласии Продавца застраховать сделку, принятие окончательного решения о приобретении квартиры остается за Покупателем.

Безусловный возврат внесенных по Предварительному договору денежных средств производится в следующих случаях выявления в ходе исследования Титула:

• явно нарушены жилищные и/или имущественные права несовершеннолетних в любых предыдущих сделках;
• обнаружены возможные права третьих лиц в связи с проведенной приватизацией;
• обнаружены возможные права третьих лиц в связи со вступлением в наследство;
• доверенность, использованная при заключении предшествующих сделок с объектом, не была оформлена в соответствии с действующим законодательством;
• объект стоит в плане на реконструкцию с отселением, либо приостановлен регистрационный учет.

При проведении совместной сделки с приобретением альтернативных объектов недвижимости в Договоре Стороны назначают сроки, не позднее которых должны быть заключены Предварительные договоры по альтернативным объектам недвижимости. В качестве доказательства исполнения обязательства Продавец предоставляет Покупателю копии всех Предварительных договоров по внесению предоплаты по альтернативным сделкам.

Невыполнение данных условий в установленные сроки является безусловным нарушением Продавцом условий Договора. В этом случае по решению Покупателя средства либо должны быть возвращены ему незамедлительно, либо сроки выполнения договора пересматриваются соглашением сторон.

Все участники совместной сделки, включая Продавцов альтернативных квартир, обязаны согласовать место и время проведения сделки не менее чем за три дня до окончания срока, указанного в договоре с Покупателем.

Стороны данного Соглашения обязуются привлекать для решения возникающих проблем юристов, менеджеров среднего и высшего звена, а также топ-менеджеров. В целях повышения авторитета риэлторского сообщества в целом, фирм в частности, не допускаются порочащие обвинения между сторонами в присутствии клиентов, а все возникающие конфликты Продавцы и Покупатели решают путем переговоров вне присутствия клиентов.

Стороны договариваются не вступать в контакты с клиентами другой стороны до истечения срока действия договора.

Данное соглашение предложено Московской ассоциацией-гильдией риэлторов