Глава 1. От авторов
Последнее время в специализированных изданиях
все чаще появляется аналитическая информация о текущей ситуации на рынке
недвижимости. В основном анализируется рынок жилья, как первичный, так и
вторичный. Несколько реже появляется информация по рынку коммерческой недвижимости, которая
обычно носит более профессиональный характер.При этом основной упор делается на
количество предлагаемых метров жилья, сроки сдачи, типы строящихся домов и
т.д. Ситуация рассматривается в статике, в динамике, даются варианты прогнозов
развития, но по сути это одни и те же цифры,
рассмотренные под разными точками зрения. Такая информация, конечно, может вызвать
вялый интерес профессионалов рынка, но избавить их от будущих (и
уже имеющихся) проблем - вряд ли. Срок реализации запущенного проекта
слишком велик, чтобы через полгода после запуска начать спешным порядком
вносить необходимые изменения в метражи, сокращать себестоимость и т.д. и
т.п. Как правило, остается только активная оперативная деятельность, основой которой
являются регулирование цен и интенсивность рекламных кампаний. То есть –
тактика. На наш взгляд гораздо важнее предвидеть развитие ситуации и выбрать
правильное направление инвестиционной деятельности еще до запуска проекта и даже
до взятия участка под застройку. То есть – стратегия. Мы планируем
рассмотреть степень инвестиционной привлекательности территорий, административно подчиненных Санкт–Петербургу. Начнем с
Приморского района. При составлении данного обзора мы сделали акцент на
описательной части, не желая повторять классические ошибки, принятые в аналитических
публикациях. С точки зрения применимости «средние цены по району» не
представляют реальной ценности для принятия решений любого уровня. Мы практикуем
комплексную оценку, позволяющую прецизионно характеризовать каждый конкретный участок в зависимости
от его индивидуальной специфики. И, что внушает оптимизм, наш метод
дает великолепные результаты. Однако, тематика обзоров достаточно широка, поэтому от
конкретных цифр мы воздержимся. Глава 2. Территория Черной речки
Самая старая часть Приморского района – территория Черной речки. Свой
нынешний вид она обрела в 1950-е годы, часть территории застраивалась
еще раньше. Это относится к землям, расположенным восточнее Сердобольской ул.
Все эти земли имели производственное назначение (завод «Ильич», «Красная Заря»,
автобусный парк № 2 и т.д.), и вплотную примыкали к
промышленной зоне «Выборгская сторона». С точки зрения инвестиций, эти земли
оптимально подходят для создания бизнес-центров (БЦ), производств невысокого класса вредности,
развлекательных центров. Высокая загрязненность территорий, неразвитость социально–бытовой сферы делает эти
земли малопривлекательными для жилищного строительства. Ситуация может измениться в лучшую
сторону только при реализации комплексных программ по перепрофилированию территорий. В
этом случае можно говорить о жилищном строительстве, но оно потребует
больших инвестиций. В случае их отсутствии, территория обречена на медленную
эволюцию из зоны сплошной промышленной застройки в зону деловой активности
(БЦ «Акватория» – один из первых и достаточно удачных примеров
данного процесса).Экологическое состояние территорий требует особого разговора. По данным Управления
по охране окружающей среды при Администрации Санкт-Петербурга, практически вся территория
Черной речки имеет степень загрязнения тяжелыми металлами от «опасной» до
«чрезвычайно опасной». Наиболее опасное загрязнение («чрезвычайно опасное») обнаружено в кварталах,
примыкающих к месту впадения Черной речки в Большую Невку. В
плане загрязнения воздуха весь Приморский район достаточно благополучен - роза
ветров приносит сюда чистые воздушные массы с Курортного района. Жилая часть
территории у Черной речки находится севернее и западнее от промышленной
зоны. Все эти территории застраивались по существовавшему тогда плану развития
города достаточно плотно, и, как результат, в настоящее время найти
здесь участок под строительство достаточно сложно. Наибольшим спросом пользуются квартиры
в домах у метро «Черная речка», вдоль улиц Сестрорецкая, Дибуновская.
Строят там мало, поскольку делать это практически негде, но квартиры
в новых домах покупаются хорошо. Направление Ланского шоссе, Торжковской ул.
у Торжковского рынка пользуется у населения меньшей популярностью - по
причине близости рынка и ж/д путей. Надо отметить, что район улиц
Дибуновской, Сестрорецкой и т.д. - котируется больше всего. При адекватном
проекте, квартиры будут продаваться хорошо. Обращает на себя внимание практически
полное отсутствие в предложении 1 к.кв. (несколько имеющихся предложений исключены
из выборки, как нерепрезентативные). Но не следует думать, что этот
тип квартир не будет востребован, скорее – наоборот. К плюсам жилой
территории Черной речки можно отнести развитую социально-бытовую инфраструктуру, удобное транспортное
сообщение, как с центром, так и с выездом из города
(Сестрорецкое направление), близость к паркам ЦПКиО. Набережная Большой Невки тоже очень
привлекательна для застройки. Глава 3. Озеро Долгое (ОД)
Район ОД
начинается у берегов Большой Невки и продолжается до озера Долгого
на севере Приморского района. Застраиваться он начал относительно недавно (кроме
участков вдоль берега Большой Невки, которые начали осваивать в 1950-х
годах). У ОД не самое благоприятное окружение. С востока к
нему примыкает Серафимовское кладбище (вдоль Торфяной дороги), что затрудняет строительство
в этом месте жилья. Как следствие, вся территория вдоль торфяной
дороги, Мебельной улицы, стала развиваться как промышленная (там же и
ТЭЦ), а после 1990-х годов, стала осваиваться торговлей. Существенный прорыв
в этом процессе произошел после открытия станции метро «Старая Деревня».
Однако надо учитывать, что инвестиционная привлекательность этой территории для торговли
заметно упадет, когда будет запущена станция «Комендантский проспект». В этом
случае станция «Старая Деревня» будет обслуживать только СПЧ и малую
часть ОД. Все транзитные потоки с БКА, Каменки и Коломяг
будет принимать на себя новая станция метро «Комендантский проспект» (в
настоящее время эти транзитные потоки делятся между станциями метро «Пионерская»
и «Старая Деревня»). По мере оживления прилегающих кварталов (а сейчас
там идет активное жилищное строительство), существующие промышленные зоны будут востребованы
под производства малой степени токсичности, развлекательные и торговые комплексы. В
отдаленной перспективе можно рассматривать и строительство БЦ. Отметим позицию администрации Приморского
района, которая рассматривала земли между ул. Савушкина и берегом Большой
Невки как нежилую. Освоение этих земель для жилой застройки очень
перспективно, но нужно учитывать загрязненность почв, отсутствие социально-бытовой инфраструктуры, слабость
грунтов - раньше здесь было болото. При продвижении по ОД
на Север, мы постепенно приближаемся к наиболее востребованной части ОД
- району Комендансткого проспекта. Ожидание открытия метро на Командантской площади
существенно подняло инвестиционную привлекательность этих кварталов. Однако район пр. Королева
и далее на север уже мало привлекателен для инвестирования в
жилье. Объясняется это большой промышленно-складской зоной (ТЭЦ, завод «Метробетон», «Знамя
Труда», и самое печальное – пункт перевалки бутового мусора, где
его перегружают в большие контейнеры для вывоза на захоронение). В
результате, территория площадью в несколько гектаров загрязнена бытовым мусором, всюду
грязь и т.д. Перспективы этой промышленной зоны неясны. ОД менее предпочтителен
для проживания, чем район Черной речки или БКА. Как следствие,
покупатели здесь ориентируются на экономичное жилье. Это люди, у которых
нет денег для приобретения квартир в более престижных районах (для
севера города, это Выборгский и Калининский районы). Глава 4. Северо–Приморская
часть (СПЧ)
Северо–Приморская часть начала активно застраиваться только в
1990-х годах. Когда-то здесь было болото, которое частично засыпали, но
до сих пор не локализована большая свалка в районе кварталов
4155, 4156, 4159. Изначально район был отдаленным и не пользовался
спросом у населения. Однако открытие станции «Старая Деревня» и строительство
парка «300-летия Санкт–Петербурга» постепенно меняют общую ситуацию. Инвесторы ощутили спрос
на развитие социально-бытовой сферы, и сейчас начаты работы по развитию
торговли и индустрии развлечений на СПЧ (в базисных кварталах 4164А,
4161А – торговые центры, квартал 4166Б - планируется аквапарк). Удобное
расположение на выезде из города, достаточно быстрое сообщение с центром
города - все это повышает инвестиционную привлекательность СПЧ в части
от берега Финского залива до ж/д. Необходимо отметить и минусы
этой зоны. Слабые грунты, наличие плывунов затрудняет строительство в квартале
4163, где, кроме того, имеется сильное загрязнение почв - на
территории квартала находится свалка. Вся территория СПЧ за ж/д практически не
освоена. Причина тому, опять же, свалка. Попытки вывезти зараженные грунты
предпринимались, но когда финансирование прекратилось, а мусора осталось еще очень
много, свалку решили законсервировать. В результате, большие территории вдоль берега
Лахтинского разлива оказались мало пригодными для строительства. По данным Управления
по охране окружающей среды, территория законсервированной свалки относится к разряду
земель, имеющих чрезвычайную степень загрязнения как по тяжелым металлам, ГСМ,
так и по радиационному фону. Исключение составляют три квартала (4153, 4152,
4151). Они освоены, и в настоящее время на их территории
сформированы жилые массивы, создается социальная и бытовая инфраструктуры (недавно построена
школа). Однако в целом эта территория непривлекательна для жилищного строительства,
и дальнейшая судьба свалки неясна. Возможно, в итоге там будет
нежилая зона (были планы вынести туда зоопарк и т.д., но
пока все без изменений). Глава 5. Бывший Комендантский аэродром (БКА)
Территорию бывшего Комендантского аэродрома можно условно разделить на две зоны
с различным превалирующими функциями.Большая нежилая зона от ж/д до улицы
Аэродромной включает в себя большие промышленные предприятия («Северный завод»), Серафимовское
кладбище и территорию, занятую мелкими промышленными предприятиями (вдоль улицы Полевая
Собировская). Освоение этих территорий имеет ряд как юридических, так и
технических проблем. Основная жилая зона БКА начинается севернее и продолжается до
самых Коломяг (до Парашютной улицы). Земли здесь уже обжитые и
жилищное строительство привлекает сюда большое количество инвесторов. Строят и торгово-бытовые
комплексы, и развлекательные центры. Экологическое состояние жилых кварталов БКА среднее, но
рядом находится «Удельный парк», что существенно повышает рейтинг примыкающих кварталов.
С позиции развития социально-бытовой инфраструктуры, можно сказать, что она еще
только формируется. Наиболее активно этот процесс идет у станции метро
«Пионерская», где в кварталах 4108В и 4104А ведется строительство и
реконструкция ТБК и жилья. Глава 6. Каменка. Коломяги. Ольгино.
Каменка
Каменка – это, пожалуй, самый удаленный участок Приморского района, расположенный
на северо–западе района. Удаленность, слабо развитая социально-бытовая инфраструктура существенно понижают
его инвестиционную привлекательность для жилья, а размещать на его территории
промышленные предприятия нельзя по градостроительному регламенту. Как следствие, фирмы, строящие
в этом районе типовое жилье, испытывают трудности с его реализацией.
Альтернативный вариант - строительство малоэтажных комплексов. Каменка - одно из
немногих мест в Петербурге, где развивается малоэтажное строительство (квартал 4286).
Стимулом для развития этого направления стало близость к экологически чистому
месту – «Юнтоловскому заказнику». В этом районе уровень цен на типовые
квартиры один из самых низких в городе. КоломягиКоломяги имеют долгую историю.
Первоначально это была просто деревня, которая существовала в первозданном виде
вплоть до конца XX века. В настоящее время территория Коломяг
освоена только частично (право на застройку большей части Коломяг имеет
фирма «Коломяги–Ретро»). К сожалению, инвестор, пришедший строить жилье в Коломягах,
неизбежно столкнется с целым рядом трудностей. Во-первых, необходимо расселять жителей
частных домов, что само по себе достаточно сложно. Во-вторых, надо
будет делать инженерную подготовку территории, что очень накладно, и последнее
- это текущий градостроительный регламент, действующий на территории Коломяг. Формально
территория поделена на зоны многоэтажной и малоэтажной застройки, которые причудливо
переплелись, и теперь уже достаточно сложно сказать, что может быть
построено на соседнем участке. К примеру, нетрудно представить себе состояние
инвестора, начавшего возводить уютный и недешевый малоэтажный комплекс и вдруг
обнаружившего на соседнем участке подрастающий 25-этажный гигант, который в скором
времени закроет тенью всю территорию.Территория Коломяг еще только формируется, и
пока трудно говорить о создании социально однородной среды, которая подразумевается
идеологией малоэтажной застройки, но первый положительный опыт уже имеется –
малоэтажная застройка квартала 4121Г (Репищева-Парашютная). К минусам территории можно отнести близость
промышленной зоны (западнее улицы Репищева). ОльгиноПланы застройки территории западнее Лахтинского разлива
пока существуют только в планах, но в перспективе на этих
землях будет жилая зона, с территориями как типовой многоэтажной застройки,
так и зоны малоэтажного строительства (индекс площадки по постановлению Правительства
СПб от 10.11.94 г. № 25 (приложение 2) – ПС–2
со сроком освоения до 2005 года). В настоящее время в
Лахту строится дорога, которая обеспечит транспортную доступность к новому району,
но пока на территории будущих новостроек только болота и небольшой
поселок «Ольгино». В перспективе это будет район с очень хорошей
экологией - рядом «Юнтоловский заказник». Анна Разумовская
Дмитрий Миронов
Отдел маркетинга
СК «Строймонтаж»
|
