При заключении сделок, связанных с отчуждением жилых помещений, граждане и риэлтеры часто сталкиваются с ситуацией, когда в одной квартире проживают лица, являющиеся собственниками данного жилого помещения, а также лица, не являющиеся собственниками, но имеющие право пользования занимаемыми помещениями. При этом возникает вопрос, какими правами обладают эти лица на жилое помещение и чем отличаются понятия “право собственности на жилые помещения” и “право пользования жилыми помещениями”.

Общее содержания понятия “право собственности” дано в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с этой статьей собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые, не противоречащие закону и иным правовым актам действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами и т.п.

Как указывалось выше, содержание права собственности раскрывается через так называемую триаду правомочий собственника: владение, пользование, распоряжение.

Владение означает хозяйственное господство собственника над вещью, реальное обладание ей. Пользование - извлечение из вещи полезных свойств, выгоду, для которых она предназначена; по общему правилу, именно собственник получает от имеющегося у него имущества плоды, продукцию, доходы. Распоряжение - возможность определять юридическую судьбу вещи: продавать, дарить, сдавать в аренду, завещать и т.п. Содержание понятия “право собственности на жилые помещения” из-за его важности и специфики был выделен законодателем в главу 18 Гражданского кодекса Российской Федерации, где описываются те особенности права собственности на жилые помещения, которые отличают его от общего содержания права собственности.

Первая особенность права собственности на жилые помещения состоит в том, что правомочия собственника осуществляются на принадлежащее собственнику жилое помещение в соответствии с его назначением, т.е. исключительно для личного проживания собственника и членов его семьи, а также право собственника сдавать в найм, принадлежащее ему жилое помещение для проживания иным гражданам. Жилое помещение не может быть использовано в иных целях.

Второй особенностью права собственности на жилые помещения является то обстоятельство, что приобретая квартиру в многоквартирном доме, собственник приобретает право собственности не только на жилое помещение, но и на долю в общем имуществе дома. Третьей особенностью права собственности на жилые помещения является наличие прав иных лиц кроме собственника, проживающих в помещении, принадлежащем одному из лиц на праве собственности.

Здесь мы как раз и сталкиваемся с понятием “право пользования жилыми помещениями”. Пользование жилым помещением, принадлежащим на праве собственности одному из членов семьи, регулируется не только нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, но и Жилищным кодексом РСФСР.

Статьей 127 ЖК РСФСР предусмотрено, что члены семьи собственника жилого дома, квартиры, проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, квартире, если иное не было оговорено при вселении. Право пользования помещением сохраняется за этими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры. Перемена собственника не только квартиры, но и жилого дома не является основанием прекращения жилищных прав тех, кто прекратил семейные отношения с собственником.

Тем самым жилищные права, как собственника жилого помещения, так и не собственника жилого помещения, защищены в равной мере.

Рассмотрим следующий пример. В двухкомнатной квартире проживает семья из двух человек: женщина и ее бывший муж. Квартира досталась бывшему супругу по наследству от его матери. Супруга была вселена собственником в период брака в качестве члена семьи в установленном порядке. После расторжения брака бывший супруг решил продать, принадлежащую ему на праве собственности квартиру. Имеет ли он право это сделать? Несомненно. Как собственник он имеет право распорядиться судьбой квартиры, и, в частности, продать ее. Что же будет с его бывшей супругой? В соответствии со статьей 127 ЖК РСФСР и пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Таким образом, бывшая супруга при перемене собственника сохранит право пользования жилым помещением. При этом в соответствии с пунктом 3 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации она может требовать устранения нарушений ее прав на жилое помещение от любых лиц, включая нового собственника жилого помещения.

На основании изложенного можно сделать вывод, что право пользования жилым помещением позволяет его обладателю существенно защитить свои права на проживание в жилом помещении, даже не являясь его собственником.

Необходимо добавить, что если в квартире еще проживает несовершеннолетний ребенок, то собственник в силу пункта 4 статьи 292 Гражданского Кодекса может произвести отчуждение квартиры только при наличии согласия органов опеки и попечительства. Что по существу ограничивает не только право собственника по своему усмотрению пользоваться квартирой, но и ограничивает его право отчуждать ее. По сути дела это единственное ограничение по распоряжению собственностью существующее в действующем законодательстве.

Надо также помнить, что пользование жилым помещением может возникнуть и на основании какого-либо договора (социального найма, найма, ренты). В случае возникновения права пользования жилым помещением на основании договора обладатель данного права также защищен от собственника в части его жилищных прав. Так как при перемене собственника право пользования жилым помещением у лица обладающего этим правом сохраняется на все время договора. На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что право пользования жилым помещением с одной стороны защищает жилищные права лица являющегося не собственником жилья, а с другой стороны ограничивает права собственника жилья по его использованию. Поэтому при заключении договоров, связанных с отчуждением жилых помещений, необходимо помнить о правах третьих лиц проживающих в квартире собственника.