В 2002 году самые высокие темпы ценового роста среди жилья массовых серий демонстрируют квартиры в категории "новая панель". Неизменным лидером по спросу и покупательским пристрастиям по-прежнему остается жилье в домах 137-й серии.

К "новой", или "современной", панели традиционно относят жилье массовых серий, основное время застройки которыми пришлось на 1980-е годы. Они сменили представителей "старой панели" хрущевки, брежневки, "корабли" и дома 504-й серии. "Новая панель" в Петербурге представлена следующими основными сериями: 137-я, 121-я, 1ЛГ-606М, 600.11, 1ЛГ504Д2. По данным Комитета по содержанию жилищного фонда, "новая панель" составляет в жилищном фонде Петербурга почти 17% ("старая панель" - около 18%).

На протяжении последних двух лет жилье в категориях "новой" и "старой панели" по стоимости кв. метра можно было смело объединять в единую ценовую группу. В октябре 2000 года ценовой разрыв между ними составлял всего $12/кв. м, тогда как между жильем в "новой панели" и "кирпичных домах" -$41/кв. м. В этом году соотношение средних цен на типовое жилье совершенно иное: "новая панель" стремительно отвоевывает позиции у "кирпичных домов". В октябре 2002 г. средняя цена 1 кв. м: в "кирпичных домах" - $589, в "новой панели" - $561, в "старой" - $531. За девять месяцев этого года темпы роста цен в домах "новой панели" составили 18%, в "кирпичных" - 17%, "старая панель" безнадежно отстает: 14,5%. Победоносное шествие "новой панели" в первую очередь обусловлено непреходящей популярностью 137-й серии, которую по качественным характеристикам зачастую ставят наравне с кирпичными домами.

137-я непобедимая

Появление этой серии знаменовало собой прорыв в домостроении, это был не только новый тип домов, но и современные технологии строительства, позволяющие "играть" и с этажностью зданий (9-17), и с их формой. Первый период массовой застройки не позволял в полной мере удовлетворить потребности в социальной инфраструктуре - хрущевки часто возводили просто рядами. Дома серий "новой панели" своими конфигурациями четко обозначали границы дворов, кварталов и легко образовывали пространство для школ, детсадов, торговых центров и других объектов соцкультбыта.

По своим качественным характеристикам не все дома 137-й "равны одинаково", только за советский период насчитывается восемь модификаций. Массовое строительство жилья этой серии началось в середине 1970-х годов. В домах, как правило, присутствовали грузовой и пассажирский лифты, отдельный "черный" ход, у большинства квартир - лоджии, балконы или и то и другое. Главное отличие ранней 137-й (в основном это были девятиэтажки, тогда как большинство поздних -12-этажные дома) - маленький размер кухни, всего лишь 7 кв. м. Позднее серия совершенствовалась, что отражалось на повышении теплоизоляционных свойств, увеличении общей площади за счет подсобных помещений. В 1980-е годы 137-я приобрела свой популярный вид: кухни - 9-15 кв. м, значительная общая площадь (например, у трехкомнатных квартир в поздних сериях она бывает более 70 кв. м), большие коридоры, отсутствие смежной планировки комнат, поперечные ванны, позволяющие поставить стиральную машину, высота потолков - 2,7-2,8 м, в зависимости от года постройки.

Эта серия оказалась настолько удачной, что и сегодня не теряет своей популярности. У нее есть лишь один крупный недостаток, характерный для всего панельного домостроения, - в таких домах холоднее, чем в кирпичных. Впрочем, с этим постоянно боролись. В последних модификациях 137-й наружные керамзитовые панели были заменены на трехслойные и применены новые герметики при заделке стыков, что повысило теплосберегающие характеристики домов.

И другие - неплохие

Чуть выше по качеству, чем старая 137-я, дома серии 1ЛГ606М, производимые с 1976 года. Кухня в этих десятиэтажках - 7-9,5 м, имеется поперечная ванна, есть даже встроенные шкафы.

Ближе к уровню поздних вариаций 137-й - серия 600.11, распространившаяся с начала 1980-х годов. Главная ее особенность: чуть меньшая, чем у поздней 137-й, общая площадь (трехкомнатная - 63-65 кв. м, кухня - 8-9,5 кв. м). Как и у "кораблей", у нее есть минус - несущий каркас, поэтому возможности перепланировки весьма ограничены. Серия 600.11, как и 137-я, оказалась "долгожителем". В современной ее модификации кухни .подросли до 11 кв. метров, у каждой --"квартиры есть лоджия, на треть увеличена толщина газобетонных стен и стало применяться тройное остекление.

На уровне хороших образцов 137-й находятся дома 121-й гатчинской и серии 1ЛГ504Д2. Здесь квартиры имеют просторную кухню от 9 кв. м, а при рациональной планировке - большую площадь подсобных помещений. В домах 121-й серии сегодня используются тройные панели наружных стен и усиленная звукоизоляция. Серия 1ЛГ504Д2 - усовершенствованный вариант распространенной 504-й, считающейся лучшей среди "старой панели". В этих домах кухня выросла до 11,5-13,5 кв. м, в ванной появился тамбур для стиральной машины и еще ряд новшеств. Впрочем, данная серия самая малочисленная в городе и представлена только в Приморском районе.

Они - везде

Наиболее многочисленный представитель "новой панели" -137-я серия - в различных своих вариантах представлена практически во всех "спальных" районах города.

Небольшое количество панельных домов постройки середины-конца 80-х есть на Васильевском острове, в районе станции метро "Приморская". Совсем немного таких домов в Московском районе - у станции метро "Звездная" и в начале Пулковского шоссе. Квартиры с большими кухнями - 10-15 кв. м - традиционно пользуются высоким спросом в обоих районах и отличаются самой высокой по городу ценой, что обусловлено и хорошим местоположением, и крайне скудным предложением.

Много "новой панели" в Приморском и Выборгском.районах. В Выборгском это микрорайоны в Шувалово-Озерках, причем чем ближе к станциям метро, тем дома 137-й и новее, и популярнее, и, соответственно, дороже. В Приморском районе дома ранних серий можно найти только неподалеку от станции метро "Пионерская". На границах этого микрорайона встречаются дома новой 137-й серии и редкой в городе 1ЛГ504Д2 - эта серия также есть в районе Каменки. На озере Долгом и в Северо-Приморской части района преобладает жилье с улучшенной планировкой конца 1980-х - начала 90-х годов, там в основном строились дома поздней 137-й серии и улучшенной 600.11.

Много "новой панели" в Невском районе, особенно в Рыбацком, которое начало застраиваться в 80-е годы: подавляющее большинство домов здесь - 137-й, 600.11, 606-й и 121-й серий. То же самое - и в кварталах, прилегающих к станции метро "Пр. Большевиков", на Искровском пр., ул. Коллонтай, пр. Солидарности и др. представлены в основном все серии современного блочного строительства (за исключением 121-й и серии 504-Д2).

В Красногвардейском районе - концентрация "плохих" 137-й и 606-й серий вблизи проспектов Энтузиастов, Наставников, Ударников, Ириновского.

Во Фрунзенском новая 137-я распространена в Новом Купчино, в частности в кварталах между ул. Бухарестской и Малой Карпатской.

В Кировском районе постройки поздней 137-й есть в конце Ленинского пр., на пр. Маршала Захарова и др.

Незначительная доля поздней 137-й присутствует также в Красносельском и Калининском районах, дома современных блочных серий здесь возводились лишь как вкрапления в уже сложившуюся застройку.

Приморский - лидер спроса

По данным Городской справочной по недвижимости "Квартирный Вопрос", абсолютным лидером по спросу в сентябре являлись одно- и двухкомнатные квартиры в Приморском районе с максимальной ценой $23-24 тыс. и $30-31 тыс. В этой ценовой категории на рынке оказались квартиры поздней 137-й, 600.11 и 121-й серий. Нужно отметить, что Приморский район стабильно занимает первые строчки "горячей десятки" запросов клиентов в течение двух последних лет.

12 В числе лидеров по спросу на "новую панель" в этом году также фигурировали Невский и Фрунзенский районы - в основном в сегменте двухкомнатного жилья. Периодически в рейтинге "проявляется" и Васильевский остров, у которого самая значительная во всем городе разница по соотношению спроса и предложения на квартиры в домах 137-й серии. Однако спрос падает: новое строительство на острове предлагает значительный выбор более комфортного жилья.

Победа над кирпичом

На вторичном рынке основным конкурентом "новой панели" являются аналогичные квартиры самого дешевого класса жилья в хрущевках, "кораблях" и 504-й серии. Значительное число предложений такого жилья привело к тому, что сегодня рынок буквально затоварен любыми квартирами в старых панельных домах и они очень медленно растут в цене. Ценовой разрыв между "старой" и "новой панелью" увеличился за два года почти в три раза и сейчас уже составляет $30/кв. м - дешевизна жилья в хрущевках делает его вполне конкурентоспособным. Другой соперник "новой панели" - жилье в категории "кирпичные дома" - наоборот, все больше сдает позиции. Несмотря на то, что ценовая дистанция между ними за два года сильно сократилась (с $53 до $29/кв. м), "ценник" у кирпичного жилья все равно солидный, хотя качество при этом - не всегда высокое. Большинство кирпичных домов, представленных на рынке, построены в 1970-80-е, и это жилье зачастую проигрывает по площади аналогичным квартирам в "новой панели". Кирпичный же "новодел" последнего десятилетия пополняет "вторичку" незначительно: это комфортное жилье, как правило, устраивает владельцев, и они не спешат с ним расставаться.

В результате 137-я серия в сегменте однокомнатных квартир окончательно "победила" кирпичные дома. Цены предложений - $22 тыс. против $21,5 тыс. И "догоняет" в сегменте двухкомнатных: $28,5 тыс. против $29,5 тыс.

"Первичка" дает панель

На первичном рынке панельные дома составляют сегодня до 20% вводимого жилья.

На этом рынке позиции "новой панели" не так впечатляющи, так как доля наиболее популярных однокомнатных квартир в панельном домостроении не слишком высока. Многокомнатные квартиры в новых панельных домах проигрывают своим аналогам в кирпичных и кирпично-монолитных, так как разница цен между ними . не столь значительна, а качество монолитных домов все-таки считается более высоким. Тем не менее перспективы у панельного домостроения есть. Даже признанные флагманы монолитного строительства, такие, например, как "ЛенСпецСМУ", все больше обращают внимание ни этот сегмент и планируют возводить сразу несколько объектов. Панельные здания, считают домостроители, - это добротное, удобное, недорогое и быстровозводимое жилье, и у него есть будущее. Процесс "расслоения" всеми любимой 137-й продолжается. Запускается 138-я, сохранившая те же основные принципы планировок, но ставшая еще более "теплой". А на "вторичке" появляется все больше квартир в домах новейших модификаций серии, выстроенных за последнее десятилетие. Эти новые квартиры, в обжитых районах, с развитой инфраструктурой обслуживания, пользуются высоким спросом и быстро раскупаются на рынке. Сегмент жилья в "новейшей" 137-й постепенно расширяется и с увеличением объемов панельного домостроения грозит стать серьезным конкурентом 137-й, выстроенной в 1980-х годах.

Александр Смирнов ("Бюллетень недвижимости")