Нижний Новгород - один из самых больших городов в Центральной России. Река делит весь город на две больших части - Заречную и Верхнюю. Две части единого целого, эти районы на самом деле совершенно непохожи, как два разных города. По крайней мере, так считают сами жители. Поэтому каждое большое агентство недвижимости в Нижнем Новгороде обязательно имеют два отделения - в Заречной и в Верхней частях города. Официальное же деление города таково: он состоит из 8-ми районов, три из которых составляют Верхнюю часть города, остальные 5 - Заречную. Необходимость создания филиалов агентств обусловлена величиной Нижнего Новгорода: город разбросан, и поэтому не каждый житель Автозаводского района, находящегося на самой окраине, захочет вечером ехать на другой край большого города, в находящееся в Заречной части агентство недвижимости.

Дома нижегородских купцов

Тем, кто в Нижнем Новгороде не был, этот город знаком прежде всего по книгам Максима Горького - о тяжелой рабочей жизни и богатых купцах. С тех пор родина писателя претерпела огромные изменения. В центре города осталось еще много домов старого фонда - тех, о которых и писал Горький. Правда, дома эти ветшают, и их постепенно сносят и стороят на их месте новое жилье. Правда, это не относится к зданиям-архитектурным памятником - они как раз охраняются государством, и никто их сносить не собирается. Обновление касается лишь домов, исторической ценности не имеющих.

Деревянный дом в центре города

В центре Нижнего Новгорода сохранились и деревянные дома, так называемый частный сектор. Это не совсем "домик, где резной палисад", хотя палисаднички с цветами возле таких домов есть почти всегда, а иногда находится и маленький огород. Эти дома разделены на несколько квартир и пользуются огромным спросом у риэлтеров. Несмотря на полуаварийное состояние, все деревянные дома расходятся как горячие пирожки зимой. Дело в том, что такие дома находятся в самом центре города, и, расселив их, риэлтеры такие строения направляют на снос, а затем на их месте строится новое элитное жилье, которое пользуется огромным спросом из-за близости к центру. При расселении деревянных домов (иногда это жилье типа "удобства во дворе") жильцам предоставляется равная по площади квартира, хотя, конечно, уже не в самом центре Нижнего Новгорода. Из-за этого и возникают проблемы у риэлтеров - иногда жильцы считают. что, лишившись квартиры в центре, пусть и в аварийном доме, они имеют право на гораздо большую площадь, чем предоставленная агентством недвижимости. Доказать же, что аварийный дом в центре все же дешевле новой квартиры на окраине, таким людям очень и очень нелегко.

Помимо деревянных домов, центр Нижнего Новгорода застроен домами купеческими, они уже были упомянуты выше. На петербургский старый фонд эти дома похожи мало - они обычно невысоки (редко выше трех этажей), а по качеству больше всего напоминают сталинки довоенной посторйки, только построены купеческие дома на 30-50, а иногда и больше, лет раньше. Огромных квартир из нескольких десятков комнат с бальными залами здесь практически нет.

Также к старому фонду относится так называемая "народная стройка". Она опять таки сравнима со сталинскими домами (да и создавалась в 1910-е -1940-е годы), только квартиры в "народной стройке" обычно меньше сталинских. "Народная стройка" бывает и деревянная, и каменная, и шлакоблочная.

Проводятся в Нижнем Новгороде и капитальные ремонты, правда, обычно не за счет государства, а за счет крупных предприятий. Недавно Горьковский автозавод (ГАЗ) произвел за свой счет капитальный ремонт четырех домов сталинской постройки. В этих домах менялось все, вплоть до перекрытий, оставались одни голые стены. Но все же капитальные ремонты в Нижнем Новгороде вещь не слишком распространенная. Остальная же часть города практически такая же, как и в большинстве российских городов - хрущевки, брежневки, на окраинах - новое жилье.

Рабочие кварталы

Впрочем, новое жилье в Нижнем строится не только на окраинах. По всему городу растут новые дома, иногда - целыми микрорайонами. Но в первую очередь все строительные фирмы стремятся в центр. Застройка там плотная, но есть аварийные дома, предназначенные на снос - вроде деревянного "частного сектора", о котором было рассказано выше. На месте снесенного старого возводится новый дом, в центре это обычно элитное жилье (к примеру, площадь одной двухкомнатной квартиры в таком доме может быть 100-120 кв. метров), по ценам, приближающимся к московским и петербургским - порядка $ 1000 за кв. метр.

На данный момент в Нижнем Новгороде строятся более пятидесяти новых жилых домов самого различного уровня: есть и типовое жилье, есть улучшенной планировки, есть элитное. Несколько домов сейчас строятся по австрийским и немецким проектам. Большинство жилья строится на основе долевой собственности. При этом работающим на рынке недвижимости риэлтерам от первичного рынка многого добиться не удается - каждый застройщик создает агентство недвижимости для того, чтобы заниматься собственным сектором первичного рынка недвижимости, а остальным агентствам достаются остатки пирога. Тем не менее новые квартиры расходятся без всяких проблем.

Из Мурманска - в Нижний

В Нижний Новгород сейчас приезжают люди из северных регионов России, от Мурманска до Чукотки, а также военные, пользующиеся программой жилищных сертификатов. Правда, по сертификатам квартиры получают в основном на вторичном рынке, а вот северяне часто покупают квартиры и на первичном - в основном за счет дешевизны, первичный рынок в Нижнем Новгороде, как и в Петербурге, на 10-15% дешевле вторичного. При этом жилье на первичном рынке все чаще и чаще продается без отделки - только голые стены. Иногда застройщики не вставляют даже окон, а иногда не ставят и внутренних перегородок, предлагая покупателю коробку с дырками. В этом есть своя логика - каждый покупатель устраивает свой дом так, как ему нравится, то есть может сделать однокомнатную квартиру с комнатой в 50 кв. метров, а может трехкомнатную - с десятиметровыми каморками. Конечно, отделка квартиры стоит больших денег, но разница между ценами на первичном и вторичном рынке покрывает все.

Новые дома в Нижнем Новгороде строятся в основном в Верхней части города. Строятся иногда целыми кварталами, особенно если речь идет о домах, которые предприятия строят для своих же работников - а такое в Нижнем не редкость, огромные предприятия здесь о своих сотрудниках заботятся. В таком случае вокруг нескольких домов вырастают магазины, школы, детские сады - словом, все то, что предполагается в нормальном микрорайоне.

Создание новых коммуналок

Самым ликвидным жильем в Нижнем Новгороде считаются однокомнатные квартиры в хрущевках, иногда даже в домах гостиничного типа. В такие дома заселяются те, кто приехал в Нижний Новгород из других регионов, и те, кто разъезжается либо с бывшими супругами, либо с родителями, либо с соседями по коммунальной квартире. Коммуналок, кстати, в Нижнем осталось еще немало. Риэлтеры расселяют большие квартиры в сталинках и в старом фонде, при этом иногда создавая и новые коммуналки - как и в Петербурге, в Нижнем Новгороде часто нет возможности предоставить каждому бывшему жильцу коммунальной квартиры квартиру отдельную.

В среднем неплохая квартира в центре Нижнего Новгорода стоит порядка $300-400 долларов за кв. метр, квартира более назкого уровня и на окраине - $200-250 долларов. Квартира в новом доме при этом может стоить от $1000 (элитное, иногда двухуровневое жилье) до $ 180-250 за типовые проекты.

Типичные агент - водитель трамвая

И напоследок - информация, интересная риэлтерам. Нижегородские агентства недвижимости на сделках зарабатывают значительно меньше агентств петербургских - от суммы сделки риэлтерам остается 3-4%, из которых примерно половина (точные данные зависят непосредственно от агентства) достается самому агенту. В среднем типичное агентство недвижимости (порядка 50-ти сотрудников) в месяц проводит около 30 сделок. Социологические характеристики типичного нижненовгородского риэлтера таковы: агенты на 90% являются женщинами, причем постоянно недвижимостью занимаются отнюдь не все из них - почти половина из них занимается сделками с недвижимостью в нерабочее время, а официально это учителя, врачи, рабочие заводов, и даже водители трамваев. Лишь около 40% агентов сделало недвижимость постоянным источником своего дохода, остальные же еще не определились. То же, что агенты в основном женщины, объясняется отнюдь не тем, что мужчины заняты более важными делами. Просто сами клиенты риэлтерских фирм часто выражают нежелание работать с агентами-мужчинами, не доверяя им.

Какое агентство недвижимости считается в Нижнем Новгороде крупным? Такое, где численность персонала составляет от 50 до 100 сотрудников. Есть и агентства, где работают более 200 человек, есть - где менее десяти, но в среднем типичная нижегородская риэлтерская фирма - это агентство, штат которого составляют порядка 50 агентов и менеджеров.

На сегодняшний день лицензии выданы более чем тремстам риэлтерским фирмам, но реально работает на рынке лишь половина - порядка 150 агентств. Связано это с обилием агентств-однодневок, способных удержаться на плаву лишь месяц-другой. В основном это небольшие предприятия, но случается, что и агентство с 3-4 сотрудниками сущестует на рынке недвижимости по нескольку лет. Очень многие агентства являются ЧП - частными предприятиями, в основном это и есть маленькие конторы.

bulletin.spb.ru 2000 г.