С 1 января 2001 года в основном вступила в силу вторая часть Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденная Федеральным законом Российской Федерации «О введении в действие части второй Налогового кодекса Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации о налогах» от 5.08.2000 №117-ФЗ, в том числе, те ее положения, которые касаются уплаты подоходного налога при покупке и продаже жилья, а также при строительстве жилья.

Льготы, действовавшие до 1 января 2001 года

До 1 января 2001 действовал Закон Российской Федерации «О подоходном налоге с физических лиц», в соответствии которым предоставлялись налоговые льготы по уплате подоходного налога при покупке и продаже жилья, а также при строительстве жилья. При продаже жилья граждане освобождались от уплаты подоходного налога, если сумма, полученная от продажи жилья, не превышала 5000 МРОТ (417450 рублей). Суммы, полученные продавцом от продажи жилья, превышающие 5000 МРОТ (417450 рублей), подлежали включению в декларацию о доходах, и с этих сумм уплачивается подоходный налог по действующим ставкам.

Физические лица, приобретающие жилье по договору купли-продажи или по долевому строительству, получали льготу по уплате подоходного налога в пределах 5000 МРОТ, учитываемого за трехлетний период.

Льгота лицам, осуществляющим строительство жилья предоставлялась на основании предоставления в бухгалтерию предприятия лица, осуществлявшего строительство жилья, копии договора, заключенного физическим лицом со строительной организацией о долевом участии в строительстве конкретного объекта.

Таким образом, до 1.01.2001 льгота предоставлялась в соответствии Законом Российской федерации «О подоходном налоге с физических лиц» по следующим параметрам:

• сумма льготы в размере 5000 МРОТ;
• льгота предоставляется с момента начала строительства;
• льгота действует в течение трех лет.

Льготы по второй части Налогового кодекса

1. По второй части Налогового кодекса Российской Федерации также предоставляются налоговые льготы по уплате подоходного налога при покупке и продаже жилья, но в статье 220 Налогового кодекса Российской Федерации они называются имущественными налоговыми вычетами. В соответствии со второй частью Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщик (физическое лицо) в налоговом периоде (календарный год) при продаже жилья имеет право произвести вычеты из своей налогооблагаемой базы следующие суммы (с этой суммы подоходный налог не взимается):

• до 1000000 (одного миллиона) рублей, если жилье находилось в его собственности менее пяти лет;
• сумма, полученная по договору купли-продажи жилья, если жилье находилось в собственности более пяти лет.

2. При строительстве жилья или приобретении жилья на территории Российской Федерации налогоплательщик (физическое лицо) вправе произвести из своей налоговой базы имущественный налоговый вычет в размере сумм, израсходованных на строительство или приобретение жилья, но не более 600000 (шестисот тысяч) рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам. Таким образом, законодатель установил конкретный размер имущественного налогового вычета. В настоящее время размер имущественного налогового вычета примерно соответствует стоимости обыкновенной двухкомнатной квартиры в Санкт-Петербурге на вторичном рынке недвижимости или трехкомнатной квартиры на первичном рынке недвижимости. Будем надеяться, что в случае роста инфляции указанный размер имущественного налогового вычета будет пересмотрен.

Данный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на строившееся или приобретенное жилье, на основании письменного заявления налогоплательщика и документов, подтверждающих его право собственности на приобретенное или построенное жилье, а также документов подтверждающих оплату приобретенного или построенного жилья.

При приобретении жилья в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилья в общую совместную собственность).

То есть размер имущественного налогового вычета распределяется в зависимости от размера доли в праве собственности участника общедолевой собственности на приобретенное или построенное жилье.

Если же жилье приобретено или построено в совместную собственность, то размер имущественного налогового вычета распределяется на основании письменного заявления этих собственников. Это обстоятельство дает возможность участникам совместной собственности возложить получение имущественного налогового вычета одному из участников совместной собственности, что позволяет семье, где не работает один супругов получить имущественный налоговый вычета на всю стоимость жилья.

Имущественный налоговый вычет не производится, когда оплата расходов на строительство или приобретение жилья осуществляется за счет работодателей или иных лиц, а также в случае, когда купля продажи жилья осуществляется между взаимозависимыми лицами в соответствии с пунктом 2 статьи 20 Налогового кодекса (скорей всего опечатка, имеется ввиду пункт 1 статьи 20 Налогового кодекса).

Таким образом, если налогоплательщик приобрел или построил жилье за счет работодателя или иных лиц, то право на имущественный налоговый вычет он не получает. Также не получает налогоплательщик право на имущественный налоговый вычет, когда сделка происходит между взаимозависимыми лицами, т.е. между супругами или лицами, связанными родством или свойством, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого. Данная норма была включена в законодательство в связи с тем, чтобы исключить возможность получения имущественного налогового вычета по притворным сделкам, когда вместо договора дарения ближайшие родственники заключали договора купли-продажи. При этом, как правило, передача денег не осуществлялась.

Повторное предоставление налогоплательщику налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса, не допускается.

Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.

Отличия льгот по второй части Налогового кодекса от действовавших налоговых льгот

1. В чем же состоит отличие налоговой льготы, предусмотренной Налоговым кодексом Российской Федерации при продаже жилья от аналогичной налоговой льготы, предусмотренной Законом Российской Федерации «О подоходном налоге с физических лиц». Фактически отличие одно в размере суммы, на которую предоставляется льгота по уплате подоходного налога при продаже жилья. Если по Закону Российской Федерации «О подоходном налоге с физических лиц» льгота предоставлялась в размере суммы, не превышающей 5000 МРОТ, то по Налоговому кодексу предусмотрено две ставки:

• 1000000 (один миллион) рублей, при продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее пяти лет;
• неограниченная сумма (сумма по договору купли-продажи жилья), при продаже жилья, находившегося в собственности налогоплательщика более пяти лет.

2. Какие же отличия имеет налоговая льгота при приобретении и строительстве жилья от аналогичной налоговой льготы, предусмотренной Законом Российской Федерации «О подоходном налоге с физических лиц».

Прежде всего, это размер суммы, на которую предоставляется льгота. От 5000 МРОТ в предыдущем законе к 600000 рублям в Налоговом кодексе. Второе существенное отличие новой редакции льготы это дата, с которой предоставляется налоговый вычет. Если по Закону Российской Федерации «О подоходном налоге с физических лиц» льгота при строительстве жилья могла предоставляться с начала строительства, т.е. фактически с даты заключения договора долевого участия в строительстве жилья, то по Налоговому кодексу эта льгота предоставляется исключительно после регистрации права собственности на жилье. С одной стороны, в результате принятия этой нормы исключена возможность заключать договора долевого участия в строительстве жилья, получать льготу, а затем расторгать договор. Но с другой стороны, особенно при строительстве жилья, когда получение собственности затягивается на несколько лет, налогоплательщик лишен возможности получить налоговые льготы в том момент, когда он особенно в этом нуждается.

Необходимо отметить, что появилась возможность у лиц, строящих или приобретающих жилье в общую совместную собственность самостоятельно определять размер имущественного налогового вычета по их письменному заявлению. Это позволяет супругам распределить получение льготы в соответствии с их доходами.

Еще одним отличием является то, что указанная выше льгота не предоставляется, когда купля продажи жилья осуществляется между взаимозависимыми лицами. Таким образом, если жилье приобретается у ближайших родственников, то право на налоговую льготу отсутствует. При этом необходимо заметить, что доказывать наличие родства между сторонами сделки будут налоговые органы.

Так же как и в Законе Российской Федерации «О подоходном налоге с физических лиц» в Налоговом кодексе указано, что данный имущественный налоговый вычет предоставляется только один раз. Однако вполне возможно вокруг этой части подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса разгорятся споры относительно применимости ее к лицам, которые воспользовались такой же льготой, но по Закону Российской Федерации «О подоходном налоге с физических лиц». Дело в том, что с 1 января 2001 года Закон Российской Федерации «О подоходном налоге с физических лиц» утратит силу, а редакция льготы в Налоговом кодексе указывает, что не допускается повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, который предусмотрен именно подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Т.е. нельзя дважды получить данную налоговую льготу по Налоговому кодексу, а о запрете получить данную льготу, если первая получена по иному закону, ничего не говориться. Еще одно отличие состоит в том, что имущественные налоговые вычеты по данной льготе можно производить не в течение трех лет с момента их получения, а неограниченное время, т.е. погашение налоговой льготы может осуществляться в течение неограниченного периода времени, до полного ее использования.

Льгота предоставляется при подачи декларации.

Таким образом, можно сделать вывод, что Налоговый кодекс сохранил льготы по уплате подоходного при сделках по продаже и покупке жилья для физических лиц, уточнив или дополнив порядок их использования.