Если покупка квартиры до сих пор вызывает сложности, то приобретение земельных участков покажется еще сложнее. Но на самом деле если продавец провел должную "предпродажную подготовку" и не только скосил разросшийся на участке бурьян, но и привел в порядок документы, то оформить сделку и зарегистрировать ее в Московской областной регистрационной палате (Мособлрегистрации) не составит труда.

Проблема в том, что далеко не все продавцы удосужились правильно оформить свои отношения с землей. Большинство из них получили свои участки еще при советской власти -- как правило, на основании решения исполкома совета народных депутатов поселка, районного центра или областной власти. Впрочем, правоустанавливающие документы советской эпохи весьма разнообразны -- землю могли выделять и союзные власти, и правительство РСФСР, и министерства. Как правило, земельный участок предоставлялся в постоянное (бессрочное) пользование. В соответствии с ч. 5 ст. 20 Земельного кодекса (ЗК) граждане могут бесплатно переоформить эти участки в собственность. Но такое право предоставлено гражданину лишь один раз -- если у него в пользовании несколько земельных участков, получить в собственность все он не может. Не может переоформить в собственность земельный участок и лицо, не имеющее гражданства России. Впрочем, это не мешает землепользователям продолжать владеть своими участками. Но при их отчуждении могут возникнуть трудности.

Чтобы подводные камни вылезли на поверхность, отправьте продавца в Мособлрегистрацию. Там разберутся и либо выдадут ему свидетельство о праве собственности на земельный участок, либо пошлют собирать справки. То же относится и к членам садоводческих кооперативов и товариществ. Далеко не все из них оформили права на свои участки, и единственный документ, которым они располагают, -- это членская книжка. Да еще у председателя кооператива где-то валяется постановление о выделении кооперативу земли под садоводство. Им тоже сначала следует оформить свой садовый участок в собственность и лишь потом заключать с вами сделку. Неподъемных материальных затрат это не потребует, но времени отнимет порядочно. Обычно Москомрегистрация оформляет документы за месяц, но, если при оформлении не будет хватать какой-нибудь бумаги, процедура затянется.

Если на участке имеется строение, на него тоже должен быть пакет документов. В противном случае строение считается самовольно возведенным. Бывает так. Дом стоит, в нем люди живут, в хлеву скотина мычит, а ни разрешения на их постройку, ни даже проекта, утвержденного районным архитектором, не существует. Или, например, к дому подведен газ, а согласования Мособлгаза и пожарной инспекции нет. В случае, если вы не намерены возиться со старым домом, а будете строить собственный архитектурный шедевр, лучше строение убрать.

Иначе вашему продавцу просто не выдадут справку об отсутствии на участке строений, поскольку, согласно ч. 4 ст. 35 ЗК, не допускается отчуждение участка без одновременного отчуждения находящегося на нем здания, строения или сооружения том уже приобретателю.

Однако даже если права на земельный участок у продавца не оформлены правильно, все равно полезно изучить хотя бы те документы, которые у него имеются. Это поможет вам избежать юридических ошибок, которые могут привести к утрате права собственности в связи с признанием сделки ничтожной.

И, разумеется, при покупке загородной недвижимости остаются те же риски, связанные с личностью продавца, что и при покупке квартиры ("Деньги" писали о них в № 28 за прошлый год). Это и дееспособность продавца, и согласие супруга на продажу, и разрешение органов опеки и попечительства в случае, если совладельцами участка являются несовершеннолетние. А если вы покупаете жилой дом, то придется еще урегулировать вопросы регистрации продавца и членов его семьи по месту жительства.

Скопируйте все имеющиеся у продавца документы и покажите их страховой компании, в которой собираетесь оформить страховой полис по титульному страхованию (страхование риска утраты права собственности). Страховщик проведет предстраховую экспертизу, и если какие-то документы покажутся ему сомнительными, вас об этом предупредят.

Документы в Мособлрегистрацию вы сдаете дважды. Сначала вы регистрируете сам договор купли-продажи. Однако в отличие от Москвы вам еще необходимо зарегистрировать и сам акт перехода права собственности. Поход в Мособлрегистрацию придется повторить после подписания передаточного акта о том, что покупатель принял объект недвижимости, а продавец получил от него установленные договором купли-продажи денежные средства. И только после регистрации передаточного акта покупатель вступает во владение приобретенным объектом недвижимости.

Как видите, оформление сделки с земельным участком лишь ненамного сложнее сделки с квартирой в Москве. Разумеется, все трудности помогут преодолеть риэлтерские компании, специализирующиеся на подмосковной недвижимости. Стоимость их услуг, по словам представителей агентств, колеблется от $1 тыс. до $4 тыс. в зависимости от комплектности правоустанавливающих документов. Впрочем, если вы обратитесь в местное отделение Мособлрегистрации, вам почти наверняка подскажут, какой посредник сговорчивее.

Однако с приобретением земельного участка трудности не заканчиваются. Ведь вам предстоит строить дом, подводить к нему коммуникации. При этом вы не можете самовольно изменить целевое назначение участка, как поступил купец Лопахин с вишневым садом в одноименной пьесе. Если вы приобрели сельскохозяйственные угодья и собираетесь строить на них дачи, то перевод земли в другую категорию может обойтись вам дороже, чем затраты на ее приобретение. Однако одно дело -- сельскохозяйственные угодья, а другое -- земли сельскохозяйственного назначения. Последние можно использовать для садоводства и огородничества, по согласованию с местными органами власти возводя на них жилые дома, дачи и садовые домики. Земли поселений также имеют свои особенности: строительство на них возможно лишь с соблюдением градостроительного регламента.

Но самый больной вопрос в Подмосковье -- это коммуникации. В соответствии с Гражданским кодексом организации, оказывающие услуги по энергоснабжению, обязаны заключать соответствующий договор. Если они отказываются это делать, их можно принудить в судебном порядке. Но проблема в том, что каждый раз, когда вы обращаетесь к ним по вопросу подведения коммуникаций, они ссылаются на отсутствие технической возможности предоставить вам, например, 10 кВт электричества, подвести линию газа или подключить ваш санузел к единой канализационной системе. И какой бы вы дворец ни построили, все может кончиться тем, что вы будете сидеть без воды, электричества, газа и прочих достижений цивилизации. И поневоле задумываешься: а стоит ли уезжать из душной и грязной, но зато обжитой Москвы, из шумной городской квартиры?

Бумаги для сельской местности
Примерный перечень документов, необходимых продавцу для заключения сделки по загородной недвижимости в Подмосковье

Документы о субъекте сделки:

• паспорт гражданина СССР с вкладышем о гражданстве РФ или паспорт гражданина РФ (офицерам - - удостоверение личности офицера);
• справки районных психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учете, диагноз ("здоров") по результатам осмотра психиатра;
• нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки;
• разрешение органов опеки и попечительства в случае, если совладельцем земельного участка (или иного приобретаемого объекта недвижимости) является несовершеннолетний.

Документы на земельный участок:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю;
• план участка с кадастровым номером;
• справка о нормативной стоимости;
• справка об отсутствии арестов и запрещений;
• справка об отсутствии зданий, строений и сооружений на участке (если есть здания, строения или сооружения, см. ниже);
• справка из налоговой инспекции об оплате налоговых платежей.

Документы на здание:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности;
• поэтажный план из БТИ;
• технический паспорт из БТИ;
• справка об остаточной стоимости строения;
• справка из налоговой инспекции об оплате всех налоговых платежей;
• справка об отсутствии арестов и запрещений из БТИ;
• акт о принятии дома в эксплуатацию.

www.aferizm.ru