Темпы строительства бизнес-центров оставляют желать лучшего, а предложение пока еще не способно в полной мере удовлетворить возросшие запросы арендаторов и покупателей.

Эйфория после комы

В 1998 году кризис фактически "похоронил" рынок новых офисных площадей. Ведь потребителями на этом рынке были компании, занятые в непроизводственных сферах: торгово-закупочной, банковской, рынок акций, рекламной, т. е. главные жертвы дефолта. То было время переездов с больших площадей на меньшие, из офисов более высокой категории в те, что попроще. Строить новые офисные площади мешало не только недоверие инвесторов и общая экономическая неопределенность, но и сама конъюнктура рынка.

К середине 2000 года у нашего бизнеса стал вновь появляться "жирок". Тут-то и спохватились. И начали строить. С каждым годом все активнее и активнее. Но, несмотря на растущие темпы офисного строительства, предложение современных деловых площадей существенно отстает от спроса (см. гистограммы 1 и 2).

Так, по данным специалистов агентства недвижимости МИАН, к концу 2001 года уровень вакантных площадей самых престижных классов А и В составил всего 5%. Это не замедлило сказаться на росте арендных ставок. В компании Penny Lane Realty подсчитали: в 2001 году цены реальных сделок для офисов класса А выросли в среднем на 12%. Год нынешний перенял тенденции года минувшего. Рынок офисной недвижимости переживает небывалое оживление. Деловая активность москвичей с начала 2002 года возросла по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А этим летом многие брокеры даже не смогли позволить себе взять отпуск. По мнению экспертов, одна из причин летнего подъема состояла в том, что на рынке появился ряд интересных предложений, моментально встретивших спрос. В первую очередь это касается реконструированных бизнес-центров класса В на 2-й Звенигородской улице, дом 13, Шарикоподшипниковской улице, 13, и на улице Машкова, 13.

В то же время нельзя не обратить внимание на то, что подъем рынка уже лишен признаков стихийности. Во-первых, увеличение емкости рынка происходит сбалансированно: рост спроса сопровождает рост предложения, как следствие, наблюдается тенденция к стабилизации цен. Во-вторых, исчезла нервозность, сопровождавшая в кризисные и посткризисные времена прохождение сделок по аренде. Так, если в течение первых полутора-двух лет после августа 98-го договоры аренды в массе своей заключались на один год с возможностью пролонгации, то сейчас сроки договоров увеличились до 3-10 лет, а ставки аренды практически зафиксировались. "Сегодня на аренду помещений российские компании смотрят не как на временное решение проблемы на год-два, а как на неотъемлемую часть жизнедеятельности фирмы. Все чаще компании стремятся учитывать аренду в бизнес-планах и заключать договоры по фиксированной ставке и на долгий срок", - отмечает ведущий брокер Penny Lane Realty Максим Жуликов. Однако фиксированные ставки часто несколько выше, чем конъюнктурные, ибо в них закладываются перманентные колебания рынка, от которых никуда не деться. Так что рост ставок на наиболее ликвидные объекты, который с начала года составил в среднем 10-15%, не идет вразрез с общей тенденцией к ценовой стабилизации.

Кстати, о ценах...

Величина базовой арендной ставки (ставки чистой аренды, без операционных расходов) офисных помещений диктуется целым рядом обстоятельств. Но главную роль играет класс офиса, который определяется по следующим критериям: состояние здания и его местоположение, техническое оснащение, наличие систем безопасности, охраны, парковки (см. таблицу). Также на стоимость аренды влияет характер застройки и экологии окружающего микрорайона, удобство выезда на ближайшие магистрали, условия аренды (время, график платежей и т. д.).

По классификации, предлагаемой компанией Stiles&Riabokobylko, офисный рынок Москвы делится на девять районов, разделенных с учетом экономической, социальной, транспортной инфраструктур и наличия групп офисных зданий (см. схему). Наиболее привлекательными для расположения офисов считаются Центральный деловой район (CBD), на который сейчас приходится более трети всех строящихся в городе площадей, и Замоскворечье (ZAM). За ними следуют Новослободский (NOV), Белорусский (BEL) и Фрунзенский (FRU) районы. И замыкают список молодые офисные районы Таганский (TAG), Сокол (SOK) и Басманный (BAS).

Именно на этих "островках" деловой активности располагаются наиболее дефицитные и постепенно дорожающие высококлассные офисы. Так, по данным компании Stiles&Riabokobylko, в Центральном деловом районе в августе этого года базовая ставка на офисы класса А по сравнению с июлем выросла на 2,2% и составила $503 за 1 кв. м в год. Рост коснулся и средней стоимости метра офисной площади классов A и B - $3142 за 1 кв. м в августе 2002 года по сравнению с $2689 за аналогичный период прошлого года. Данные компании Penny Lane Realty свидетельствуют, что сегодня в центре столицы сделки с офисами класса В совершаются по ставке $420-450 за 1 кв. м в год, а на городских окраинах - по $350-400 за 1 кв. м в год. К этому можно добавить, что владельцы вновь построенных зданий зачастую предоставляют арендаторам своеобразные льготы в виде частичной компенсации затрат на отделку помещений.

На дефиците не сыграешь

В настоящее время прослеживается активный спрос на небольшие высококачественные офисы (до 150-200 кв. м), ощущается острый дефицит таких площадей. Схожая ситуация складывается и с особняками, расположенными по главным городским магистралям. Поэтому на рынке аренды "товар" не залеживается. Но это не означает, что диспропорции в соотношении цена/качество сегодня тем же рынком не регулируются. Напротив, неудачные предложения с негибкими условиями для потенциальных арендаторов могут оказаться невостребованными. Не арендой единой В последнее время все большей популярностью стала пользоваться покупка офисных зданий с последующей сдачей в аренду площадей для получения постоянного дохода.

Тому есть несколько причин. Во-первых, осознавая высокую доходность коммерческой недвижимости, банки все более охотно кредитуют компании и частных лиц, собирающихся инвестировать в покупку офисных зданий. Во-вторых, сопоставимый ценовой разрыв между ставками годовой аренды и стоимостью продаж офисов сам по себе наводит руководителей на мысль о приобретении постоянного "дома" для своих компаний. В-третьих, с принятием Закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" арендаторы лишились приоритета при выкупе у города занимаемых ими офисов по ценам ниже рыночных. Новая же практика участия в аукционных торгах на общих основаниях привела к изменению стратегии компаний.

На сегодняшний день стабильный интерес к "готовому" бизнесу проявляют сырьевые компании, пенсионные и инвестиционные фонды, а также иностранные представительства. В этом случае их действия развиваются по следующему сценарию. Компания-владелец размещается в новом здании и берет под залог недвижимости кредит для развития бизнеса. Покупатель посредством приобретенных помещений решает сразу две проблемы - размещения персонала в более привлекательном, чем можно было бы себе позволить при аренде помещений, здании (так как ставки кредита значительно ниже, чем ставки аренды), а также получения кредита для своей основной деятельности.

Причем, по словам Максима Жуликова, сегодня по-прежнему процветает спекулятивный рынок покупки. Компании приобретают здания или объекты на стадии строительства с целью проведения строительно-восстановительных работ и получения дохода от последующей продажи или сдачи объекта в аренду. Продавцами же таких объектов, как правило, являются фирмы, специализирующиеся на подготовке проектов, оформлении исходно-разрешительной документации, земельных участков, а также компании, не располагающие достаточными средствами для окончания строительства и по разным причинам не имеющие возможности получить кредит. Один из последних примеров такого рода сделки - особняк в Последнем переулке, дом 22, который был приобретен владельцем на стадии строительства, отделан и продан значительно дороже первоначальной стоимости. Новинки рынка

В ближайшее время на столичном рынке коммерческой недвижимости ожидается появление нескольких значительных объектов. Прежде всего это касается зданий на Павелецкой площади ("Павелецкая Тауэр") и на Новинском бульваре, дом 31, а также бизнес-парка "Крылатские холмы". Помимо этого в столице осенью планируется открытие торгово-офисного комплекса площадью 6 тыс. кв. м на Новослободской улице. Арендная ставка торговых помещений на первом этаже $2200 за 1 кв. м, на втором - $1100. Арендная ставка офисов - $520 за 1 кв. м, включая все коммунальные платежи и НДС. На тот же период запланирован ввод здания площадью более 10 тыс. кв. м на Трифоновской улице (арендная ставка - $400-450 за 1 кв. м в год).

В четвертом квартале ожидается поступление на рынок второй очереди бизнес-центра на 2-й Звенигородской улице общей площадью 16 тыс. кв. м (арендная ставка - $500 за 1 кв. м в год). В конце года будет введен бизнес-центр "Западный мост" на Ленинградском проспекте площадью 6 тыс. кв. м (арендная ставка - $550 за 1 кв. м в год). В классе В предлагаются помещения в офисном центре на Бакунинской улице по $350 за 1 кв. м, включая НДС. Общая площадь центра 700 кв. м. При подготовке статьи использованы материалы Penny Lane Realty, Stiles&Riabokobylko, МИАН

Комментарии специалистов

Сергей Рябокобылко, исполнительный директор компании Stiles&Riabokobylko:
- В настоящее время арендные ставки поддерживаются на относительно высоком уровне из-за недостаточного объема предложений на рынке. Однако в ближайшем будущем мы ожидаем сокращения средних арендных ставок, что будет обусловлено новым строительством. В то же время арендные ставки в лучших, профессионально управляемых зданиях будут расти.

Средний уровень свободных помещений для офисов международного уровня в Москве сократился к концу лета до 6,2%. В августе на рынок вышли новые офисные здания, но они были полностью сданы в аренду или проданы до завершения строительства. Высвобождение офисных помещений в уже существующих зданиях увеличило предложение свободных помещений во Фрунзенском, Новослободском районах и Замоскворечье. Рынок офисных помещений класса А по-прежнему не благоприятствует арендаторам из-за ограниченности общего предложения и сокращения уровня свободных помещений.

Ожидается, что ситуация улучшится осенью вместе с общим сезонным оживлением экономики.

Максим Жуликов, ведущий брокер Penny Lane Realty:
- Если раньше переезд в новый офис считался для компании-арендатора достижением и являлся событием в жизни бизнес-центра, то сейчас все поставлено на поток, и технологии аренды имеют четкие очертания и предсказуемое будущее. По летним наблюдениям, главным ожиданием осени является большой спрос и большое предложение. Рынок будет очень емким, поэтому практически все арендаторы смогут найти варианты новой аренды. Однако поиск новых помещений должен проходить в плановом режиме, и обеим сторонам аренды (владельцам и арендаторам) следует быть готовым к компромиссам. Идеальных предложений не существует, и, если искать помещение или нового арендатора по строгим критериям, можно его и не найти. Сегодня спрос и предложение выравнялись, поэтому все вопросы и пожелания сторон могут быть отрегулированы в процессе переговоров. Причем выигрывают более сговорчивые участники. Как правило, ставки аренды при заключении договора фиксируются, что на руку обеим сторонам переговоров.

Осенью существенных изменений в ставках аренды не будет. Подобная ситуация была и в прошлом году: даже несмотря на события 11 сентября, роста ставок не было, а лишь на время некоторые компании отложили решение вопросов аренды.

Наталья Соколова, PR-менеджер Департамента офисных помещений Penny Lane Realty:
- Сегодня в Москве осталось очень мало зданий, предлагаемых на продажу. Дефицит ощущается по всем сегментам особняков (от 1000 до 2000 кв. м), причем предложений с полностью оформленными документами поступает на рынок единицы. Тем не менее вторичный рынок покупки не спешит прогрессировать, так как прибыль для продавца в этом случае невелика, а проблем с переоформлением документов возникает масса.

«Квадратный метр» №42, 16.10.2002