Свершилось! Наконец-то у правительства руки дошли не только
до наших кошельков, но и до столь важного, сколь и
непонятного явления нашей жизни - до ипотеки. В прошлую пятницу
на заседании правительства премьер Касьянов объявил, что за последний год
в России были проведены все «мероприятия подготовительного характера» и пора
запускать процессы ипотечного кредитования. Пока эти процессы окончательно не
запущены, присмотримся пытливым взглядом – что именно предлагает правительство для
улучшения наших жилищных условий. Всем известно, что ипотека –
один из видов кредитования, при котором полученные в кредит деньги
направляются их обладателем исключительно на покупку жилья. При этом важно
заметить, что никакого дополнительного залога от клиента обычно не требуется
– залогом служит само приобретенное жилье. Хотя некоторые особенно
близкие к народу банки, знающие сущность этого народа, требуют еще
поручительства от двух частных или одного юридического лица. Но не
надо забывать и об ответственности – если вдруг Вы не
сможете гасить текущие платежи, квартиру отберут, причем прежние взносы возвращены
уже не будут. Раскроем небольшую тайну: ипотека бывает двух
видов – «американская» и «немецкая» Естественно, и та и
другая есть в большинстве стран, но исторически сложилось называть их
именно так. «Американский» вариант – наиболее распространенный, собственно, он
и является настоящей ипотекой в полном смысле этого слова. Кредит
Вам выдает банк – обычный или специализированный, Вы покупаете квартиру
или дом и живете там припеваючи, при этом постепенно, лет
за 15-20, погашая взятый кредит с процентами. Заметьте – жилье
сразу поступает в Вашу собственность, Вы можете его продать, дарить,
завещать и т.п. Единственная проблема – осчастливленный Вами человек вместе
с жилплощадью вынужден будет взять на себя и продолжение Ваших
выплат. «Немецкий» способ получения жилья в кредит отличается именно
тем, что в собственность заемщика квартира переходит только после полного
погашения кредита. Жить-то Вы в ней живете, но собственником не
являетесь. Обычно такую схему практикуют застройщики, продавая квартиры в новых
домах «по частям». Учитывая крайне высокую прибыльность строительства жилья, свои
расходы такие компании «отбивают» в первые 2-3 года, в дальнейшем
же клиенты приносят им только прибыль. На прошлой неделе
Россия пошла по американскому пути. Правительство приняло некий стандарт
ипотеки, которому должны следовать все банки и другие связанные с
этим вопросом организации, чтобы иметь поддержку государства. Многочисленные схемы по
сути сведены к одной Теперь семья россиян может получить
в виде кредита до 70% стоимости жилья, которое она предполагает
приобрести, под 18% годовых в рублях с рассрочкой на 5-20
лет. Оставшиеся 30% необходимо внести сразу в качестве первого взноса.
Правительство говорит, что в дальнейшем проценты по кредиту будут снижены
до 7% годовых, но голову на отсечение никто за это
не даст: предполагаемое уменьшение процентов будет напрямую зависеть от предполагаемого
снижения инфляции. Следует добавить, что 30% стоимости жилья –
не единственные деньги, которые Вам придется потратить сразу. Еще до
10% от стоимости жилья уйдет на оформление нескольких страховок (своей
жизни, жилища и т.д.), оплату услуг оценщика и, возможно, риэлтора.
Но для страстно желающего получить кров гражданина – это не
препятствие. Понятно, что даже при таких довольно щадящих условиях
далеко не все смогут купить новое жилье – по подсчетам
Госстроя, для этого семья должна иметь устойчивый ежемесячный доход на
уровне 25,1 тыс. руб. в месяц Но есть и
хорошая новость. Поскольку многие семьи уже имеют в собственности жилье,
но хотят приобрести более просторные и более дорогие апартаменты, они
могут получить необходимые средства от продажи своей нынешней квартиры. В
этом случае необходимый доход на семью становится заметно меньше –
14,4 тыс. руб. в месяц. Что касается банков, то
им тоже теперь будет хорошо – только выполняй себе госстандарты.
Главная штука в том, что если банк при предоставлении кредитов
выполняет поставленные государством условия, то он может заключить договор с
государственным Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и продать ему полученные
от нас с вами закладные. Получается, что он не только
ничего не теряет, но и приобретает новые средства для дальнейшего
кредитования. Все эти пряники нужны государству, чтобы оживить строительный
рынок в стране и создать на базе АИЖК мощную финансовую
структуру. Кроме того, через несколько лет должен быть создан новый
фондовый инструмент – ипотечные облигации. Правда, это пока дело отдаленного
будущего, да и касается в основном крупных инвесторов. В
целом, стартовый выстрел ипотеке, который дал Михаил Касьянов, - факт
настолько положительный, что критиковать правительство по этому поводу рука не
поднимается. Но, преодолев внутреннее сопротивление, нельзя не отметить несколько
тонкостей, портящих благообразную картину Во-первых, и в самых важных,
18% годовых для ипотеки – слишком много. Да, скажет сметливый
читатель, а как же инфляция? С ее учетом, мол, вовсе
не 18%, а всего лишь 3-4% реальных получатся. И прав
будет сметливый. Для этого года. Но ведь ипотечный кредит дается
на 10-15, а то и на все 20 лет. Средний
уровень инфляции за эти годы может оказаться намного ниже (ведь
пессимистом нынче быть не принято). Но процентную ставку по ходу
дела никто понижать не будет. Вывод: если «не горит», то
можно подождать год-два, пока инфляция, а за ней и ставка
кредита упадут до более приемлемых величин – 7-10%. Однако
для тех, у кого все же горит, в нашей следующей
статье мы рассмотрим различные возможности взять ипотечный кредит прямо сейчас,
не дожидаясь, пока маховик государства раскрутится. gazeta.ru 2.окт.2002
|
