Статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации

Управление недвижимостью. Сейчас этой теме уделяется все больше внимания как со стороны собственников, так и со стороны органов власти. В настоящее время проблема эффективности управления недвижимостью часто становится темой всевозможных выступлений, обсуждений, круглых столов. Это связано, прежде всего, с ростом масштабов недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот, сложностью и неоднородностью структуры и состава имущественных комплексов, увеличением бюджета собственника на управление и развитие недвижимости. Очевидно, что при выборе того или иного механизма управления необходимо учитывать назначение имущества, его состав, а также задачи и цели, которые будет преследовать собственник при его использовании.

В настоящий момент проблема повышения эффективности управления объектами недвижимости является наиболее острой. Управление недвижимой собственностью может осуществляться в различных формах:

- сдача в аренду хозяйствующим субъектам;

- продажа;

- передача в хозяйственное ведение или оперативное управление государственным и муниципальным унитарным предприятиям, учреждениям, казенным предприятиям;

- передача в доверительное управление профессиональным управляющим;

- передача в безвозмездное пользование, лизинг и т. п.

"Однако сейчас необходимо говорить не просто об управлении, а об эффективном управлении. Эффективное управление объектами недвижимости позволяет извлекать наибольшую выгоду от их использования, однако существующие модели управления этими объектами не способствуют повышению доходности от их использования, т. к. не в полной мере соответствуют сложившимся рыночным отношениям", - считает Игорь Веригин - генеральный директор ЗАО "Город", компании, занимающейся управлением недвижимостью более 10 лет.

Общепризнанным фактом является то, что в начале 1990-х годов на этапе становления рынка недвижимости лидирующее положение на рынке Москвы заняли западные управляющие компании. Это произошло потому, что иностранные компании, приходя в Россию с целью ведения долгосрочного бизнеса или вложения крупных инвестиций, приводили с собой крупные специализированные международные управляющие компании, услугами которых они пользовались на родине, опыт и качество услуг которых не вызывали сомнений. Кроме того, их деловое общение проходило на одном профессиональном уровне, с учетом единых стандартов ведения бизнеса, деловой этики, качества предоставления услуг.

В настоящее время мы можем наблюдать совершенно иную ситуацию: за последние 5-7 лет на рынке недвижимости появилось и обосновалось достаточное количество российских компаний, профессионально занимающихся управлением недвижимостью. Более того, на рынке произошло перераспределение сил, обусловленное следующими факторами:

- российские компании, работающие на рынке недвижимости, процесс становления которых проходил далеко не в тепличных условиях, наработали громаднейший опыт и отточили свое мастерство до совершенства в условиях жесткой конкурентной борьбы, постоянно меняющегося законодательства, и сегодня они могут предложить своим клиентам больший пакет услуг, чем западные компании;

- западные компании чаще всего работают только с чистыми инвестициями, живыми деньгами и жесткими гарантиями. Российские компании по управлению недвижимостью умеют работать с объектами любой сложности, предоставляя клиенту не только комплексную программу обслуживания, но и отдельные услуги, за что западные компании в своей массе не берутся, предпочитая заключать договоры на оказание всего комплекса услуг по управлению недвижимостью;

- подход к управлению, владение политической и экономической ситуацией в стране, понимание процесса управления специфической российской недвижимостью, оперативность и гибкость российских компаний позволяет им составить достойную конкуренцию западным компаниям, работающим по сложившимся стандартам и принятой у них методике управления.

Управление недвижимостью включает в себя вопросы финансового анализа и прогноза, элементы антикризисного управления, финансового учета, маркетинга, консалтинга, оценки, а также брокерские услуги, если это необходимо.

Основные принципы управления недвижимостью применимы к любым объектам недвижимости независимо от их функционального назначения. Профессиональное управление позволяет решить вопрос рационального использования объекта недвижимости с целью получения определенных выгод от его использования. В чем будет выражаться эта выгода, определяет собственник, а задачей управляющего является поиск и оптимизация всех ресурсов объекта и построение схемы их использования с максимальной отдачей.

Спектр услуг профессиональных управляющих компаний довольно широк. К ним относятся:

Маркетинговые исследования:

- анализ местоположения объекта;

- анализ рынка.

Консалтинг:

- разработка стратегии развития объекта;

- анализ вариантов наиболее эффективного использования объекта;

- оптимизация портфеля недвижимости;

- оптимизация налогообложения.

Управление:

- технической эксплуатацией;

- объектом как инвестицией;

- комплексными проектами.

Оценка:

- текущей стоимости объекта или имущественного комплекса;

- финансового состояния;

- эффективности использования объекта;

- техническая экспертиза.

Инвестиционный анализ:

- разработка инвестиционной политики;

- формирование портфеля недвижимости;

- анализ текущего финансового состояния и определение затрат на содержание объекта.

Сейчас становится очевидным, что сотрудничество с будущим собственником, а также знакомство и "вхождение" управляющей компании в работу с объектом должны осуществляться на стадии подготовки проекта, документации, сопровождения строительства. Это в первую очередь связано с тем, что период "вхождения" управляющей компании в проект занимает довольно большой временной период, который составляет от одного до трех месяцев в зависимости от сложности объекта. За этот период управляющий определяет, что хочет собственник (к сожалению, довольно часто встречаются ситуации, когда собственник не представляет масштабов необходимых преобразований и не может определиться с желаемым конечным результатом), какими полномочиями для решения поставленной задачи обладает управляющий, и какой категории сложности объект поступает в работу.

Управляющая компания проводит всестороннее и детальное исследование объекта, включающее физическую и техническую экспертизу состояния объекта, его конструкций и инженерных систем, оценку рыночной стоимости объекта на момент исследования, проводит анализ рынка и определяет нишу, которую занимает объект на рынке, разрабатывает несколько вариантов возможного и наиболее эффективного использования объекта и просчитывает их с финансовой точки зрения, оценивает и предлагает наиболее успешные схемы финансирования объекта. После того как определены наиболее перспективные варианты развития объекта, собственник принимает окончательное решение, какой из предложенных проектов будет претворен в жизнь. Кроме проекта развития объекта, управляющая компания представляет собственнику детальную смету и бюджет, в рамках которого будут проводиться работы и за который управляющая компания будет отчитываться перед собственником.

Конечно, существует вероятность внепланового отклонения от проекта и бюджета, но каждое отклонение и его целесообразность подлежат дополнительному обсуждению и согласованию с собственником, что является гарантией соблюдения интересов собственника.

Размер вознаграждения управляющей компании в каждом конкретном случае определяется по-разному. Это может быть как процент от действительного валового оборота, так и жестко фиксированная сумма.

Наиболее показательным является пример, когда управляющая компания берет в полное управление бизнес-центр. Тогда в задачи управляющей компании входят: контроль проекта строительства, сдача" объекта в эксплуатацию, техническая эксплуатация здания, поиск арендаторов и сдача помещений в аренду, ведение договоров аренды, охрана объекта, его уборка, предоставление арендаторам дополнительных сервисных услуг как собственными силами, так и силами подрядных организаций. Возникает вопрос, как в этом случае определяется вознаграждение управляющей компании, ведь доход возможен только через 1,5-2 года (с учетом времени строительства). Наиболее логичным в этой ситуации является подход, когда на этапах строительства и сдачи объекта в эксплуатацию вводится фиксированная оплата услуг управляющей компании в зависимости от степени ее участия в проекте и "загруженности". Однако после сдачи объекта в эксплуатацию, когда здание уже начинает заселяться арендаторами, вводится система вознаграждения, привязанная к действительному валовому доходу. На этом этапе вознаграждение для управляющей компании обычно составляет 5-8 процентов от валового дохода, получаемого с объекта. Прослеживается явная взаимосвязь: чем больше валовой доход и чем меньше издержки, тем больше вознаграждение, поэтому управляющая компания заинтересована в оптимизации работы объекта - снижении расходной части и увеличении дохода, получаемого от объекта. Это элементарная экономика.

Возможен также вариант, когда гонорар управляющей компании закладывается сверх арендной ставки и уплачивается арендаторами в виде расходов на управление наряду с эксплуатационными расходами. В этом случае также утверждается бюджет, в рамках которого происходит поступление и расходование средств управляющей компании.

Управляющая компания, участвующая в проекте, ведет жесткий контроль за соблюдением качества и сроков работ по проекту подрядными организациями. В результате отклонение от запланированной сметы обычно не превышает 3-10 процентов, что является очень серьезной экономией для собственника. Ведь нередки случаи, когда за счет раздувания подрядчиками объемов работ и сметы израсходованных материалов на одном только этапе строительства отклонение может составить 20 процентов. Так что экономия очевидна.

Сейчас управляющие компании все чаще напрямую заключают договоры на поставку ресурсов с Мосводоканалом, Мосэнерго, и другими обеспечивающими организациями, что в дальнейшем значительно облегчает как прием объектов в эксплуатацию, так и решение вопроса выделения объектов тех или иных ресурсов, необходимых для жизнеобеспечения объекта.

В связи с высокой степень риска деятельности управляющей компании, ее финансовой ответственностью перед собственниками, инвесторами, арендаторами и другими участниками проекта возникает необходимость страхования ответственности при осуществлении профессиональной деятельности. Естественно, что в управлении недвижимостью, как и в любом другом бизнесе, имеют место непредвиденные ситуации, но за счет профессионализма привлекаемой управляющей компании они сводятся к минимуму. В случае причинения ущерба объекту, или в случае, связанным с нарушением договора управления, страховая компания полностью возмещает убытки потерпевшей стороне. Стоит заметить, что страховые компании неохотно идут на такие виды страхования, поэтому сумма страховых взносов довольно высокая.

Компании и собственники, привлекающие к управлению своей собственностью профессиональных управляющих, ценят в первую очередь свои деньги и свое время, качество предоставляемых услуг, возможность избавиться от решения множества проблем, связанных с эксплуатацией объектов недвижимости, поиском подрядчиков и поставщиков, заключением договоров с подрядными организациями, общением с арендаторами и множеством других проблем, ежедневно возникающих в этой сфере. Предоставляя возможность профессионалам в области недвижимости заниматься своим делом, собственник может максимально сконцентрироваться на ведении своего профильного бизнеса, снизить издержки и порой значительно увеличить свой доход. Тот, кто хотя бы раз пользовался услугами управляющей компании, непременно обратится к ее помощи в будущем.

Одной из серьезнейших проблем, препятствующих развитию рынка управления недвижимостью, является неподготовленность собственника. Как правило, собственник не представляет, что возможно более эффективно использовать его недвижимость и применять технологии управления, позволяющие повысить ее доходность и рыночную стоимость.

Другой серьезной проблемой в сфере управления объектами недвижимости является отсутствие нормативной правовой базы и наличие специфики отношений собственности в пост-приватизационный период. На Западе все процедуры воздействия на собственность определены в рамках гражданского законодательства. У нас же практически любое управленческое решение необходимо подкреплять разработкой правовой модели.

К серьезным проблемам в сфере недвижимости также стоит отнести отсутствие единых стандартов ведения бизнеса в российских управляющих компаниях, закрытость информации, нежелание управляющих компанией делиться информацией, опытом, наработками. Это особенно актуально для Москвы (необходимо учитывать специфику ведения бизнеса в столице), Санкт-Петербург же наоборот в этом вопросе придерживается политики "открытых дверей", которая выражается в частом проведении круглых столов и семинаров, коллективных обсуждениях наиболее актуальных вопросов управления недвижимостью. Активно работает Санкт-Петербургская гильдия управляющих и девелоперов, объединяющая большинство питерских компаний, работающих в сфере управления недвижимостью. Стоит отметить, что ей удалось найти взаимопонимание с органами власти, которые не только принимают активное участие в круглых столах и семинарах, но также привлекают профессионалов для управления государственной и муниципальной собственностью (!). Представители органов власти северной столицы смогли оценить способность специалистов в области управления недвижимостью распоряжаться объектами намного эффективнее ГУПов и МУПов, а также их способность обеспечить значительные поступления в бюджет, благодаря наиболее рациональному и эффективному использованию собственности.

Сейчас работа над созданием подобной ассоциации ведется и в Москве, т. к. и здесь назрела насущная необходимость объединить профессионалов, работающих в сфере управления недвижимостью. Для того, чтобы управляющие смогли заявить о своей деятельности как о серьезном направлении рынка недвижимости, необходимо создать независимый Российский институт управления недвижимостью, задачами которого являлись бы представление интересов управляющих компаний по наиболее актуальным вопросам в сфере управления недвижимостью, а также объединение разрозненных наработок и интересного опыта, выработка профессиональных стандартов, профессиональной этики, проведение и разработка программ сертификации персонала, работа с собственниками и органами власти по разъяснению функций управляющих недвижимостью.

Одним из главных направлений деятельности этого Института должна стать разработка законодательной базы, регламентирующей рынок управления недвижимостью, отсутствие которой, как уже говорилось, является серьезной проблемой.

Да, безусловно, проблем много, но решить наиболее острые на сегодняшний день проблемы в сфере управления недвижимостью можно только объединившись, сообща. Целью создаваемого Института и будет объединение и накопление всего лучшего, что уже создано и наработано в этой сфере.

e-mail: marikosh@yandex.ru

Кошкина Марина Александровна, ответственный секретарь РОУН "Менеджеры недвижимости"