В недавнем прошлом считалось, что квартира в домах жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) - это гарантия того, что в парадной всегда будет чисто и тепло, а проблем с организациями, обслуживающими здание, не возникнет. Выбирая из двух квартир, одна из которых располагалась в доме ЖСК, граждане отдавали предпочтение ей… Но давайте по порядку. Жилищно-строительный кооператив - это добровольная общественная некоммерческая организация, имеющая статус юридического лица. Он действует на основании Устава, который принят общим собранием граждан и зарегистрирован соответствующим органом местной администрации.

В ЖСК могут объединяться граждане не только для строительства нового дома и его последующей эксплуатации, но и для приобретения у предприятий, объединений, организаций новых или капитально отремонтированных домов, либо подлежащих капитальному ремонту и реконструкции для осуществления ремонта с последующей эксплуатацией на собственные средства.

Само вступление в ЖСК не создает для его члена права собственности на квартиру. Собственником жилого дома и денежных средств (паев) является кооператив как юридическое лицо. Пайщику принадлежит лишь право пользования предоставленной ему квартирой и право требовать выплаты пая в случае выхода из кооператива и освобождения квартиры. До момента передачи права собственности на квартиру член ЖСК не имеет права распоряжаться ею. Судьба жилья в этом случае решается только с ведома и согласия других членов ЖСК (общего собрания членов). Например, пайщик хочет обменять кооперативную квартиру. В соответствии со статьей 119 Жилищного кодекса РСФСР член жилищно-строительного кооператива вправе с согласия членов семьи и разрешения ТУ района произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим членом кооператива или нанимателем жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда. При обмене должны быть соблюдены правила, установленные Жилищным кодексом и Уставом жилищно-строительного кооператива. В этом случае, в соответствии с Уставом ЖСК, общим собранием принимается решение об исключении пайщика-члена ЖСК из кооператива и прием в члены ЖСК лица, участвовавшего в обмене.

Как и когда возникает право собственности на квартиру у члена ЖСК? Распространено мнение, что кооперативные квартиры переходят в частную собственность в порядке приватизации. Это неверно! Члены ЖСК становятся собственниками с момента полной выплаты паевого взноса за квартиру, в силу ст. 13 Закона РСФСР "О собственности в РСФСР" и части 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. Члену кооператива, который полностью внес пай за квартиру, выдается соответствующая справка, подписанная председателем и главным бухгалтером ЖСК. Этот документ служит основанием для выдачи Свидетельства о государственной регистрации. Таким образом, регистрация права собственности на этот вид недвижимости имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Поэтому отсутствие регистрации не препятствует пользованию квартирой, а также переходу ее к наследникам в случае смерти собственника.

Государственная регистрация права собственности на квартиру, расположенную в доме ЖСК, необходима только для ее отчуждения (продажи, дарения, мены). С момента полной выплаты пая собственник кооперативной квартиры имеет право самостоятельно, по своему усмотрению распоряжаться ею: дарить, менять, продавать, завещать, сдавать в аренду, прописывать в ней любых лиц в неограниченном количестве и прочее. Спрашивать согласия кооператива на это не нужно. После смерти собственника кооперативной квартиры она переходит к его наследникам, а в случае отсутствия таковых - к государству, а не к кооперативу. Ни наследники, ни новые собственники квартиры, приобретшие ее по гражданско-правовым сделкам, не обязаны вступать в члены ЖСК. Это их право! Принципиальной разницы между членами ЖСК и нечленами по вопросам проживания, эксплуатации дома, получению коммунальных услуг нет. Председатель ЖСК, как представитель юридического лица, заключает договоры с соответствующими организациями на обслуживание всего дома, а не отдельных квартир. Теоретически, любой собственник кооперативной квартиры может самостоятельно заключить договоры с обслуживающими организациями. Практически это сделать достаточно сложно.

С принятием в 1990 году Закона СССР "О собственности в СССР" было определено, что право собственности на кооперативную квартиру возникает у пайщика с момента выплаты пая и после этого отчуждение квартиры возможно только по гражданско-правовым договорам, таким как: купля-продажа, дарение, мена. Несмотря на это, до середины 1994 года достаточно большое количество сделок по отчуждению кооперативных квартир, ставших собственностью, производилось путем обмена через Горжил- и райжилобмены. Но в 1994 году Городское жилищное агентство (ныне ГБР) начало отказывать в регистрации права собственности на такие квартиры, полученные в результате обмена. Тогда значительное число граждан было вынуждено обратиться в суд за разрешением возникшей проблемы. В результате появилось письмо Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам Санкт-Петербурга от 25 сентября 1995 года N 10-13/ин "О порядке регистрации документов о правах на квартиры в домах ЖСК, приобретенные в порядке обмена в период с 01.07.90". В соответствии с этим документом Городское бюро регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере производит регистрацию в отношении квартир в домах ЖСК, приобретенных в результате обмена при представлении определенного перечня документов, которые бы подтверждали вступление заявителя в члены ЖСК и внесении им паевого взноса.

Сделки обмена с квартирами, расположенными в домах жилищно-строительного или жилищного кооператива, после 1 августа 1994 года являются недействительными. Если у вас после прочтения этой статьи остались какие-либо вопросы, вы можете обратиться за консультацией в "Правовой Центр Недвижимости". Предварительная запись по телефону: 118-45-75.

Адвокат Плахута Ю.А., Адвокатская фирма "Юринформ-Центр"

bulletin.spb.ru 2000 г.