При покупке квартиры на вторичном рынке жилья обычно считают приобретение более выгодным и надежным, чем инвестирование денег в строительство. На самом деле это не всегда так.

Может ли такое быть, спросите вы, как же можно лишиться квартиры, которую ни украсть, как часы, ни угнать, как машину, нельзя? Действительно, единственный способ лишиться квартиры - это потерять право собственности на нее. Тем не менее это может произойти, если ваш или один из предшествующих договоров купли-продажи квартиры будет признан недействительным.

Действующее законодательство предусматривает больше десятка оснований, по которым суд может расторгнуть договор и продажа квартиры будет признана несостоявшейся. Так, например, продавец квартиры сможет доказать, что совершил сделку под влиянием обмана, насилия или угрозы. Или доверенность, якобы выданная продавцом для проведения сделки, окажется "липовой". Бывает, что после сделки появляются неизвестно откуда взявшиеся наследники и предъявляют права на имущество.

И чем чаще квартира переходила из рук в руки, меняя хозяев, тем выше вероятность неприятных последствий в будущем. Результат будет таким: суд сделку расторгнет, квартира возвращается прежнему владельцу, а "радостный" новосел останется без квартиры и без денег. Хотя в процессе покупки квартиры документы проверяются неоднократно - и риэлтором, и нотариусом, и регистрирующими органами, ни одна из этих инстанций не способна дать твердую гарантию надежности сделки.

Вот случай, имевший место несколько лет назад в Москве: гражданин продал квартиру, получив деньги, отнес их домой и на радостях выпил лишнего. Вышел на улицу, ударил милиционера и оказался в отделении, где был составлен протокол. Гражданин этот не растерялся и использовал сложившиеся обстоятельства в свою пользу: в скором времени он подает в суд с просьбой о признании сделки недействительной, заявив, что его опоили, обманули и никаких денег он в глаза не видел. Роковую роль сыграл тот самый протокол, где было зафиксировано, что в день совершения сделки гражданин находился в состоянии алкогольного опьянения. И суд решил дело в его пользу. Покупатель квартиры, честно оформивший все документы и заплативший деньги, оказался на улице.

К сожалению, это далеко не единственный пример того, как можно лишиться квартиры, утратив право собственности на нее.

В однокомнатной квартире жили сын и пожилая мать, в какой-то момент они поссорились и мать ушла из дома. Ее долго не было, сын объявил мать в розыск. Спустя какое-то время был найден труп, в котором сын опознал свою мать и похоронил ее. Квартиру он продал, а сам переехал. И вот однажды в дверь квартиры, где уже жила семья нового собственника, позвонила бабушка и заявила, что это ее квартира. Она не умерла, как все думали, и теперь право на квартиру вновь вернется к ней. Вопрос: чем виноват покупатель квартиры и что ему следует делать?

Как правило, разрешить такую ситуацию бывает очень сложно. Но во всем мире при совершении сделок с недвижимостью до таких экстремальных ситуаций дело не доводят: проверкой титула - оснований для владения объектами собственности занимаются не сами клиенты и не риэлторы, а страховые компании, которые страхуют подавляющее большинство сделок и компенсируют таким образом риск наступления угрожающих правам собственника обстоятельств.

В России - стране, где всегда принято было уповать на авось, интерес к страхованию постепенно растет. И появление новых видов страхования как способа эффективной защиты прав собственника следует расценивать как следствие повышения страховой культуры. Во-первых, это позволяет снять лишнюю ответственность с посредников и участников сделки, а во-вторых, дает дополнительные гарантии защиты прав.

Как получить страховую защиту? Помочь могут только страховые компании, имеющие лицензию на страхование риска утраты прав собственности. Их не так много, и еще меньше - серьезно занимаются развитием этого вида страхования.

Выбрав страховщика, покупатель квартиры обращается к нему, и специалисты страховой компании тщательно изучают историю "титула" квартиры, оценивают риск и определяют стоимость страхования - страховой тариф. Как правило, годовая страховка обходится в сумму менее 1% от стоимости квартиры. Можно заключить договор страхования и на 3 года, и на 10 лет. И если страховка вам не пригодилась - считайте, что это разумная плата за собственное спокойствие. А вот при угрозе правам собственника защита полиса начинает действовать на практике.

Допустим, некие "третьи силы" хотят лишить клиента компании права собственности на квартиру (из-за признания сделок купли-продажи недействительными, из-за ошибок при оформлении документов и т. д.), - немедленно обращайтесь к страховщику. Компания и юридическую помощь окажет, и проведение дела в суде на себя возьмет. Конечно, для всех будет лучше не доводить дело до суда, поэтому при благоприятных обстоятельствах страховщики находят способ заключить мировое соглашение. Если вопреки их стараниям вы все-таки остались без квартиры, - компания выплатит возмещение в срок от 10 до 15 дней. При этом сумма возмещения не будет зависеть от установленной в договоре купли-продажи квартиры и будет защищена от инфляции (рассчитывается в валюте).

Помимо квартир защита титульного страхования может распространяться на другие объекты недвижимости: земельные участки, коттеджи, дачи.

И напоследок - совет. Выбирая страховую компанию, решающее значение придавайте не тарифам, - они примерно равные у всех, а надежности компании. Только устойчивая и стабильно развивающаяся компания заслуживает доверия и сможет помочь, если право собственности под угрозой.

При подготовке использованы материалы сайта «www.kvm.ru»