Учитывая высокие риски, сопутствующие строительству, путь к новоселью для частного инвестора-покупателя часто оказывается тернистым. Уже в самом начале процесса его поджидает много проблем и сложностей.

Ни ипотека, ни аренда с правом выкупа не снискали популярности у населения. И по сути у сограждан, озадаченных кардинальным решением квартирного вопроса, выбор не велик: или купить жилье из старого фонда, или внести деньги за новостройку, - фактически принять участие в инвестировании проекта, в долевом строительстве.

Сейчас и сам рынок недвижимости, и сфера частных инвестиций в жилье находятся в нежном детском возрасте. Строительный процесс, с одной стороны, бюрократизирован, а с другой - регламентирован очень нечетко, что оставляет недобросовестным застройщикам свободу "для маневра". Так, еще совсем недавно право строительства жилья в могла получить компания, пообещавшая отдать городу наибольший процент квартир в новостройке, - в результате право освоения площадки могла получить непрофессиональная компания. По словам Сергея Полонского, президента корпорации "Строймонтаж", не было ничего сложного в том, чтобы "сегодня открыть фирму-однодневку и получить право на строительство, завтра поставить строительный забор и послезавтра начать продавать квартиры".

Вечером документы - утром инвестиции

По мнению Полонского, защитить строительный рынок и права дольщиков может только создание специальной комиссии, которая будет проверять готовность полного пакета документов на строительство: "Если комиссия дает одобрение, - только после этого застройщик имеет право давать рекламу и продавать. Важным является и переход от уплаты доли города процентами от сданных квартир к практике выкупа прав застройки за деньги. Возможно, следует установить право начинать продажи квартир только после освоения какой-то части проекта. К примеру, сделай двадцать пять процентов от общего объема, а после продавай".

К сожалению, сейчас процедура строительства, формирования пакета документов для его обеспечения и начала привлечения инвесторов не совпадают по времени. Это признают сами чиновники. Так, на одной из пресс-конференций, посвященных проблемам инвестирования строительства, Ирина Сергеева, тогдашний заместитель начальника Оперативно-распределительного управления реализации городских программ КАСРРГ, заявляла, что инвестиционно-строительный процесс в "раздвоился". По ее словам, в части инвестиционно-строительных процессов существуют как бы два плана: первый - плановое строительство (когда главное - соблюсти сроки и объем сдачи жилья) и второй - рыночные условия (с торгами и конкурсами, заключением инвестиционных контрактов и т. д.). По словам Сергеевой, эти два мира практически не пересекаются и уж тем более никак друг на друга не влияют. Так, стала привычной практика разворачивать строительство без оформления разрешений и согласований, без оформления контрактов.

Порядок получения прав на застройку городские власти пытаются изменить. Теперь застройщик должен выиграть инвестиционный конкурс, заплатив городскую долю "живыми деньгами". Внеконкурсная продажа прав застройки устанавливается только в двух случаях (определено в ноябре 2001 года распоряжением мэра № 1073 о пресечении немотивированного нарушения конкурсного отбора инвесторов для реализации городских программ жилищного строительства). Первый случай - если строительство ведется на средства городского бюджета и второй - если финансирование инвестиционного проекта осуществляется на 100% за счет средств Целевого бюджетного жилищно-инвестиционного фонда (земельные участки предоставляются Департаменту инвестиционных программ строительства).

Таким образом, для начала строительства дома компания прежде всего должна пройти через эту конкурсную процедуру и заключить инвестиционный контракт с городом. Привлекать частных инвесторов для строительства дома - фактически открывать продажи - застройщик имеет право только после заключения инвестиционного контракта с городскими властями.

После этого городская администрация должна выпустить распоряжение о предоставлении земельного участка для строительства и заключить договор аренды площадки, на которой будет вестись строительство. Пока власти еще не определили порядок продажи земли в собственность, поэтому земельный участок предоставляется застройщику по договору аренды.

Участники строительства

Поскольку частный инвестор хоть и неравноправный, но все же участник строительства, он имеет право знать, кто кроме него решился на эту авантюру.

Застройщик одновременно может выступать в строительстве подрядчиком и инвестором или привлекать строительную организацию по договору строительного подряда, иные организации для инвестирования в строительство.

При заключении договора с застройщиком не будет лишним выяснить, какой договор строительного подряда заключен для строительства жилого дома, и ознакомиться с ним. По договору подряда со строительной организацией застройщики часто обязуются передать подрядчику в счет оплаты выполненных работ жилую площадь по окончании строительства. Важно определить, что будущая квартира частного инвестора не входит в число передаваемых подрядчику. Аналогично в случае, если застройщик заключил договоры инвестирования (долевого участия) в строительстве, следует убедиться, что предложенная вам квартира не указана как подлежащая передаче другому инвестору.

Для того, чтобы избежать двойных продаж одной и той же квартиры, введена процедура учетной регистрации договора инвестирования, однако на практике часто регистрируются только договоры с генеральным инвестором. Стоит поинтересоваться, какой порядок регистрации приняла компания, привлекающая деньги дольщиков.

Нередко продажей квартир в новостройках занимаются риэлторские компании, причем они как правило имеют право продавать новостройки на основании договоров поручения (получая за организацию продаж комиссионное вознаграждение) или выкупив инвестиционные права. Во втором случае договорные отношения с агентством строятся как в уже описанном случае с инвестором.

К инвестированию и строительству может также привлекаться подрядная организация, и именно с ней дольщик заключает договор. Подрядчику по договору строительного подряда с застройщиком или иному договору, например по договору простого товарищества (о совместной деятельности), предоставлено право привлечения денежных средств инвесторов для финансирования строительства ряда квартир. В данном случае дольщику следует определить, что предлагаемая ему квартира входит в число переданных подрядчику. Не будет лишним также убедиться в наличии лицензии на право заниматься строительной деятельностью и проверить срок ее действия.

Итак, перед тем как компания начнет строительство дома и привлечение средств инвесторов, она должна получить в свое распоряжение следующие документы:

• распоряжение московских властей о предоставлении земельного участка для строительства;
• инвестиционный договор о строительстве жилого дома;
• договор аренды земельного участка;
• в случае, если застройщиком является другое лицо, право участия в строительстве должно быть подтверждено договором между ними.

Безусловно, лучше, если наличие этих документов и их подлинность проверит не сам дольщик, а компетентный юрист.

Один из вариантов защитить деньги дольщиков - начинать продажи не на нулевом цикле, а после строительства, к примеру, 25% всего объема

При подготовке использованы материалы сайта «www.kvm.ru»