На протяжении прошлого года на первичном и вторичном рынках жилья цены увеличивались почти равными темпами. Типовые квартиры в новостройках подорожали по данным реальных сделок на 31% .

В 2002 году ввод жилья достиг 1,2 млн кв.м. Если в третьем квартале площадь квартир в объектах разной степени готовности составляла 3,33 млн кв.м, то к концу года -3,96 млн. Анализируя предложение, можно прогнозировать, что в 2003 году в эксплуатацию будет сдано 1,5 млн кв.м.

Устойчивый спрос

Спрос на малогабаритное жилье - комнаты и 1-комнатные квартиры - по низким ценам по-прежнему многократно превышает предложение. Да и рынок в целом функционирует как рынок продавца. В 2003 году кардинальные изменения маловероятны.

Как одну из тенденций прошлого года можно отметить увеличение интереса покупателей к строящемуся жилью и, как следствие, рост доли сделок на первичном рынке в общем количестве операций с 1:3 до 1:2-2,5. Это вызвано увеличением объемов строительства, а также повышением требований покупателей к жилью на фоне дефицита ликвидных объектов на вторичном рынке.

Растущее предложение

В течение года на рынке увеличилась доля панельных и кирпично-монолитных домов и сократилась доля кирпичных. В 2003 году можно ожидать дальнейшего роста предложения панельных домов, которые при умелом подходе к планировкам способны успешно заполнять нишу дешевого типового жилья - пожалуй, самую востребованную на рынке.

Среди районов города Приморский по-прежнему лидирует по объемам застройки, также велика доля Выборгского района. Заметно возросла доля Невского района, в котором пользуются спросом дома в районе станции метро "Проспект Большевиков". Довольно много интересных проектов появилось в южных районах города, среди которых и у застройщиков, и у покупателей наиболее популярен Московский. Даже в традиционно непрестижном Красносельском районе ведется активное строительство. Больше всего панельных домов построено в Невском районе, где формируется вторая по значению (после Приморского) зона строительства жилья "экономкласса".

Распределение рыночного предложения по заявленным срокам сдачи объектов показывает, что суммарная доля объектов, которые должны быть сданы в I квартале 2003 года, составляет не более 5% от общего объема предлагаемого на рынке жилья.

Анализ структуры предложения по объектам, реализуемым корпорацией "Петербургская Недвижимость", показывает, что соотношение 1 -2-3-комнатных квартир 50-30-20% стало практически стандартным как для кирпичных и кирпично-монолитных, так и для панельных домов. Оно обусловлено существующей структурой спроса. В дальнейшем это соотношение может изменяться в пользу 1-комнатных квартир. Однако стоит отметить, что в случае развития таких институтов стимулирования спроса, как, например, ипотека, пропорция может измениться в обратную сторону. Те, у кого сейчас есть деньги только на 1-комнатную квартиру, смогут приобрести более просторное жилье.

Цены следуют за рынком

Цены на первичном рынке к концу года превысили докризисный уровень. Особенно заметно увеличение цен на качественное жилье, спрос на которое удовлетворяется за счет строящихся объектов. Больше всего цены выросли в центре города (элитные проекты) и в Невском районе. Наиболее заметно подорожали панельные дома в Выборгском районе и у станции метро "Проспект Большевиков".

Цены реальных сделок по типовому жилью растут быстрее (31% за год), чем цены предложения (25% за год). Эти показатели сближаются, они свидетельствует о разогреве конъюнктуры.

Минимальный рост цен зафиксирован в июне-июле - менее 1% в месяц. Максимальный - в августе-сентябре - 3-4% в месяц. Среднемесячный рост в 2002 году составил 2,3%, это значение одинаково как для цены предложения так и для цены сделок.

Проблемный сектор

Одной из главных проблем для первичного рынка остается вероятность затоваривания. С одной стороны, спрос жилье, в том числе новое, устойчиво в сок. С другой стороны, платежеспособность потребителей может войти в противоречие с постоянно растущими ценами. Давать достоверные прогнозы в этих ситуацииях трудно. Учитывая, что на протяжении последних лет ежегодно вводит немногим более 1 % от существующего жилого фонда и 95% строящихся квартир проданы к моменту сдачи, можно предположить: при неблагоприятных начальных условиях наихудший финал - снижение темпов продаж. Причем относится это преимущественно к жилью среднего выше среднего ценового уровня и на си дельных территориях.

Проблемой в развитии первичного рынка остается дефицит участков под строительство. Уплотняющая застройка все чаще входит в противоречие с интересами жильцов окружающих домов - публичные дискуссии все чаще переходят в скандалы, Остро ощущается отсутствие единой концепции развития как города в целом, так и отдельных его районов. Все надежды связаны с разработкой нового Генплана.

Вместе с тем уже сейчас можно сказать, что при застройке новых территорий необходим комплексный подход к развитию транспортной и социальной инфраструктуры. В условиях, когда львиная доля строительства финансируется частными инвесторами, плохая транспортная доступность, неразвитая торговая сеть, отсутствие объектов образования и здравоохранения способны серьезно снизить инвестиционную привлекательность новых районов и замедлить их развитие.

www.estimation.ru