Мнения риэлтеров о сегодняшней ситуации на рынке коммерческой недвижимости сильно различаются. В одних фирмах растут объемы и количество сделок, в других - пока продолжается летнее затишье. Тем не менее, коммерческая недвижимость явно находится на подъеме, и если рынок еще не переживает бума роста, то предажиотажный период уже налицо.

Новые веяния

Сравнительно недавно основными предметами торговли на рынке коммерческой недвижимости были офисы, магазины и склады. Сегодня они серьезно потеснены новыми перспективными объектами. К ним можно отнести продажу промышленных площадок, переоборудование бывших промышленных корпусов под новые цели, реализацию земельных участков с готовыми инженерными коммуникациями. Кроме того, как отмечают специалисты компании "Стенли Проперти", налицо всплеск интереса к бывшим пионерлагерям и другим социальным объектам на загородных территориях. После их покупки возможны два варианта развития сюжета: либо на месте бывшего детского учреждения организуется дачный поселок, либо профиль объекта сохраняется и появляется частный детский лагерь. Удаленность объекта от города практически не влияет на сделку, зато большое значение имеют коммуникации, природа, в частности, наличие водоема и состояние строений.

Подавай побольше

Если сравнительно недавно покупатели коммерческой недвижимости, в основном, готовы были покупать небольшие помещения под магазины, то сегодня налицо увеличение внимания клиентов риэлтерских фирм к крупным промышленным объектам площадью от 500 до 2000 кв. метров. Предпочтения отдаются помещениям, предназначенным под пищевое производство. В этом секторе предложений крайне мало. Ликвидные объекты, по мнению риэлтеров, уже разобраны. Одновременно многие покупатели готовы выкладывать деньги за объекты любого профиля. Основные требования предъявляют к наличию коммуникаций, энергоснабжению и размерам земельных участков. Средние цены производственной недвижимости при покупке - $40-120 за кв. м и 5-7 долларов в месяц при аренде. Основной фактор, влияющий на стоимость, - удаление объекта от центра города. Любопытно, что предметом аренды, в основном, являются небольшие помещения от 100 до 250 кв. м. Как отмечают специалисты, чаще всего они используются под авторемонтные мастерские. Большие же объекты приобретаются в собственность. Обычно в качестве их покупателей выступают лица, которые в настоящий момент уже арендуют подобные помещения, но хотели бы заложить под свой бизнес более надежный фундамент.

Что под ногами?

Помимо собственности на помещения многие покупатели сегодня хотели бы приобрести и земельный участок. Это желание нашло отражение в выделении сектора рынка купли-продажи земельных участков с полным набором коммуникаций, необходимых для того, чтобы как можно быстрее начать строительство. Сложность в том, что большинство земельных участков находятся у предприятий на правах аренды. При переоформлении объекта новый владелец получает землю на условиях, которые были у прежнего хозяина. Участок можно выкупить, но на это требуются дополнительные денежные вложения и главное - время. Иногда до полугода.

В юридической фирме "Экотон" отметили еще одну проблему: часто новый владелец, приобретая отдельное здание, неудовлетворен прилагаемым к нему размером земельного участка. Из-за этого могут возникнуть сложности с проездом транспорта, доставкой грузов. Поэтому покупатель стремится тут же расширить территорию, прикупив еще участок или взяв его в аренду.

Промышленники умнеют

Если раньше администрации предприятий стихийно и хаотично сдавали или продавали свои площади, то теперь у них появились свои грамотные управляющие недвижимостью или сторонние специалисты. На многих производствах созданы специальные отделы. Если завод является крупным обладателем недвижимости, то он может стать серьезным конкурентом риэлтерским фирмам, поскольку клиенты более охотно работают с "владельцем", нежели с посредниками. К примеру, объединение "Красная заря", ранее прибегавшее к услугам риэлтеров, сейчас самостоятельно занимается продажей и управлением собственными объектами недвижимости.

Александр Жуков, директор по развитию компании "Бекар" считает: "У предприятий начинается новый этап накопления финансовых средств, которые они готовы вкладывать в развитие производства" и в собственные объекты недвижимости. Таким образом, заводы становятся полноправными операторами рынка коммерческой недвижимости. Изменения могут привести к ускоренному развитию производства и сосредоточению значительных финансовых средств у руководства таких объединений.

Калейдоскоп цифр

Еще одним интересным явлением на рынке коммерческой недвижимости стало вытеснение сделок по аренде на вторые позиции. Все большее число клиентов желает приобретать помещения в собственность. Например, в агентстве "Санкт-Петербург" соотношение сделок аренды и купли-продажи составляет 30% к 70%.

Что касается офисов, то к лету количество заявок несколько сократилось. По словам Сергея Дворникова, управляющего отделом коммерческой недвижимости "Экотона", заказов на аренду крупных офисных помещений достаточно мало. Стабильно они поступают только от банковских структур, открывающих свои новые представительства и филиалы. Для подбора маленьких офисов многие клиенты используют жилой фонд, поэтому таких вариантов у риэлтеров тоже немало.

Цены напрямую зависят от района расположения: чем ближе к Невскому проспекту, тем дороже. В фирме "Ленальп" отмечают большой спрос на аренду офисов до 50 кв. м из 2-3 комнат по ценам $5-10 в месяц за кв. м. В "Экотоне" отмечают, что в отдаленных от центра районах можно подобрать дешевый офис по $4 доллара за кв. м. На практике это означает: верхние этажи, отсутствие телефонов и необходимость косметического ремонта. Среднего качества офис в районе станций метро "Лесная" или "Петроградская", по мнению сотрудников "Экотона", интересен при $8 долларах за кв. м. Сделки по покупке офисов оформляются по ценам $200-300 за кв. м.

Заказов на приобретение магазинов сейчас приходит достаточно много. Однако подобрать требуемые варианты очень сложно. Ликвидные объекты можно пересчитать по пальцам, часто на них серьезно завышены цены. Поэтому с успехом переводятся в нежилой фонд и реализуются под магазины жилые квартиры в центре города на первом этаже. Юридическая фирма "Экотон" продала магазин площадью 160 кв. м на набережной канала Грибоедова, неподалеку от Невского проспекта, еще недавно бывший жилой квартирой, за $450 за кв. м. Это недорого, учитывая, что готовый магазин в центре может быть продан по цене в $1000 за кв. м. В исключительных случаях цена может подскочить и до $2000. Галина Лукина, директор департамента агентства "Санкт-Петербурга" отметила такую любопытную тенденцию, как появление оптовых покупателей больших магазинов. Сделки по аренде магазинов происходят в диапазоне $7-20 за кв. м. Как правило, требуются небольшие площади от 50 до 100 кв. м. Заявки на склады, по мнению Михаила Галкина, коммерческого директора фирмы "Ленальп", практически не поступают. Как правило, склады реализуются в ходе комплексных заказов: офис-производство - склад или производство - склад. В "Экотоне", наоборот, говорят о большом количестве заявок, причем именно на покупку складов либо на аренду с последующим правом выкупа.

По мнению Филиппа Капчица, генерального директора "Стенли Проперти", "на первичном рынке коммерческой недвижимости большинство ликвидных объектов уже разошлось, а новые собственники готовы расставаться с ними уже совсем по иным, значительно более высоким ценам".

Когда в товарищах согласья нет…

Галина Лукина считает, что "количество сделок с коммерческой недвижимостью по сравнению с началом года возросло в 3-4 раза. Одновременно увеличилась и численность участников рынка, однако профессионалов среди них по-прежнему немного". Филипп Капчитц полагает, что рынок коммерческой недвижимости сейчас развивается чрезвычайно активно и на нем появляются новые направления.

Почти противоположную точку зрения высказала Ирина Невзорова, офис-менеджер компании "Free Market". По ее словам, сейчас наблюдается характерное сезонное затишье. Спрос на офисы понизился. Стабильные заказы поступают лишь на небольшие магазины и торговые площади от 100 до 200 кв. м. Даже реклама сейчас не окупается, поэтому ее сократили. Михаил Галкин выбрал золотую середину: "По некоторым прогнозам цены на коммерческую недвижимость растут, но, мое мнение, они пока сбалансированы. Хотя еще с прошлого года идет активное развитие управления коммерческой недвижимостью".

А пока риэлтеры разбираются, кто из них точнее, рынок коммерческой недвижимости продолжает набирать обороты.

bulletin.spb.ru 31.07.2000