Рынок аренды жилья в Москве и Санкт-Петербурге переживает подъем. Цены растут, но спрос остается неудовлетворенным. Меняется отношение к аренде - теперь наймом жилья пользуются не только те, кто не смог накопить на квартиру, но и часть наиболее экономически активного населения.

Небогатым арендаторам снять квартиру в Москве становится все тяжелее. Средние ставки аренды после небольшого весеннего снижения уже с начала лета пошли вверх, а сейчас риэлторы ожидают, что их рост подхлестнет сезонный спрос. Аналитики "Миэля" говорят, что впервые в августе общий объем заявок на наем превысил предложение на рынке, хотя некоторые объекты, выставленные по неадекватным ценам, разумеется, не находят спроса. Впрочем, это означает, что большая часть последнего остается неудовлетворенной. Особенно быстрый рост цен характерен для самого дешевого жилья. Но и в более высоком ценовом сегменте спрос на аренду квартир нарастает.

Одна из причин - повышение жизненной мобильности в слое белых воротничков в возрасте 20 - 40 лет. Многие из них вообще не хотят покупать квартиру, даже имея возможность взять ипотечный кредит, несмотря на то что тратят на аренду квартиры $1500 в месяц. По словам генерального директора агентства "Лаурел" Ирины Радченко, одни клиенты ее компании объясняют это тем, что им интереснее жить в разных районах Москвы, другие - вероятностью переезда на работу в другой город или страну. Кроме того, для них важнее "качество жизни" - они не желают в течение года заниматься ремонтом квартиры и новой обстановкой, - чем постоянные расходы на аренду жилья. По ее словам, наиболее часто среди не желающих обременять себя собственностью встречаются сотрудники консалтинговых, компьютерных компаний, а также фирм, работающих в области высоких технологий.

Другая "не ценовая" тенденция - все больше владельцев квартир настаивают на оформлении официальных договоров найма и регистрации их в налоговых органах. По словам Радченко, особенно это характерно при сдаче в аренду квартир от $800 и более в месяц. По ее оценке, сейчас на регистрации договоров настаивает примерно 20% хозяев по сравнению с 5 - 6% год назад. Это не значит, что они готовы платить все налоги: суммы в договорах обычно указываются заниженные. Логика в другом - после взрывов в домах и других криминальных всплесков многие хозяева не хотят объяснений с участковым по сигналу бдительных соседей о том, что в доме живут чужие. Но это дает преимущества и нанимателям: они тоже чувствуют себя спокойнее и могут зарегистрироваться в паспортном столе.

Типовой рынок.

Если в начале года однокомнатные квартиры в среднем сдавались по $280 в месяц, то сегодня этот показатель составляет $320, а минимальный уровень риэлторы оценивают в $250 в месяц. Впрочем, некоторые риэлторы говорят, что реально найти квартиру, пригодную для жилья, даже на окраине мало шансов меньше чем за $300 в месяц. "Недавно один наш клиент ездил смотреть даже комнату, которая предлагалась в аренду за $300 в месяц, - говорит Радченко. - Правда, она расположена на Малой Бронной, но все равно это вдвое дороже обычной цены в $150".

Спрос на недорогие квартиры столь активен, что в этом сегменте рынка даже за жилье без обстановки хозяева просят столько же, сколько за меблированное, говорит она. А по словам председателя совета директоров "Миэля" Григория Куликова, спрос на "однушки" в спальных районах превышает предложение в два-три раза исходя из числа поступающих в агентство заявок и объема выставленных объектов.

Общую тенденцию к удорожанию найма жилья отмечают все риэлторы. Исключение могут составить только квартиры, которые не поступают на открытый рынок, а сдаются среди знакомых или родственников. В этом случае снижение цены оправдано фактором уменьшения риска мошенничества или вандализма.

Квартиры побольше дорожают медленнее. По статистике "Миэля", двухкомнатные поднялись в цене в среднем с начала года с $390 до $420, а "трешки" практически замерли: рост составил всего $5 - с $510 до $515 в месяц. Конечно, подчеркивают риэлторы, эти данные нужно воспринимать только как некий индекс, а не рассчитывать на них, планируя семейный бюджет. Реальная стоимость разных квартир абсолютно индивидуальна и зависит от очень многих параметров (район, обстановка, состояние подъезда и дома, соседи и т. д. ). "Трех-четырехкомнатная квартира в спальном районе с наборной мебелью без хорошей встроенной бытовой техники на кухне уйдет максимум по цене "двушки с минусом", - говорит Куликов.

По оценке Куликова, всего в оборот рынка аренды Москвы вовлечено примерно 120 000 - 150 000 квартир (в том числе без участия риэлторских фирм). Радченко говорит, что ежедневно в столице совершается около 700 сделок по найму жилья. Для сравнения: по данным МосгорБТИ, всего в городе более 3,5 млн квартир. Из них на долю однокомнатных приходится 755 000 (данные на начало 2001 г. ).

Богатым легче.

Рынок аренды элитных квартир обычно более стабилен. "Ценовой сегмент от $2000 в месяц живет по своим правилам", - говорит Куликов. Но в этом году ситуация здесь более похожа на общее положение. "Вопреки традициям летом не было никакого затишья, - говорит директор департамента аренды элитной недвижимости Penny Lane Realty Екатерина Акимова. - Наоборот, все показатели росли, достигнув к августу рекордных отметок". По ее словам, спрос к концу лета превысил максимальное значение, наблюдавшееся в октябре 2001 г. , а положительная динамика рынка позволяет прогнозировать общий рост количества сделок в 2002 г. в 15 - 20% по сравнению с прошлым.

Владельцы элитных квартир почувствовали оживление на рынке, говорит Акимова, и средняя стоимость предлагаемых в аренду квартир летом достигла $2452, что на $140 больше весенне-зимних показателей. В июне-июле владельцы были не особенно настроены на квартирные хлопоты, поэтому поступление на рынок новых объектов сократилось более чем в два раза по сравнению с апрелем. Однако уже в августе предложение стремительно выросло и чуть не достигло рекордного апрельского уровня.

Ведомости, 17 сентября 2002