Промышленность не находит себе места

Сегодня спрос на приобретение и аренду промышленной недвижимости превышает предложение в два-три раза. С весны цены выросли уже на 15-20%. Специалисты агентств недвижимости считают, что стоимость помещений, пригодных для размещения производств, будет увеличиваться и дальше.

Для размещения мелких и средних производств обычно арендуются или покупаются помещения площадью от 100 до 2 000 кв. м. Главное требование покупателей и арендаторов - наличие необходимой инфраструктуры: дорог и электросетей. Многие коммерсанты готовы к сотрудничеству с владельцами промышленных предприятий, но количество сделок с участием крупных производств невелико. Заводы или комбинаты наращивают мощности и самостоятельно используют свои площади, а не выставляют их на рынок, как это происходило раньше.

Цены растут вместе со спросом

Настоящий ажиотаж в секторе "промышленной" недвижимости начался прошлым летом. Цены и арендные ставки почти повсеместно сравнялись с докризисным уровнем и даже превысили его. Подорожание происходило в первую очередь за счет "вымывания" дешевых предложений. По оценкам специалистов компании "Адвекс-РОССТРО", увеличение цен продажи и арендных ставок с начала этого года составило около 30%. В "Бекаре" также отмечают рост цен, но - не более чем на 20%. Потенциальные производители ищут цеха от 100 до 2 000 кв. м, а продавцы стремятся отдавать площади большими "кусками" - от 2 000 до 3 000 кв. м.

Средняя цена спроса при сделках купли-продажи - $120-150/кв. м, предложения - $150-180/кв. м. Еще сложнее обстоят дела в секторе аренды: спрос составляет $4-5 за кв. м в месяц, цены предложения - в полтора раза выше. И это при том, что аренда в сущности не слишком выгодна производителю - требуется время и серьезные инвестиции, чтобы наладить выпуск продукции. Естественно, такой дисбаланс спроса и предложения вызывает трудности с реализацией объектов. Тем не менее владельцы недвижимости неохотно идут на уступки - в надежде на дальнейший рост цен. В результате в этом секторе сложилась довольно любопытная ситуация: при наличии значительного количества свободных производственных площадей, потенциальные арендаторы страдают от дефицита помещений.

Мало, и будет меньше

Самый востребованный товар в секторе аренды промышленной недвижимости - производственные помещения до 200 кв. м. Ведь для мелкого производителя аренда - это возможность для развития своего дела, а большие площади ему ни к чему. Но количество заключенных договоров по-прежнему невелико. Основной спрос на небольшие помещения исходит от пищевиков - владельцев пекарен, мясо- и овощеперерабатывающих, кондитерских производств. А значит, к требованиям бизнеса прибавляются требования СЭС. Для таких производителей поиск в городской черте пригодного помещения площадью 200-300 кв. м особенно сложен.

Вне рынка

То, что на заводах пустуют многие помещения, - не секрет. Но кроме ценовых несоответствий находится еще множество обстоятельств, которые мешают успешному заключению договора между арендатором и арендодателем. Например, нередко можно встретить предложения цехов-гигантов, которые пытаются реализовать предприятия-банкроты. Чаще всего такие производственные помещения в плохом состоянии, с ветхими инженерными коммуникациями и не вполне понятным юридическим статусом. Много в городе и спорных объектов, где установить собственника крайне сложно. После беспорядочной приватизации появилась масса объектов, связываться с которыми специалисты не рекомендуют - как в случае продажи, так и в случае аренды. Следовательно, эти объекты также оказываются исключенными из рыночного оборота. И, наконец, владельцы производственных площадей в центре города и в пределах "ближнего круга" (Выборгская сторона) осознали ценность своего недвижимого имущества - и перепрофилируют производства в торговые комплексы и бизнес-центры. Административные здания предприятий после реконструкции обычно пригодны для размещения офисов. А производственные корпуса чаще всего сносят, находя освободившимся земельным участкам новое применение. Естественно, что такие программы перепрофилирования сокращают предложение в секторе промышленной недвижимости и способствуют росту цен.

Стабильность - сестра дефицита

Многие приватизированные предприятия уже не спешат избавляться от излишков собственности: часть помещений, которые сперва предлагались к продаже, со временем начали сдавать в аренду, а теперь все чаще используют под собственные производственные нужды. Риэлтеры уверены, что в будущем, при сохранении экономической стабильности, предложение производственных помещений будет падать, а цены на такие объекты - по-прежнему расти. Возможно, решение проблемы - в создании новых промышленных зон. Пока ограниченность предложения в городе заставляет предпринимателей работать с областными властями и предприятиями. Там и цены низкие и более гибкая политика, которую проводит областное правительство. Впрочем, в Петербурге постепенно - не без помощи городских властей - также формируются новые промышленные зоны: развивается Пулково; объявлено о крупном проекте реконструкции и модернизации на "Парнасе" ("ЧН" ? 193); появится технопарк на Кубинской улице (о его создании около года назад объявило ООО "Северо-Западный ТехноПарк", дочерняя компания финской Norht-West TechnoPark Oy); уже работает технопарк на базе Лесотехнической академии.

Григорий Песков
"Частная НЕДВИЖИМОСТЬ"