Факторы

· Рост доходов населения в истекшем году, составивший около 10%, был полностью исчерпан инфляцией, составившей 20-25%.

· Уменьшение покупательской способности населения, изменяя структуру спроса, сокращает спрос на дорогостоящие покупки.

· Рост доходов населения в 2002 году будет еще меньше, а инфляционные ожидания больше.

· Продолжается рост себестоимости строительства.

· В 2001 и 2002 годах было введено в строй по 1 млн. кв. метров жилья.

Выводы

1. В начале 2002 года на рынке строящегося жилья сохранится высокий спрос, но в целом он будет меньше прошлогоднего.

2. Рост цен на жилье замедлится, однако прогноз на достижение к лету 2002 года уровня цен 1998 года оправдается. Ожидается рост в пределах 18-20%, а цены приблизятся к $500/кв. метр.

3. По-прежнему в структуре спроса будут преобладать 1-2-комнатные квартиры до $25000 - $30000.

4. Сохранится устойчивый спрос на дорогое элитное жилье, так как оно наименее подвергнуто перепадам спроса.

5. При сохранении темпов удорожания заложенные объекты могут быть не востребованы и не распроданы в 2002 году, а резервы строительных компаний - исчерпаны.

6. Рост себестоимости продолжится в 2002 году на уровне не менее 20-25%.

Можно ли говорить об устойчивом стабильном развитии первичного рынка жилья?

Что подразумевает собой этот рынок?

Это жилье, которое на сегодняшний день строится за счет средств дольщиков. Это жилье, в котором пока нельзя жить, которое пока только строится. Как правило, на него есть у самих дольщиков только договора о долевом участии. Право собственности как таковое на это жилье пока не имеется . В этом принципиальное различие между первичным и вторичным рынком строящегося жилья. Вы не можете жить в квартире, которая еще не построена.

В чем преимущество первичного рынка жилья перед вторичным?

1. В том, что дома вторичного рынка уже построены и не поддаются серьезным перепланировкам. В доме, который уже построен, достаточно сложно провести все согласования для того чтобы сделать какие-либо перепланировки.

2. В целом первичный рынок жилья достаточно привлекателен и с точки зрения финансирования. Цены на строящиеся квартиры отличаются от цен на вторичном рынке в среднем по разным объектам на 10-20%. Это связано с тем, что на вторичном рынке жилья жилья риски в какой-то степени меньше, однако они присутствуют. О них меньше говорят. В прессе за прошлый год было много информации о том, что строители всегда не выполняют свои обязательства., срывают сроки сдачи. Срыв сроков сдачи на сегодняшний день - это, к сожалению, факт. Однако, и вторичный рынок не лишен рисков, правда, об этом пресса реже говорит. И прежде всего это многочисленные судебные процессы, когда покупается жилье, а потом возникают с ним проблемы. Об этом достаточно мало информации, больше говорится о том, что строители не выполняют своих обязательств. Однако на сегодняшний день миллион квадратных метров строящегося жилья - это жилье которое реально строится, и люди получают это жилье.

Несмотря на все передряги со всеми этими небезызвестными компаниями, рынок тем не менее не рухнул. Тем самым можно с уверенностью заявить, что строительный рынок Санкт-Петербурга - это рынок, который будет продолжать развиваться, и никаких видимых причин, что данный рынок может через какое-то время рухнуть, нет. Ярким подтверждением является приход на этот рынок небезызвестной финской компании.

Что строится на сегодняшний день? Какие типы жилья?

Сегодня строится достаточно много жилья, которое претендует на уровень повышенной комфортности. Что это понятие означает? По сути жилье можно разделить на три типа.

1. Это жилье типовое. Как правило это панельные дома серии 600.11. Технологии, которые подразумевают под собой конвертный способ сборки. Частично оно приобретает сейчас качества жилья повышенной комфортности - улучшенная планировка с большими гостиными, кухнями, кладовками, остекленными лоджиями.

2. Малоэтажное строительство и реконструкция.

3. Жилье повышенного уровня комфортности. По конструктиву это кирпично-монолитные дома либо кирпич. Технология кирпично-монолитных домов появилась на рынке Петербурга по строительным меркам достаточно недавно - 5-7 лет назад. Достаточного опыта эксплуатации таких домов на сегодняшний день пока нет. Нет информации - как они себя ведут после сдачи. И вряд ли такая информация у кого-нибудь есть. Поэтому сложно говорить о преимуществах в отношении эксплуатации кирпичного дома по сравнению с кирпично-монолитным.

В чем отличия технологий строительства кирпичных домов и кирпично-монолитных? Заявления, что это практически одно и то же, неверны. По себестоимости, что является основой ценообразования в строительстве, кирпичные дома дороже кирпично-монолитных в среднем на 20%. Однако это не отражается на разнице в цене продажи квартир в тех и других домах. Достаточно часто кирпично-монолитные дома продаются по цене кирпичных. А поэтому рентабельность кирпично-монолитных домов выше. Дома этих технологий различаются по теплопроводности. Технология кирпично-монолитных домов позволяет их делать более сложными по планировке, однако после завершения строительства дома, внутренняя перепланировка становится намного более дорогостоящей по сравнению с кирпичными домами. Перепланировка в кирпично-монолитном доме достаточно сложна - сломать стену из арматуры - дорогостоящее занятие. Все стены в монолитном доме рассчитаны под конкретную нагрузку. В кирпичных домах недопустимы изменения несущих стен, а в кирпично-монолитных домах все стены рассчитаны на предельную нагрузку.

На сегодняшний день кирпично-монолитные дома занимают долю 60-65 % от всех предложений на рынке. Панельные дома - 20-22%, остальное - малоэтажное строительство и реконструкция. Кирпичное строительство постепенно уступает позиции кирпично-монолитному домостроению.

Сравним тенденции на московском рынке, который может быть своего рода ориентиром для питерского рынка.

1. В Москве сейчас строится более 3 млн. кв. метров. Наблюдаются тенденции к увеличению строительства до 4 и более млн.

2. В Москве сейчас достаточно сложно найти кирпичные дома, которые в Петербурге до сих пор еще строятся и, по всей видимости, будут строиться дальше.

3. Преобладающая технология в Москве - монолит. Кирпично-монолитные дома сложно найти и они существенно дороже монолитных домов.

4. Квартиры в типовых домах в зависимости от района в среднем стоят $700-800 за метр, квартиры повышенной комфортности - $900-1300.

Как происходит срыв сроков строительства - по каким причинам?

Все очень просто. Есть так называемые регламентированные сроки строительства, технологические. Когда, например, кирпичный дом на 150 квартир в среднем, конструктив - кирпич со сборными железобетонными перекрытиями, строится с учетом проектирования в среднем около 2 лет. 30% времени занимает строительство фундамента, 40% идет на коробку, сети. Мы получаем нормативные сроки строительства - приблизительно два года. Однако при всем при этом у нас нет жесткого поступления финансовых средств. Пик продаж приходится на осенне-зимний период, летом идет спад, а по технологии строить надо летом. Финансовый же поток получается в это время меньше, чем, например, зимой и весной. Получается, что в те периоды, когда надо больше строить, денег у строителей меньше. Идет некоторое запоздание. Возникает вопрос: "А где же деньги строителей?" - не все же строится на деньги дольщиков. Все объясняется особенностями финансирования объектов. Каждая строительная фирма берется, как правило, за несколько объектов. Если происходит нехватка средств по какому-либо объекту, то происходит переброска средств. Мы можем брать средства одного объекта, чтобы достроить другой. Это широко практикуется. Поэтому надо смотреть, как строится конкретный объект и выяснять причины, если по нему есть запоздание. Допустим, сроки сдачи по двум объектам могут быть приблизительно одинаковыми, однако один строится, а другой - нет. Здесь все определяет финансовая схема реализации данного проекта.

Тенденции рынка нового жилья

По прогнозам цена за этот год с января по декабрь может вырасти не на 25 % как в прошлом году, а на 20-18%. Это связано с себестоимостью строительства. Рост цен по стройматериалам опережает рост цен жилья. Три года назад появилась тенденция строительства около миллиона кв. метров жилья. Строители стали повышать цены, ростом цен отреагировал вторичный рынок, а поставщики стройматериалов цен не повышали. Потом ситуация изменилась. Стали расти цены на стройматериалы. Увеличение себестоимости строительство привело к повышению стоимости на жилье. Начинается ажиотаж у покупателей. Возникает повышенный спрос. Получился замкнутый круг. С другой стороны все это не до бесконечности. Так как рост доходов населения никак не составляет 30% в год. Поэтому покупательская способность весьма ограничена. Те проекты, которые начинались 2 года назад с предположением, что будет большой спрос на большие квартиры, сегодня оказываются невостребованными. Но сегодня ситуация поменялась, и наибольшим спросом обладают одно- двухкомнатные квартиры. Все опять-таки объясняется ограниченными финансами покупателей. Если какое-то время назад кто-то ориентировался на покупку большой по площади квартиры, то сегодня в условиях возросшей стоимости жилья он покупает квартиру меньшей площади. Так в декабре прошлого года квадратный метр максимально стоил 400 долларов, а уже сейчас предельная цена достигает 500. Что будет через 1.5-2 года - сложно сказать. Сложно спрогнозировать затраты. И по какой цене будет продаваться жилье через 2 года, то, которое закладывается сейчас, сказать невозможно. 1.5 года - строительство, полгода -проектные работы, согласование по выделению пятна - это отдельная история - может годами длиться, то получаем 2 года. Начиная объекты в новых районах, строительным компаниям приходится давать проектировщикам данные - какие квартиры строить. Сейчас пользуются спросом одно-двухкомнатные квартиры. Однако стоимость таких домов с малогабаритными квартирами получается больше, так как для каждой квартиры надо провести коммуникации, оборудовать каждую квартиру. В результате получается, что квартира в 33 метра стоит 460$/метр, а квартира в 50-60 метров стоит 430$/метр.

Другая тенденция - начинают использоваться новые материалы, технологии. Пример - газобетон в качестве утеплителя. Это можно увидеть по документации и непосредственно на стройплощадке. По конструктиву кирпичные дома не могут строиться выше 16 этажей. Все, что выше - это монолит или кирпично-монолитные дома.

Передел рынка. Количество сдаваемого жилья не уменьшится. Будет построено не менее миллиона кв. метров. Однако структура застройщиков может поменяться. Выходят новые игроки. Зачастую эти компании создают для себя рынок по сбыту сопутствующей продукции. Ожидается передел рынка с обострением конкуренции по кирпично-монолитному строительству, которое, по всей видимости, станет доминирующей технологией Петербурга. Кирпичные дома будут строиться, однако перейдут в категорию дорогостоящих из-за себестоимости. Она определяет то, что стоимость кирпичных домов сегодня составляет $400-450 за кв. метр, кирпично-монолитных - $380-400, в стоимости панельных домов должна учитываться меньшая себестоимость по сравнению с кирпичными в среднем на 25-30%.

Изменяются характеристики квартир. Сейчас достаточно сложно найти квартиры с потолком 3 метра. Связано с тем, что дома закладывались 2 года назад, а тогда требования к жилью были другими, потолок 2.70, 2.60 считался нормальным. Современному рынку эти требования уже не соответствуют.

Тенденции строительных компаний

· Формирование собственных производственных цепочек или создание ассоциативного участия в производстве материалов.

· Разделение рынка на крупных застройщиков, которые будут осуществлять квартальную застройку, и средние компании, осуществляющие точечную застройку в рамках уплотнения. Вероятнее всего город будет способствовать в этом крупным компаниям, и такой подход получит свое развитие в ближайшие 5 лет.

· Впоследствии такие строительные холдинги будут выходить на региональные рынки аналогично московским компаниям.

По материалам строительной компании "Инвестторг