На вопрос, есть или нет рынок обмена квартир в Москве, разные риэлтеры отвечают по-разному. По мнению замдиректора Управления вторичного рынка жилья агентства "Миэль" Олега Самойлова, в наше время такого "рынка не существует в принципе". А пресс-секретарь Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) Игорь Ладычук уверен, что до 70% сделок на вторичном рынке так или иначе связаны с обменом.

Но, как ни странно, оба уважаемых специалиста по-своему правы. Просто в последнее время натуральный обмен в квартирных делах, как и в остальных сферах нашей жизни, уступил своё место товарно-денежным отношениям. Действительно, намного проще продать свою квартиру и купить другую в том месте, в котором вы этого желаете, чем искать человека, который хочет переехать именно в вашу квартиру и при этом живет в приглянувшемся вам районе.

Тем более сложно самостоятельно составить цепочку обменов, если "прямой" вариант невозможен. Стоит одному "звену" в ней перехотеть переезжать в найденную квартиру, как мгновенно рушится вся цепочка, и процесс приходится начинать сначала.
Поэтому рынок "чистого" обмена - с одновременным вселением сторон в квартиры друг друга - явление исчезающее. Но большинство сделок по продаже квартир не в новостройках - часть операции обмена, когда семья продаёт существующее жильё для того, чтобы купить другое.

А вот какое "другое" - отдельный интересный вопрос. По словам Игоря Ладычука, сейчас совершается много сделок по съезду и разъезду. Причём случаев съезда гораздо меньше, т. к. обычно две квартиры заметно дороже одной, даже большой, и люди стремятся оставить недвижимость за собой, а не получить денежную компенсацию. При разъезде же москвичи часто завышают требования к требуемым квартирам, не имея средств на доплату. Вариант обмена трёхкомнатной квартиры на двух- и однокомнатную без доплаты крайне маловероятен: ведь в двух отдельных квартирах две кухни, два санузла, два балкона и т. п., а значит, в сумме они заметно дороже.

Поэтому люди, стремящиеся разменять свою трёшку на двушку и однушку, часто соглашаются взять однокомнатную квартиру в ближнем Подмосковье. Причём в данном случае суммарная площадь квартир может получиться больше, чем площадь отдаваемой трёхкомнатной. По данным МИАН, до трети тех, кто хочет разменяться, готов одну из квартир получить в Московской области. Наиболее популярны такие города, как Реутов, Химки, Балашиха.

Преимущества этого варианта в основном экологические. Воздух в Подмосковье всё-таки чище, чем в любом столичном районе, а инфраструктура уже приближается к московской. В случае же, если что-то понадобится в городе, общественным или личным транспортом добраться до МКАД можно за 15-30 минут.

Хоть процедура обмена с прежних времён заметно изменилась, длинные цепочки продажи и покупки квартир встречаются до сих пор.

Олег Самойлов рассказал "Жилплощади", что максимальная цепочка на его памяти состояла из 18 квартир, сделки по которым проводились одновременно. Агентству даже пришлось предоставить автобус для перевозки всех участников операции. В среднем же длина цепочек - 3-4 квартиры.

Технология сделки, описанная специалистом "Миэля", включает шесть основных этапов:

- Объявление о продаже квартиры;
- Заключение предварительной договорённости с покупателем;
- Подготовка к продаже - проверка документов, подтверждение юридической "чистоты" квартиры;
- Поиск квартиры на покупку;
- Подготовка этой квартиры;
- Заключение двух сделок одновременно.

В результате клиент агентства фактически переезжает из своей квартиры в выбранную, не заботясь о том, как сделка проводилась внутри агентства. В зависимости от своего заказа он либо доплачивает за новую квартиру, либо, наоборот, получает компенсацию, либо не проводит операции с деньгами вообще. Как видим, для клиента купля/продажа фактически выглядит как обмен, механизм которого его мало интересует. Но агентство в это время проводит целую серию достаточно сложных операций, за которую и получает вознаграждение.

Вознаграждение может выплачиваться двумя способами. Клиент, желающий "держать всё под контролем", платит оговоренный процент от цены более дорогой квартиры, о размере которого персонально договаривается с риэлтером. По другому варианту, клиент предоставляет агентству свою квартиру и чётко договаривается, что он хочет получить взамен. Вознаграждением агентства становится разница между продажей более дорогой и покупкой более дешёвой квартиры.

Всё, что мы описали выше, касается квартир, находящихся в частной собственности. Но в Москве ещё довольно много жилья, занимаемого людьми по договору социального найма (государственного или муниципального).

С такими квартирами тоже можно проводить операции обмена. Для этого необходимо обратиться в государственное коммерческое агентство "Мосжилсервис". Там будет подобран устраивающий вас вариант (если он вообще есть) и зарегистрирован факт обмена.

Но надо обратить внимание, что не любая сделка будет просто "проштампована" в "Мосжилсервисе". Например, не разрешается обмен в случае ухудшения жилищных условий одной из сторон, при котором эта сторона получает право встать на очередь для получения нового жилья. Кроме того, в данном случае запрещён "корыстный" обмен (что в случае приватизированных квартир называется доплатой). Нельзя менять жильё в домах, подлежащих сносу, переоборудованию или капитальному ремонту. Естественно, наниматель не может поменяться, если ему предъявлен иск о расторжении договора социального найма.

Вообще, как выяснилось, при обмене неприватизированного жилья возникает огромное количество бюрократических вопросов - одних справок придётся собрать порядка десятка.

Необходимо получить письменное согласие всех проживающих в обеих квартирах граждан и нотариально заверить его. Но "Мосжилсервис" имеет право отказать вам в обмене, если вы что-то не доделали. Зато вся процедура окажется довольно дешёвой - можно уложиться где-то в $200.

Короче говоря, ситуация с обменом жилья напоминает массу других подобных ситуаций: хотите всё сделать быстро, без нервотрёпки, но относительно дорого - приватизируйте квартиру и обращайтесь в агентства. Весь процесс в таком случае обычно занимает около месяца. Хотите сэкономить и никуда не спешите - попробуйте найти вариант самостоятельно (по газетам или в интернете) и зарегистрировать его в государственном органе. Но на это могут уйти месяцы, а то и годы.

Артём Ейсков
gazeta.ru