По договору дарения жилого помещения собственник безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу жилище. Предметом договора дарения, так же как и купли-продажи, может быть лишь конкретное жилое помещение, адрес, размеры и другие характеристики которого должны быть указаны в договоре. Совершается такая сделка в простой письменной форме, т. е. нотариальное удостоверение договора дарения не требуется, хотя и возможно. Договор считается заключенным с момента государственной регистрации сделки.

Договор дарения

Договор дарения - безвозмездная сделка, т. е. имущество, передается новому собственнику без оплаты его стоимости. Однако стороны договора дарения несут материальные издержки по оформлению данного договора, кроме того, одаряемый в случаях, установленных законодательством, обязан после принятия дара заплатить налог, который составляет приличную сумму. Этот налог установлен Законом РФ от 12 декабря 1991 года N 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения". Он исчисляется исходя из общей стоимости имущества, оценка которого производится в соответствии с действующим законодательством, на сегодняшний день - это оценка БТИ.

Необходимо иметь в виду, что договор дарения, совершенный под условием (например, если жилье передается при наличии встречной передачи вещи или права), не признается. На практике можно встретить случаи "обмена квартиры в порядке дарения". Однако на основании п. 2 ст.170 ГК РФ подобные сделки признаются притворными. Например, если при разводе супруги были прописаны в квартире, принадлежащей одному из них, и была достигнута негласная договоренность, согласно которой один супруг дарит другому другое жилье с условием выписки из своей квартиры, то данный договор может быть признан судом недействительным.

Также недействительным является договор, предусматривающий передачу жилого помещения в дар после смерти дарителя. К таким договорам применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

В отличие от прежнего законодательства, обещание дарения также признается договором дарения. Если такое обещание было сделано в надлежащей форме (обязательное нотариальное удостоверение) и содержит ясно выраженное намерение, оно обязывает совершить в будущем безвозмездную передачу жилья.

Поскольку для дарителя важно, кто именно получит его квартиру, в договоре дарения может быть оговорено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

В силу ст. 575 ГК РФ не допускается дарение жилых помещений:

1. законными представителями малолетних и граждан, признанных судом недееспособными;

2. работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений, от лица граждан, находящихся в них на лечении, содержании или воспитании, супругам или родственникам таких граждан;

3. государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

4. в отношениях между коммерческими организациями.

Исчисление налога

Совместное проживание дарителя и одаряемого на момент заключения договора дарения в объекте дарения освобождает от уплаты налога.

Налог с имущества, переходящего физическим лицам в порядке дарения, исчисляется по следующим ставкам:

а) при стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, от 80-кратного до 850-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

детям, родителям - 3 процента от стоимости имущества, превышающей 80-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
другим физическим лицам - 10 процентов от стоимости имущества, превышающей 80-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда; (пп. "а" в ред. Закона РФ от 22.12.92 N 4178-1)
б) при стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, от 851-кратного до 1700-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

детям, родителям - 23,1-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 7 процентов от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
другим физическим лицам - 77-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 20 процентов от стоимости имущества, превышающей 850-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
в) при стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, от 1701-кратного до 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

детям, родителям - 82,6-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 11 процентов от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
другим физическим лицам - 247-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 30 процентов от стоимости имущества, превышающей 1700-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
г) при стоимости имущества, переходящего в порядке дарения, свыше 2550-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда:

детям, родителям - 176,1-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 15 процентов от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда;
другим физическим лицам - 502-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда + 40 процентов от стоимости имущества, превышающей 2550-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда.

Выгодно или невыгодно?

Чем дарение лучше, чем завещание? При наследовании по завещанию в случае, если у наследодателя на момент открытия наследства существуют нетрудоспособные наследники первой очереди, которые в силу закона или договора находятся на иждивении у наследодателя, они имеют право на обязательную долю в наследстве, которая составляет не менее одной второй доли от того, что они получили бы, если бы завещания не было. Дарение такую ситуацию исключает.

Однако с точки зрения налогообложения, нет ничего дороже, чем дарение. Налоги при дарении могут оказаться в два раза выше, чем при наследовании.

Почему еще удобно использовать форму дарения для передачи имущества?

1. При дарении подаренные вещи являются собственностью только одаряемого, а не совместной собственностью супругов. И не подлежат разделу в случае развода.

2. Для совершения договора дарения доли в праве общей долевой собственности не требуется согласие собственников других долей.

Рамблер Право: Дарение жилого помещения в схемах