В последнее время со страниц газет и журналов все чаще напоминают об уязвимости экономического положения России. Дескать, все наше относительное благополучие последних лет держалось на одной лишь нефти, и скоро эта “сладкая жизнь” кончится из-за проблем в мировой экономике. Пугают даже новым дефолтом и банкротствами банков. В чем же хранить сбережения, коль даже доллар теряет позиции? Говорят, если имеются средства, покупай квартиру и не суетись. А вдруг никакого обвала не будет, не получится ли тогда, что деньги оказались “запертыми в четырех стенах”?

Анжела С., Екатеринбург

Тревожные ожидания по поводу судьбы мировой, а отсюда и российской экономики действительно имеют место. Вообще, этому вопросу можно было бы посвятить специальный выпуск газеты, но если в трех словах – все может быть. В России, к примеру, в той или иной степени вероятны и существенное падение реального курса рубля (например, в случае обвала мировых цен на нефть вследствие укореняющейся стагнации мировой экономики и/или разгрома Ирака американцами), и, наоборот, его реальное укрепление к тому же доллару (в том случае, если цены на нефть останутся высокими). Но, даже если потрясений не будет, вопрос размещения сбережений остается драматичным. Ведь, к примеру, банковские депозиты едва-едва перекрывают инфляцию.

В таких условиях чуть ли не единственно верным решением для многих действительно представляется приобретение недвижимости. Так, согласно социологическим опросам, до 30% россиян считают недвижимость единственным надежным объектом инвестиций. При этом “частник”, покупающий квартиру, рассчитывает не только защитить сбережения от пагубного влияния возможного финансового кризиса, но и потенциально решает свои социально-бытовые проблемы. Именно так следует рассматривать покупку жилья – это и форма инвестирования, то есть вложение средств с целью извлечения дохода, и одновременно личное потребление – пусть и не сегодняшнее, а перспективное, отложенное “на потом”. Принцип такой: “может ничего и не выиграю, но уж точно ничего не потеряю”.

Такая вот экспозиция

Но в том то и дело, что если все скрупулезно подсчитать, инвестиции в жилье могут оказаться проигрышными, хотя мало кто в это поверит.

Расчет инвестора, а не потребителя состоит в том, что покупаемое им жилье со временем вырастет в цене на больший процент, чем упадет покупательская стоимость той валюты, в которой рассчитывалась сделка. Так вот, по оценкам экспертов, независимых от агентств недвижимости, которые в большинстве своем дают прогнозы, играющие на руку им самим, то есть в пользу роста цен, конъюнктура рынка жилья уже перегрета.

Судите сами. Летом 1997 года, с которым у нас любят сравнивать настоящее положение дел, как когда-то сравнивали успехи советской промышленности с 1913 годом, 1 квадратный метр в однокомнатной квартире в кирпичном доме стоил примерно 1200 долларов. Летом 1998 года “квадрат” стоил уже 1300 долл. – сыграло свою роль всеобщее нервозное состояние накануне кризиса в августе 1998 года. Но уже через год стоимость столичного “кирпичного” жилья опустилась до 800 долларов, а к лету 2000 года – до 750 долл. После этого она вновь потянулась вверх и сегодня составляет около 1000 долларов за квадратный метр (в 2002 году цены стабилизировались, хотя по отдельным месяцам отмечаются локальные скачки).

При разных уровнях цен в Москве и в регионах, картина в целом по стране – и уж точно по крупнейшим городам – примерно одинаковая. Цены на жилье за последние два года почти вернулись на докризисные долларовые отметки. При этом аналитики рынка подчеркивают: рост цен, наблюдавшийся в последние года, обусловлен именно глубиной их падения после августовского кризиса.

Дальнейший рост цен возможен лишь в таких масштабах, в каких будет богатеть среднестатистический россиянин. Госкомстат, конечно же, радует нас цифрами, свидетельствующими о росте реальных доходов населения, но независимые экономисты почти единогласно подтверждают: рост экономики выдыхается.

Какое-то время спекулятивный разогрев рынка действительно может подталкивать цены на жилье вверх. Так было, например, в прежние года перед выборами. Но сегодня ситуация иная, и даже сами игроки рынка признают, что в наступающем году долларовые цены на жилье могут упасть на 10%, ведь отложенный в результате кризиса 98-го года спрос на жилье со стороны хилой прослойки “высшего” и “среднего” класса уже удовлетворен в той его части, которая обеспечена реальными деньгами.

Фундамент в рублевом измерении

Но, может, кого-то впечатляет уже имевший место рост? Напрасно.

К примеру, в Нижнем Новгороде цены на жилье за два года, начиная с минимума, достигнутого летом 2000 года, выросли на 40% в долларовом выражении. Но если учесть, что рост курса доллара за этот же период составил всего 13%, тогда как инфляция – около 50%, то реальный прирост стоимости оценивается всего в 8%. И это за два года! Такую доходность дал бы рублевый депозит в крупном частном банке. С другой стороны, в Новосибирске, например, цены выросли в 2,3 раза. Но примерно таким же было и падение в послекризисные месяцы, и оно отражало неверие богатых (в первую очередь) покупателей нормально вести бизнес в этом регионе.

Чем себя может тешить “жилищный” инвестор – так это тем, что при любом раскладе хоть на мировых, хоть на российских финансовых рынках его капитал в виде квартиры никуда не исчезнет. За это можно поплатиться упущенной прибылью. Стоит, однако, иметь в виду, что, например, рыночная стоимость акций ведущих отечественных предприятий, согласно индексу фондовой биржи “Российская торговая система”, за последние 2 года выросла в цене почти в 2 раза в долларовом исчислении! И этот инструмент не менее доступен для рядового российского “капиталиста”, чем жилье – сегодня действуют не менее 10 крупных паевых инвестиционных фондов, размещающих средства пайщиков в акциях, при этом стоимость пая в большинстве случаев колеблется в диапазоне от 500 до 5000 рублей.

Михаил Лосев,
АКДИ "Экономика и Жизнь"