В журналистской среде как-то не принято рассказывать о своих
коллегах из других изданий, а тем более брать у них
интервью. Мол — незачем рекламировать конкурентов. Но мы все же
рискнули и нарушили сложившуюся традицию. Наш собеседник — Джон Харрисон
— редактор нового специализирован-ного журнала о коммерческой недвижимости «Commercial Real
Estate». — Джон, расскажите немного о себе. — Я родился
в Лондоне. В Москву впервые попал в 1982 году, еще
студентом. В течение года стажировался в Институте иностранных языков им.
Мориса Тереза. Потом вернулся домой. Снова приехал в Россию уже
в 1987 году в качестве переводчика. На этот раз задержался
здесь основательно. Работал на телевидении, видеостудии, занимался журналистикой — писал
для «Moscow Times». Несколько месяцев назад стал редактором журнала «Commercial
Real Estate». — Кому принадлежит идея создания этого журнала? —
Учредитель и издатель журнала — компания «Голдихэм Инвестментс Лимитед». В
прошлом году мы провели исследование и выяснили, что в Москве
множество газет и журналов о жилье, но нет специализированного издания
на русском языке о рынке коммерческой недвижимости — то есть
об офисах, торговых площадях, промышленных зданиях. В первую очередь, мы
ориентировались на российские компании, работающие в сфере real estate. Поэтому,
кстати, журнал издается на русском языке и сопровождается английским переводом.
Хотя, конечно, в нашу целевую аудиторию входят и большие иностранные
компании. Вообще, если уж речь зашла о целевой аудитории, она
у нас обширна. В нее входят все, кто работает на
рынке коммерческой недвижимости и считает себя профессионалом. Плюс «конечные пользователи»
— компании-арендаторы, которые нуждаются в подробной информации о разного рода
услугах. — Вам уже пришлось столкнуться с какими-то проблемами при
подготовке первого номера или все прошло гладко? — Мне кажется,
что одна из главных проблем российского рынка недвижимости — его
непрозрачность. И нам с этим пришлось столкнуться в первую очередь.
Никто не отслеживает, как сегодня принято говорить «в режиме on-line»,
внутреннее состояние рынка. Информация такого рода крайне скупа. Мы хотим
восполнить этот пробел и «открыть» рынок коммерческой недвижимости — анализировать
его состояние, отражать взгляды его участников, проводить дискуссии. Хочу отметить,
что на Западе компании становятся все более открытыми, потому что
этого требует конкуренция. Она настолько высока, что даже из-за небольшой
закрытости фирма может попросту лишиться выгодных контрактов — инвесторы не
будут ей доверять. В России, как мне кажется, пока невысокий
уровень прозрачности. Тем не менее, многие компании к ней стремятся.
И их число будет расти. — Скажите, а московский рынок
недвижимости по своей структуре, уровню развития сильно отличается от лондонского?
— Конечно. Возьмем, например, рынок жилья. Я проводил операции с
недвижимостью в Англии и в России, поэтому мне есть с
чем сравнивать. Главное отличие — на Западе жилье для обычного,
или как у вас говорят «рядового гражданина», более доступно. В
первую очередь, потому, что легко можно взять ипотечный кредит. Если
у человека есть любая работа, он может запросто получить кредит.
Например, зарабатывая в Лондоне 25 тыс. фунтов в год, можно
получить в кредит 90 тыс. фунтов. Этой суммы достаточно для
приобретения маленькой квартиры на окраине города. — Кстати, а что
происходит с ценами на берегах туманного Альбиона? — Сейчас цены
на недвижимость в Англии достигли своего пика и начинают падать.
До этого они увеличивались с огромной скоростью — иногда до
80% в год. Но английская экономика росла более чем умеренно
(2-3%) и, естественно, поддерживать такой рост просто не могла. Вот
цены и начали падать. До этого спад (crash) однажды случился
в 1988 году — я сам тогда чуть не потерял
большие деньги. Но сейчас, как мне кажется, эта ситуация не
повторится. Цены, скорее всего, будут плавно снижаться на 5-10%, а
не на 60%, как это было четырнадцать лет назад. —
А как случилось, что во время спада на рынке недвижимости
многие люди потеряли деньги? Они занимались спекулятивными операциями с жильем?
— Нет. Поясню на примере. Я взял ипотечный кредит 100
тысяч фунтов, чтобы купить квартиру. Вложил своих 30 тыс. фунтов.
В итоге, купил жилье за 130 тысяч. Когда цены на
недвижимость упали — этот спад сопровождался экономическим спадом — я
потерял работу и решил продать квартиру из-за невозможности платить проценты
по кредиту. Но за 130 тыс. фунтов я уже квартиру
продать не могу. Мне за нее предлагают не более 70
тысяч. Меня это не устраивает — где же я возьму
деньги, чтобы погасить разницу в цене, которую надо вернуть банку.
Конечно, в конце концов, банки смягчали свою жесткую позицию, забирали
квартиры, под которые был выдан ипотечный кредит, обратно. Но многие
люди, при этом, оставались должниками. А это очень серьезное бремя
— банк, чтобы вернуть деньги, будет искать своего должника до
конца жизни, где бы он ни находился. А мораль такова:
развитая ипотечная система позволяет ценам быстро расти, стимулирует спрос, но
когда рынок «проваливается» — создает немало проблем. — Ну, российскому
рынку недвижимости эти проблемы пока не грозят... — Действительно. В
Англии около 90% всех покупок недвижимости совершается с помощью ипотеки.
А в России примерно 1%. Можно сказать, ипотечное кредитование здесь
пока вообще не развито. Кроме того, предлагаемые в Москве ставки
по ипотечным кредитам для нас неслыханно высоки: 15% годовых на
10 лет! Такие высокие ставки, кстати говоря, очень опасны и
для заемщиков. Мы в Англии берем кредиты сроком на 25
лет под 3-5% годовых. Вот это нормальная ставка. А еще
в России люди не накапливают деньги в банках. Они держат
их, образно говоря, «под матрасом». Никто не знает, какое там
у них количество купюр. Это очень затрудняет анализ спроса на
рынке жилья. — В начале разговора вы сказали, что совершали
операции с недвижимостью в России и в Англии. Где сделку
проще оформить? — Как ни странно — в Москве. В
Англии, для того чтобы купить или продать дом, надо нанимать
адвоката, платить ему немалые деньги, чтобы он занимался оформлением необходимых
документов, проходил разные инстанции. В Москве, при желании, все можно
сделать за две недели. А я вот дом в Англии
продаю уже четвертый месяц. Не потому, что нет клиентов. Просто
надо соблюсти массу бюрократических формальностей. Это очень долго. Зато комиссионные
брокеров (агентов) меньше — 1-2%, не 4-5% как здесь. —
Несмотря на полное отсутствие системы ипотечного кредитования, рынок недвижимости, тем
не менее, развивается. В Москве строятся и жилые, и офисные
здания. Вам они нравятся — их концепция, архитектура? — Безусловно,
в Москве очень много красивых и современных офисных зданий и
жилых домов. Много интересных фасадов. Мне нравится, что ограничивается высота
новых зданий в центре города. В Лондоне таких ограничений нет,
и это фактически привело к уничтожению целых кварталов старого города.
К сожалению, в российской столице немало и шаблонных, массивных зданий
с тяжелыми фасадами. Они не в моем вкусе — я
любитель гуманной архитектуры. Чем объяснить стремление некоторых застройщиков к гигантизму?
Мне кажется, что в России все озабочены созданием собственного сильного
имиджа. Любая фирма спешит произвести фурор, громко и шумно заявить
о себе. Почему — не знаю. Может, это связано с
еще не до конца стабильной экономикой. Вот на Западе не
принято так «кричать». Наверное, поэтому там и архитектура все-таки более
утонченная. — Выходит, стратегия поведения компаний на рынке как бы
выражается в архитектуре? — Да, можно сказать и так. Мне
думается, что это взаимосвязано. — Джон, в заключение последний, отвлеченный
вопрос. Как вы отдыхаете в Москве? Где бываете? — Если
честно, то на выходные я с семьей часто уезжаю из
Москвы. У нас дом под Можайском — сам строил. Люблю
отдыхать на природе, что-нибудь поделать в загородном доме. Это позволяет
мне избавиться от стрессов городской жизни, обрести физическое и душевное
равновесие. Беседовал Илья СТУПИН
Источник: Газета КДО
|
