В рекламе большинства риэлторских компаний упоминается о проверке «юридической чистоты» квартиры. Под этим чаще всего подразумевается проверка истории квартиры. На самом же деле понятие юридической чистоты относится скорее не к квартире, а к планируемой сделке. Если мы говорим, что квартира «юридически чистая», то подразумеваем, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на квартиру не ограничено какими-либо запретами или обременениями и что нет и в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной.

Оснований для признания сделки недействительной более чем достаточно:

- несоответствие ее закону или иным правовым актам;

- мошенничество, подлог документов;

- нарушение прав несовершеннолетних, наследников, иных лиц;

- совершение сделки недееспособным лицом или лицом, ограниченным в дееспособности;

- совершение сделки лицом, не способным понимать значение своих действий;

- совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы;

- иные основания.

Если задаться целью рассказать, что стоит за каждым пунктом вышеприведенного списка, то на это, наверное, не хватит и всего номера газеты. Достаточно сказать, что Москомрегистрация отказывает в регистрации сделки, если есть хоть какое-то разночтение в представленных документах. Например, в справке из РЭО в адресе квартиры указан дом №1/1, а в справке БТИ адрес читается как дом №1, строение 1.

Как же осуществляется проверка юридической чистоты и нужно ли для этого нанимать частного детектива или иметь знакомых в «органах”? На самом деле, в большинстве случаев достаточно тех документов, которые необходимо собрать для совершения сделки. В них содержится вся необходимая информация. Нужно лишь знать, на что обращать внимание.

В пакет документов в общем случае входят:

- документ, удостоверяющий личность;

- правоустанавливающие документы;

- поэтажный план и экспликация, а также cправка об оценочной стоимости объекта недвижимости БТИ;

- копия финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги.

Дополнительные документы:

- согласие супруга или супруги на совершение сделки;

- разрешение органов опеки и попечительства;

- справки из психоневралогического и наркологического диспансеров (справки ПНД и НД); - доверенность и документ, удостоверяющий личность доверенного лица;

- распоряжение об установлении опеки или попечительства, удостоверение опекуна или попечителя и документ, удостоверяющий его личность.

Документ, удостоверяющий личность:

- паспорт гражданина РФ;

- заграничный паспорт гражданина РФ;

- удостоверение личности военнослужащего, военный билет;

- свидетельство о рождении ребенка;

- паспорт иностранного гражданина, виза, вид на жительство.

На что необходимо обратить внимание

Документ не должен быть просрочен, фотография в документе не должна быть устаревшей, номера страниц должны соответствовать очередности, печати и штампы должны быть четкими, подчистки в документе не допускаются. Оформлять сделку по заграничному паспорту стоит только в том случае, если человек постоянно проживает за границей, что должно подтверждаться справкой из Консульства РФ. Если в паспорте стоит штамп о заключении брака, то необходимо сверить даты заключения брака и возникновения права собственности на квартиру. Имущество, приобретенное в период брака, является совместной собственностью супругов. Для отчуждения такого имущества одним из супругов необходимо согласие второго, пусть даже и бывшего. Это не относится к квартире, полученной в процессе приватизации, если второй супруг не был на момент приватизации зарегистрирован в квартире. Также согласие супруга не требуется в случае наличия брачного контракта, если из него определенно следует, что второй супруг не претендует на данную квартиру.

«КМ Онлайн»
Михаил Козырев