Взаимоотношения между инвестором, заказчиком и подрядчиком всегда являлись предметом жарких дискуссий в строительной среде

На сегодняшний день среди петербургских строителей существует несколько мнений о том, кто и как должен организовывать строительный процесс на площадке и какова должна быть степень вмешательства со стороны того, кто финансирует строительство.

Позиция руководителей строительных компаний неоднозначна и меняется в зависимости от того, о каком сегменте строительного рынка идет речь. Говоря о проектах возведения промышленных, коммерческих или гражданских объектов, многие склоняются к тому, что функции инвестора, заказчика и генподрядчика должны быть разведены. В этом случае вполне применим западный опыт, при котором всю работу над проектом курирует менеджер проекта в лице конкретного человека или инжиниринговой фирмы.

Иной подход пропагандируется в жилищном строительстве, где основной источник инвестиций -- деньги дольщиков. Большинство домостроителей уверено в том, что на нынешнем этапе развития российской экономики эффективнее и менее рисково работает тот застройщик, который самостоятельно выполняет генподрядные функции.

Вот какие мнения высказывают по данной проблеме руководители петербургских строительных компаний различного профиля.

Руслан Чипчиков, генеральный директор ЗАО "СтройИнжиниринг":

"Я, как руководитель инжиниринговой компании, могу ответственно утверждать, что пока, к сожалению, зарубежная система управления строительным проектом в большинстве случаев не работает. И главная проблема -- в менталитете наших инвесторов и строителей. Люди с большим трудом и неудовольствием отдают профессионалам полномочия, особенно финансовые, даже если сами в этом ничего не смыслят.
Если инвестор и заказчик одно лицо (как, например, в жилищном строительстве), то все нормально. И тендеры он проводит правильно, и цены на работы у него объективные.

Но если же инвестор не строитель, то он все равно начинает вмешиваться в отношения между нанятым им заказчиком и подрядчиками. Тут появляется пресловутый "личностный фактор", когда инвестор предлагает заказчику выбрать подрядчика не путем отбора через тендер, а просто потому, что тот "его старый и надежный друг". О какой же эффективности управления после этого может идти речь? У нас в стране до сих пор получается, что "лечить и строить умеют все".
Уверен, что в коммерческом строительстве функции инвестора, заказчика и генподрядчика должны быть разорваны. Хорошая западная схема сдачи объекта одним генподрядчиком под ключ в России до сих пор не работает. Получается: сам строю -- сам себя контролирую. Но, в отличие от западных, наши генподрядчики предпочитают получать прибыль не за счет повышения эффективности работ или экономии, а за счет банальных приписок и завышения стоимости работ. По моим оценкам, сейчас затраты инвестора возрастают на 25-30% в случае, когда все функции берет на себя одна компания. Хотя в идеале все должно быть наоборот".

Анатолий Ерофеев, генеральный директор ООО "Генподрядная компания СТЭП":

"Вопрос о взаимоотношениях участников инвестиционно-строительного процесса -- это индикатор развития этого рынка. Если инвестор, имеющий бизнес-план, деньги, представление, что он хочет построить и как эти деньги обернутся, не обладает функциями заказчика, он легко найдет компанию, которая за него исполнит функции заказчика, генподрядчика и генерального проектировщика.
Если же рынок эту услугу не предлагает, то начинается натуральное хозяйство. Каждый начинает что-нибудь делать сам: совмещает функции инвестора и заказчика; совмещает функции генподрядчика и субподрядчика, строит своими силами что-нибудь. Но, если рынок будет предлагать все эти услуги в достаточном количестве, ассортименте и качестве, тогда все будет понятно. У каждого участника строительного процесса есть свой интерес. Он его отстаивает, в борьбе этих интересов и получается эффективный проект.

Пока же у нас, к сожалению, есть случаи, когда инвестор, заказчик, генподрядчик, генпроектировщик и отчасти субподрядчик -- одно лицо. Но, как только начинается объединение функций, проблемы начинают замалчиваться. Допустим, я генподрядчик и мои строители что-то не очень хорошо построили. Но это же мои строители, это моя организация. Что, я их заставлю переделывать? Нет, я их не заставлю переделывать. Если же я пригласил подрядчика, я ему скажу: "Ты сделал плохо, переделай". Сам за свои деньги я не стану переделывать, а его за свои деньги заставлю".

Александр Дадченко, генеральный директор ООО "Алтес Плюс":

"Наша компания -- профессиональный субподрядчик, и мы находимся как раз на стыке тех неприятностей, которые порождает непрофессиональная работа именно заказчика и генподрядчика. Очень часто приходится решать вопросы как заказчика, так и генподрядчика.
По сравнению с ситуацией 2-3-летней давности рынок и отношения на нем очень изменились. Появились компании, которые четко разделяют функции генподрядчика, заказчика, инвестора. И это позволяет нам, как субподрядчику, достаточно четко выстраивать свои отношения в инвестиционном строительном процессе, гораздо легче находить свое место и работать.
Но сегодня во многих случаях роль заказчика на себя берет инвестор, который не имеет соответствующей структуры и не имеет соответствующих возможностей контролировать стройку. Он же почему-то во многих случаях исполняет роль генпроектировщика, а иногда еще и генподрядчика. И получаются такие сапоги всмятку: срываются бюджетные сроки, вырастают в разы строительные риски. В результате сам инвестор страдает, а крайним в этой ситуации становится не генподрядчик, а субподрядчик. Потому что генподрядчик свои проценты по дороге "отстегнет" обязательно.

На сегодняшний день, по иронии судьбы, 80% договоров мы заключаем именно с заказчиком, 10% -- с инвестором, и всего 10% -- с генподрядчиком. Договор с заказчиком заключается следующим образом: просто отработана тактика. Самое сложное -- это чтобы заказчик понял, что же он хочет построить, что он хочет у нас купить. И, чтобы продать ему свою услугу, мы до года занимаемся только тем, что читаем лекции, объясняем ему физику процесса, рассказываем, какие бывают материалы, как из них можно что-то построить. Когда же наконец заключаем договор, то строим за месяц".

Александр Некраш, генеральный директор строительной группы "Арт":

"Нам удобнее работать с генподрядчиком, поскольку это профессиональная строительная организация, работа которой построена должным образом. Он оперирует профессиональными терминами, достаточно быстро изучает документацию, все технологические принципы, и с ним можно разговаривать предметно и быстро. Договоры с ним заключаются тяжело, но потом работать легко. А если напрямую общаться с заказчиком или с инвестором, то наоборот: договоры заключаются легко, а потом -- головная боль".

Денис Литов, генеральный директор ООО "Прагма":

"Для жилищного строительства идеальный вариант, когда все службы и функции сконцентрированы в одних руках.
Именно так построена работа в нашей компании. В этом больше возможности планировать свою работу, а соответственно -- больше стабильности как для самой компании, так и для дольщика (что особенно важно).
Наглядным негативным примером может стать конфликт между заказчиком ООО "ИнКоСт" и генеральным подрядчиком ЗАО "УНР-86". После их ссоры начались двойные продажи, дом арестовали, а пострадали в конечном итоге простые дольщики. Поэтому в случае любой нестабильности всегда больше рисков, что инвестор, заказчик и генподрядчик не смогут договориться и строительство затормозится.
Кроме того, когда службы разведены, возрастают накладные расходы, которые в конечном итоге ложатся на себестоимость конечной продукции".

Ульяна Амосова
Роман Романюк
dp.ru