Квартирная рулетка. Шансы добросовестных игроков - 99 процентовкакой эта система должна быть и может ли сам факт государственной регистрации сделки в будущем давать гарантию прав покупателя. Эта дискуссия активизировалась после решения Конституционного Суда от 21 апреля сего года.

Мнения самые разные, и некоторое нагнетание эмоций, подкрепленное примерами-"страшилками" , тоже имеет место. Иногда читаешь и думаешь, что никакой защиты честному человеку у нас в России нет. Автора все вышеперечисленные вопросы тоже волнуют, но также интересует, насколько реально добросовестному покупателю попасть в неприятную ситуацию, а если уж он туда попал, то как ему себя вести. Интересно также узнать, какие планы на этот счет у наших законодателей.

За консультацией мы пошли на Тверскую, в фонд "Институт Экономики Города". Консультировал нас юрисконсульт Александр КОПЕЙКИН. Далее приводится краткое изложение полученной информации.

Итак, не сгущаются ли краски? Судите лучше сами.

Выражаясь языком юридическим, в последнее время речь в основном идет о чистоте титула собственности. В переводе на язык обывательский это означает, что если я покупатель добросовестный, честно купил квартиру или дачу и законным порядком зарегистрировал свое право собственности в учреждении юстиции, то я хочу быть уверен в том, что это имущество у меня не отнимут. Абсолютной уверенности у меня на сегодняшний день в этом нет. Почему? Сделка может быть признана недействительной и причин для этого - великое множество. Кроме того, на чистоту титула может повлиять не только последняя сделка, но и предыдущие - квартира реально может сменить за несколько лет двух-трех хозяев. И если, скажем, при первой продаже закон был нарушен (к примеру, не были учтены интересы несовершеннолетних детей), о чем я знать никак не мог (ибо покупал сию квартиру уже у другого владельца, вовсе бездетного), проблемы у меня могут возникнуть очень серьезные.

Приведем реальный пример. Молодой человек поменял свою "вылизанную" двухкомнатную квартиру на совершенно "убитую" трехкомнатную. Поменялся он с некой бабушкой, понятно, с весьма существенной доплатой. Сделку он зарегистрировал как положено, за год привел крайне запущенную квартиру в полный порядок и стал в ней законно проживать.

Но через год появилась пресловутая бабушка и сказала: "Ты, мил человек, уж извини, но когда я с тобой менялась, у меня сын-шизофреник как раз находился на излечении, а теперь вернулся и меня ругает. Так что, давай меняться обратно. Только доплату твою я уже протратила, ну да ничего, буду честно отдавать с пенсии" . Может она и не этот монолог продекламировала, а какой-то иной, но суть-то осталась та же, крайне для нашего молодого человека грустная. Сделка была признана по суду ничтожной (в соответствии со 167-й статьей ГК РФ), произведена была так называемая реституция, и наш молодой человек переехал обратно в свою двушку, привычно опять привел ее в порядок? А как же деньги? Суд обязал бабушку деньги выплатить. Она их и выплачивает потихоньку. С пенсии? Комментарии, как говорится, излишни.

Профессиональный риэлтор вышеуказанную ситуацию, безусловно, отследил бы. Уточним, не просто честный начинающий риэлтор, а профессионал. Он бы выпил с бабушкой чаю, расспросил бы о ее нелегкой жизни, о детях, о том, как ей в свое время государство давало эту пресловутую трешку, и обязательно нашел бы в "легенде" некую неувязку, а отыскав ее, пошел бы проверять эту легенду по своим каналам - у профессионалов есть свои способы и приемы (если, конечно, сия бабушка не профессор юриспруденции, вышедший на пенсию). Конечно, вопрос в том, где же такого профессионала взять? Но если есть сомнения, то существует простой способ: пойти в одну из крупных риэлторских компаний, работающих на рынке московской недвижимости (они всем известны) и заказать проверку юридической чистоты квартиры.

Стоимость этой проверки, безусловно, зависит от сложности, но вполне разумна. Проведена эта проверка будет со всей возможной тщательностью - возможности у крупной фирмы, как правило, неплохие. Кроме вышеупомянутых возможностей есть и еще один аргумент в пользу крупной фирмы: конкуренция в риэлторском мире сейчас очень высокая, и серьезные фирмы очень дорожат своей репутацией, и терять ее за небольшие по их меркам деньги, которые вы платите за проверку, они никоим образом не захотят. Ибо все "плохие" истории расходятся по Москве очень быстро - поговорить у нас любят.

Но бывают и гораздо более сложные задачи, которые даже грамотному риэлтору решить не очень просто. К примеру, если риэлтор или тот же нотариус по поведению клиента подозревает, что последний не совсем психически здоров - имеет ли он право официально обратиться в соответствующие инстанции и выяснить, состоит ли клиент на учете в каком-либо диспансере? Не имеет. Он может делать какие-либо выводы, только наблюдая поведение того же клиента.

Теперь ответим на заявление, что закон-де честных граждан не защищает и защищать не хочет. Это, безусловно, не так.

21 апреля этого года состоялось заседание Конституционного Суда, в который обратились несколько добросовестных покупателей, оказавшихся под угрозой изъятия у них честно купленного и зарегистрированного имущества по одной из вышеуказанных причин. Они сумели доказать суду, что об имевших место нарушениях законодательства они не знали и знать не могли. Суд вынес решение в их пользу, а именно, постановил эту законно приобретенную собственность у них не изымать.

Московские юристы и риэлторы считают это решение, безусловно, справедливым. Главное здесь - прецедент, сдвигающий правоприменительную практику в сторону защиты интересов добросовестного покупателя.

Еще один момент. Посмотрим на реальную статистику. Введенная сейчас система государственной регистрации показала себя с хорошей стороны и поставила действительно мощный заслон непреднамеренным (а часто и преднамеренным) ошибкам. Если до ее введения число "нехороших" сделок было где-то около 2-3 процентов, то сегодня - безусловно, менее одного. Так что закон нас защищает.

Но автору, к примеру, даже в эти пресловутые "менее одного процента" попасть очень не хочется. Ему хочется абсолютных гарантий. А эти гарантии ему даст только страховой полис.

Титульное страхование у нас существует, хотя применяется пока крайне редко. Основная причина - дорого. Полтора-два процента в год, да еще в течение десяти лет (максимальный срок исковой давности по делам о недвижимости) платить не хочется.

Теперь о том, может ли сам факт государственной регистрации сделки в будущем гарантировать соблюдение прав добросовестного покупателя? Безусловно, может, и соответствующие законы сейчас активно разрабатываются. Например, в Австралии при признании сделки недействительной собственность остается у добросовестного покупателя, деньги взыскиваются с виновных, ну а если в течение года их взыскать по закону не удается, то они выплачиваются из специального фонда.

Это аналог государственного страхования чистоты титула. Система регистрации превращается таким образом в социальное страхование прав на недвижимое имущество. Стоит это в той же Австралии всего 0,1-0,3% от суммы сделки и не в год, а, так сказать, единовременно. Похожие системы работают в Англии, Германии, Швеции? Сотрудники института просчитали, что и в России подобное страхование будет стоит недорого - на порядок дешевле, чем существующее на данный момент страхование чистоты титула. При этом частное страхование никто отменять не собирается - пусть будет альтернатива.

Еще одна реальная проблема, которая сегодня решается - защита прав дольщиков. Человек вкладывает деньги в строительство конкретного дома и, спустя некоторое время, получает в этом доме квартиру. Еще раз подчеркнем: не нужно проблему усугублять. В абсолютном большинстве случаев партнеры расходятся чисто, красиво и к взаимному удовольствию. Закон нас и здесь защищает, но? мог бы защищать и немного получше. Есть случаи, когда строительство затягивается, когда повышается цена против заранее оговоренной, когда качество не соответствует ожидаемому, и даже когда на одну квартиру оказывается несколько претендентов. Как правило, это не чье-то сознательное жульничество, просто в каждом деле есть свой риск, в том числе и в строительстве. И пусть таких случаев реально один-два процента, попасть в них честному человеку все равно очень неприятно.

В идеале, даже этого одного процента быть не должно. Это можно сделать и административными мерами - обязательной регистрацией договора долевого участия, можно потребовать от застройщика гораздо большей прозрачности сделки, чем принято на настоящий момент - способов достаточно. Сейчас разрабатывается проект закона о защите прав этой категории граждан. Так что порядок все-таки наводится.

Газета "Квартира Дача Офис", М.Оськин