В столице насчитывается примерно полсотни пентхаусов. Но, по классике жанра, большинство из них правильнее будет назвать роскошными квартирами на верхнем этаже: российские пентхаусы общемировым критериям зачастую не соответствуют. Видимо потому, что в нашей стране пока не определились с тем, что считать пентхаусом, а что просто "поднебесной" квартирой. Тем не менее, рынок этот растет, крепнет, на нем присутствуют все признаки конкуренции.

Настоящий пентхаус сам по себе уже предмет и атрибут роскоши, изюминка, символ красивой жизни. Он, как и любое по-настоящему элитное жилье, дает своему обладателю право и возможность выделиться, проявить индивидуальность, обустроить жизнь с шиком и максимальным комфортом. Вот почему так трепетно специалисты рынка недвижимости подходят к этому определению. Пентхаус - не просто квартира, он обязан иметь атрибуты, демонстрирующие ее принадлежность к "суперэлитности", поэтому начнем с определений.

Скажем, в Америке все предельно ясно: пентхаус - дом на крыше высотного здания, с отдельным лифтом и прочими изысками. У нас такие пентхаусы редкость, потому что традиций строить небоскребы или хотя бы очень высокие здания в большом количестве у нас нет. Понимая эту специфику, аналитики столичного рынка недвижимости разработали собственные критерии подхода к определению пентхаусов.

Итак, пентхаусами имеют право называться апартаменты, обладающие конкретным набором качеств, которые отличают их от традиционных элитных квартир. Во-первых, у пентхауса должны быть открытые и закрытые террасы, где владелец может при желании обустроить зимний сад. Кровля вокруг дома на крыше должна быть эксплуатируемой. Во-вторых, окна классического пентхауса должны идти от пола до потолка, высота которых обязана быть выше, чем в квартирах этажом ниже. Красивый панорамный вид из окон апартаментов - это уже, как говорится, априори. Кстати, именно с выполнением этого условия у застройщиков чаще всего возникают проблемы: чаще пентхаус находится либо на крыше малоэтажного дома, пусть и в престижном районе, либо пейзажи вокруг свежевозведенного элитного дома абсолютно "не элитны". В-третьих, хозяин пентхауса должен иметь потенциальную возможность разместить в квартире камин или даже бассейн.

Что касается площади, то размер пентхауса может быть разным, и здесь мнения риэлторов расходятся. По наблюдениям одних, желающие купить пентхаус - люди состоятельные, уже, как правило, имеющие загородный дом, поэтому у них нет нужды иметь в городе жилье большой площади. Апартаменты в 200-250 кв.м их вполне устроят. Другие полагают, что квартиру площадью меньше 300 кв.м уже и пентхаусом-то назвать сложно, потому что большой метраж - тоже неотъемлемая особенность настоящего дома на крыше.

Кроме того, пентхаус может быть не только одно-, но и двухуровневым. Такие обычно пользуются наибольшей популярностью. Хотя и трехуровневые апартаменты, что считается достаточной редкостью, находят своего жильца. Как, например, один из шести пентхаусов площадью 800 кв.м в "Венском доме на Плющихе". Осенью СМИ дружно сообщили о том, что якобы этот пентхаус купил на аукционе известный бизнесмен и политик Константин Боровой и что недвижимость обошлась покупателю в $15 млн.

Но эта цена является из ряда вон выходящей. Обычно цены на пентхаусы в Москве в сравнении с элитными квартирами выше на 30-50% и определяются качеством дома и районом, в котором он расположен. Кроме того, покупателю приходится платить за террасы, камин и панорамный вид.

"Цена квадратного метра на пентхаусы колеблется от $2 тыс. в отдаленных районах города до $11 тыс. - в пределах "Золотой Мили". Например, цена пентхауса в Барыковском переулке составляет $10-11 тыс. за кв.м, а в районе "Динамо" - $3-3,5 тыс., - полагает Ульяна Алиева, руководитель отдела продаж жилых помещений компании Blackwood. - Стоимость квадратного метра на пентхаус зачастую превышает стоимость квартиры этажом ниже на $1000-1500. Также на цену пентхаусов влияют этажность здания, высота потолков, возможность эксплуатации кровли, отдельный лифт".

Настоящие пентхаусы в столице можно перечесть по пальцам. В качестве образцов риэлторы приводят жилые комплексы "Алые паруса", "Камелот", дом "Стольник" в Малом Левшинском пер., "Дворянское гнездо" в Большом Левшинском, дом ~5 в 1-м Обыденском пер., два дома в Бутиковском пер. - ~5 и ~9.

Большинство аналитиков отмечают, что спрос на пентхаусы в Москве ниже предложения. Рынок испытывает значительную конкуренцию, и компаниям приходится устраивать настоящую охоту за покупателями. "Это вызвано значительными объемами строительства в прошедшем году, и, как следствие, поступлением на рынок большого количества объектов такого типа, - комментирует сложившуюся ситуацию в отношении спроса коммерческий директор ОАО "Авгур Эстейт" Виктор Козлов. - Кроме того, конкуренция определяется еще и высокой стоимостью пентхаусов".

Этого же мнения придерживается и Ульяна Алиева: "Несмотря на явные преимущества пентхаусов в сравнении с обычными квартирами, предложение превышает спрос потому, что покупатели пока еще не привыкли к столь высокому "ценнику" на пентхаусы, особенно в историческом центре города".

А вот заместитель генерального директора компании "Калинка-риэлти" Алексей Сидоров считает, что со спросом на пентхаусы все в порядке, и они активно находят своего потребителя. Но только в том случае, если застройщик или риэлтор продают самый настоящий пентхаус, а "не выдают желаемое за действительное".

Пентхаусы на рынке - товар штучный, и все же порой они довольно долго ждут своего покупателя. Эта тенденция прослеживается даже при беглом просмотре изданий по недвижимости. Пентхаусы как в элитных домах на Плющихе, Полянке, Остоженке, Смоленской набережной, так и в многоквартирных жилых комплексах класса В и С рекламируются довольно долго.

Хотя пессимистично оценивать ситуацию на рынке такого типа жилья, как пентхаусы, нельзя. Компании единодушно отмечают стабильный спрос в этом сегменте рынка и регулярно предлагают клиентам новинки. К примеру, "Калинка-риэлти" недавно начала продажи квартир в доме по адресу Пожарский пер., 7. В доме есть и пентхаус площадью 385 кв.м с террасой, камином, большой площадью остекления. Пока дом находится на "нулевом" цикле строительства, но пять квартир из десяти в нем уже проданы. Вот как Алексей Сидоров охарактеризовал отношение потенциальных покупателей к предлагаемому в доме пентхаусу: "Интерес клиентов наблюдается уже давно, еще до того момента, когда мы стали рекламировать объект и предложили апартаменты к продаже. Цена на пентхаус высока, по сравнению с ценами на другие квартиры в этом доме, поэтому сразу покупатель не найдется".

Осенью компания "Авгур Эстейт" выставила на продажу восемь пентхаусов площадью от 200 до 450 кв.м в элитном комплексе "Камелот-2", что расположен в районе Хамовники - лидере по количеству элитных новостроек. Особого внимания заслуживает трехуровневый пентхаус классического исполнения. Он оборудован собственным лифтом, а также предусматривает возможность установки камина на каждом этаже. На третьем уровне пентхауса обустроена просторная открытая терраса c высотой потолков шесть метров. Вокруг пентхауса есть целых 70 кв.м эксплуатируемой кровли. На вопрос об обязательной для пентхаусов изюминке Виктор Козлов ответил так: "В "Камелоте-2" они расположены довольно высоко - на 14-19 этажах, благодаря чему имеют единственные в Хамовниках панорамные виды на храм Христа Спасителя, Кремль и Новодевичий монастырь. Относительно высокое расположение позволяет их владельцам не опасаться, что эти виды закроет какая-нибудь новостройка".

Свой интерес к "поднебесным" апартаментам клиенты компаний по недвижимости реализуют по-разному. Например, специалисты Blackwood рассказывают, что часто покупатели обращаются к ним с просьбой помочь приобрести квартиру на последнем этаже старого дома и в дальнейшем получить в собственность чердачное помещение, что очень выгодно, ведь средняя цена чердака составляет $600-800 за кв.м без учета дополнительных формальных взносов.

"Однако большим минусом этого способа является то, что от начала реализации идеи до оформления прав собственности на чердак уходит до года, так как необходимо пройти целый ряд инстанций и оплатить все требующиеся взносы, - рассказывает Ульяна Алиева. - Еще один минус - низкое качество старых домов (ветхость, неисправность коммуникаций) по сравнению с новостроями".

В основном такой способ используют покупатели, которые не в состоянии позволить себе приобретение настоящего пентхауса, а здесь они имеют возможность сэкономить деньги и реализовать мечту. Ведь дом на крыше, когда выше только небо, - это так романтично".

Вот только вопрос: можно ли утверждать, что такое жилье попадает под определение "пентхаус"?

Журнал "Мир и дом"