То, что происходит сейчас на земельном рынке Подмосковья, без сомнения, может быть спроецировано на весь российский рынок. С тем, может быть, отличием, что степень активности подмосковных игроков гораздо выше. Что объяснимо: привлекательность земель и возможность хорошо заработать заставляют продавцов и покупателей "разворачиваться" быстрее. Вот только кто они, герои этого невидимого фронта?
Как все это выглядит?

Изучение газет и общение с риэлторами показало, что земли в Подмосковье продается немало, и вся она разная. Соответственно, разными оказываются и продавцы. Интересно, что среди них появились и очень крупные. В лексикон профессионалов рынка, что очень показательно, вернулось даже понятие "латифундист" в его исконном смысле. Но обо всем по порядку.

Самые мелкие и поэтому неинтересные с точки зрения извлечения выгоды дачные участки по 6-8 соток, полученные в свое время от предприятий и местных властей. Здесь все абсолютно чисто и законно, единственное, что может вызывать вопрос - насколько правильно гражданин, продающий этот небольшой земельный надел, провел впоследствии приватизацию, и в порядке ли у него документы на участок.

Еще одна категория - весьма малочисленная, но продающая куда более интересные объекты - наследники "больших" людей советской эпохи, продающие дачи, известные в народе как "генеральские" или "профессорские". Часто такие объекты реализуются не целиком - новые собственники, получив, например, участок в 50 соток, делят его: себе оставляют 20, а остальное выставляют на продажу. Такие объекты хороши своим местоположением, в отношении которых укоренился термин "стародачные места" - живописные, с хорошими подъездными путями. Можно было бы добавить - с приличным составом жителей (тоже из профессорско-писательских кругов, к коим принадлежат, как правило, и наследники старых дач), если бы не одно важное обстоятельство - контингент населяющих такие поселки людей в последнее время активно меняется. Многие наследники советских знаменитостей продают семейные ценности, в том числе и домики в престижных местах. Так что соседство даже в таком благопристойном месте может оказаться самым неожиданным.

Но самые крупные и интересные сделки имеют, конечно, другую канву. Их неофициальное название "бизнес племянников": продажи осуществляет некая фирма, глава которой - разумеется, совершенно случайно - оказывается родственником руководителя местной администрации. Такие схемы порождали множество негативных последствий, из которых завышенная цена (из-за того, что между продавцом и покупателем выстраивалось полдюжины посредников) еще самое невинное. Могли продать "не ту" землю - сельскохозяйственного назначения, и строительство на ней коттеджей невозможно без долгого и затратного перевода в другую категорию - под индивидуальное жилищное строительство. И совсем криминальный вариант - продажа под строительство земель в охранной зоне около водохранилищ. В 1990-х гг. они продавались огромными кусками, а сейчас по этим сделкам идут судебные процессы, потому что никакое строительство в водоохранных зонах недопустимо.

В Московской области такие проблемы пока решаются полузаконным способом, а в соседней Тверской дело дошло до сноса коттеджей - соответствующие кадры были показаны прошлым летом по ТВ.

Судебные процессы коснулись не только покупателей земли, но и чиновников, организовывавших ее продажу. По некоторым данным, уже есть прецеденты, когда сотрудников местных администраций судили и даже сажали. В целом, по оценке некоторых экспертов, недавняя либерализация российского Лесного кодекса имела целью хоть как-то узаконить происходящее. Продажа земель, в том числе и с лесами, все равно велась - только уж по совсем "черным" схемам.

16 октября 2003 г. в московском Центре международной торговли состоялся первый аукцион по продаже земли в Московской области. Было выставлено три лота общей площадью 100 га в Клинском районе. На два участка покупатели нашлись - их приобрели "Мосэнерго" и ООО "Декопал". Третий - более 20 га под жилищную застройку неподалеку от заповедника "Завидово" - остался нереализованным.

Мероприятие это привлекло к себе внимание - не всегда благожелательное. Так, по информации сайта КлинЭко, совет депутатов Клинского района принял решение создать депутатскую комиссию, которая должна разобраться с вопросом законности продажи. Инициаторы процесса заявили, что земли эти - сельхозназначения, тогда как дальнейшее их использование вряд ли будет сельскохозяйственным. В этом они оказались абсолютно правы - "Мосэнерго", например, намерено использовать полученные площади для развития своего сетевого хозяйства, а непроданный участок возле "Завидова" предлагался под коттеджи. В дальнейшем клинские депутаты намерены обращаться в суд и добиваться передачи земли прежним владельцам - для занятия на ней сельским хозяйством.

Свое недоумение по поводу аукциона высказали и риэлторы - их претензии в основном касались цен, которые кажутся экспертам заниженными минимум в 10 раз.

Но, с другой стороны, открытый аукцион - это шаг вперед. Прежде всего потому, что видно, кто продает, кто покупает, за какую цену. С мнением об успешности эксперимента согласны и в правительстве Московской области - на следующих аукционах будут выставляться участки в других районах.

Светлана Абелян, руководитель филиала "На Красных воротах" компании "Новый город":

- В последние полгода произошло два события, которые непосредственно повлияют на земельный рынок. Особого шума вокруг них не было, но последствия будут ощутимыми.

Во-первых, в ноябре-декабре внесены изменения в Лесной кодекс РФ. Суть сводится к тому, что если раньше документы о выделении территорий с лесом подписывал лично премьер-министр России, то теперь вопрос отдан в ведение местных администраций. Если говорить о Подмосковье, то это даже не губернатор, а районные власти.

Загадывать на будущее сложно, но это событие кажется мне отрицательным. В Подмосковье не так уж много лесных угодий. Кстати, когда принимались эти поправки, были разговоры, что в Московской области уже застроены коттеджными поселками все пашни - пора и за леса браться. Но если с сельскохозяйственной точки зрения мы не очень удачный регион - как-нибудь и без пашен обойдемся, то леса - это все-таки "легкие"... Но, тем не менее, этот путь открылся, и теперь рынок ожидает появление в продаже лесных участков.

Во-вторых, с 1 января 2004 г. произошли изменения в законах, связанных с фондом обязательного социального страхования. Предприятия раньше обязательно отчисляли в этот фонд средства, теперь эта "тягота" с них снята. Соответственно, раньше работники могли приобретать соцстраховские путевки, оплачивая из своего кармана лишь 20-30% стоимости - остальное платил фонд. Сейчас вся эта система отменена, и огромное количество санаториев, профилакториев загнутся. И это тоже обернется появлением на рынке новых земельных участков. Конечно, не сразу, а через некоторое время.

Ирина Зюзюкина, аналитик департамента "Замосковье" компании "Домострой":

- Информацией о подлинных владельцах крупных наделов земли в наиболее полной мере владеют главы районных администраций и приближенные к ним лица, они же зачастую сами и пытаются продавать. В таких случаях продавцами выступают юридические и физические лица, которые являются собственниками чисто номинально.

Крупнейшим владельцем является Мингосимущество РФ, в ведении которого право распоряжаться землями федеральных ведомств, воинских частей, лесными угодьями и т.д. Другая категория - владельцы бывших ведомственных санаториев, баз отдыха, пансионатов. Такие участки отличаются повышенной привлекательностью - хорошее месторасположение (как правило, есть лес, водоемы) и готовая сеть коммуникаций.

Хотелось бы отметить еще одну категорию продавцов, часто мелькающую на полосах газет бесплатных объявлений, - владельцы фермерских хозяйств (а также их кредиторы) и бывшие работники колхозов, выделившие свои земельные паи и часто объединяющиеся в небольшие группы для увеличения привлекательности объекта продажи. Эта категория отличается наихудшим знанием сложившегося уровня цен и юридической безграмотностью.

Еще одна категория владельцев - разнообразные инвестиционные компании, банки, фонды и просто частные компании, которые вкладывают деньги с целью получения прибыли. Преимущественно продавцами больших земельных участков являются крупные агентства недвижимости (в том числе имеющие возможность выкупа земли), во вторую очередь можно отнести "черных маклеров". И завершают список мелкие агентства и собственно владельцы, продающие (пытающиеся продавать) самостоятельно и не принявшие решение, в какое АН обратиться. В конечном случае, большинство продавцов обращается в агентства, столкнувшись с препятствиями на этапах оформления и осуществления взаиморасчетов.

Спрос на земельные участки существует постоянно, но, конечно, с условием - цена должна соответствовать качеству товара. Разумеется, предпочтение отдается участкам с возможностью подведения коммуникаций.

Архип Дергачев, адвокат, Московская областная коллегия адвокатов:

- Если все земли Подмосковья попытаться разделить по принципу их принадлежности, то, как мне представляется, получится, что 90% земли принадлежит субъектам Федерации, 7% - муниципальным образованиям, все оставшееся - это частная собственность.

По своему опыту могу сказать, что основная часть судебных процессов, касающихся прав собственности на землю между физическими лицами, затрагивает семейно-брачные отношения. Споры между юридическими лицами - это иски, понуждающие заключить договора аренды земельных участков. Предыстория подобных проблем такова: в начале 1990-х гг. юридическим лицам было дано право приватизировать объекты недвижимости. Вопрос с землей урегулирован не был, а известный 31-й указ Чубайса о передаче земли собственникам не действовал. В результате, многие юридические лица никак не оформляли свои права на землю, в лучшем случае имели на руках договора о бессрочном пользовании. При продаже объектов возникает проблема земли, на которой они расположены: новые собственники заинтересованы в том, чтобы продавец урегулировал этот вопрос, оформил свои права. В свою очередь администрации городов и районов далеко не всегда готовы идти навстречу и передать в собственность весь участок, который находился в хозяй ственном пользовании.

По поводу нововведений, касающихся распоряжения лесными землями. Не думаю, что это внесет ясность в решение земельных вопросов. Эта сфера как была страшно запутанной, коррумпированной и запущенной, так и останется еще долго.

Сергей Тихонов, управляющий партнер, руководитель департамента загородной недвижимости компании "Новое Качество":

- За исключением земли, на которой находятся населенные пункты, выстроены коттеджные поселки и ДСК, в Подмосковье существует огромное количество мало используемых земель. Это, в первую очередь, сельскохозяйственные и лесные угодья. Первые, как правило, находятся в бессрочном пользовании у колхозов и совхозов, вторые чаще всего являются федеральной собственностью.

В связи с постоянным дефицитом земли, в Подмосковье происходит постепенное перераспределение свободных площадей. Происходит это обычно таким образом: меняются хозяева колхозов и совхозов. Их покупают работающие в этой сфере структуры, чаще всего созданные именно для покупки. А потом, получив в собственность огромные площади, измеряемые в сотнях гектарах, и владея всей документацией на них, делят их на более мелкие куски и реализуют: продают под строительство промышленных предприятий, коттеджных поселков и т.д. Такая схема встречается наиболее часто. Другой, более новый и набирающий силу вариант - земельные аукционы, проводимые Министерством имущественных отношений Московской области.

Анатолий Сидоров, начальник департамента загородного жилья компании Intermark:

- Клиентов, которые сегодня обращаются к нам в компанию по земельным вопросам, можно условно разделить на три группы.

Первая - владельцы небольших участков земли, от нескольких десятков соток до 2-3 га. Вторая - владельцы, а часто посредники, реализующие участки площадью 3-20 га. Как правило, это бывшие земли сельхозназначения, которые перевели в другую категорию для дальнейшей перепродажи.

Третья группа - это крупные компании, корпорации, банки, которые после вступления в силу Закона "Об обороте земель сельхозназначения" скупили большие землеотводы от 30 до 200 га. Желая разумно распорядиться этим резервом, такие собственники обращаются к нам за квалифицированной консультацией. Для них мы проводим маркетинговые исследования, по результатам которых даем рекомендации о целесообразности и способах реализации различных проектов с коммерческим обоснованием.

Сегодня земельный рынок Подмосковья сложно назвать цивилизованным и устоявшимся. И первое, что свидетельствует об этом, - цены. Иногда один и тот же участок, пройдя круг посредников, попадает в наше агентство с ценой, превышающей первоначальную на $2-3 млн.

То, что теперь лесными землями будут заниматься чиновники на местах, может всколыхнуть рынок, кто-то из них может срочно начать продавать лесные выделы, чтобы успеть заработать, пока позволяет должность. Цены могут снизиться, если это явление примет большой размах, но вряд ли намного, так как чиновники будут стараться извлечь максимальную выгоду от продажи.

Алексей Гусев, эксперт департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty:

- Если говорить об объемах, то, на мой взгляд, 93% рынка земли принадлежит юридическим лицам, а 7% - физическим. К крупным игрокам на рынке землеотводов можно отнести различные инвестиционные фонды, банки и структуры, обладающие большими финансовыми средствами. Почти все крупные компании и банки России рассматривают землеотводы как возможность для инвестиций и получения прибыли. Многие банки, такие как "Гута банк", "Абсолют банк", "Инком банк", и почти все нефтяные компании, например, ЮКОС, ТНК, "Лукойл", кроме своей прямой деятельности занимаются куплей-продажей землеотводов. Эти компании имеют отдельные структуры или инвестиционные фонды, которые совершают сделки.

Больших компаний достаточно много на сегодняшнем земельном рынке, но кроме них, участвуют средние и мелкие предприятия. Лица, которые во время приватизации были близки к руководству административных хозяйств или совхозов и смогли получить в распоряжение общественные земли, в дальнейшем стали средними и мелкими участниками земельного рынка.

Юридические лица совершают большинство сделок на первичном рынке. Площадь землеотводов, выставляемых на рынок, может быть от 1 до 100 га и больше.

Третью, самую многочисленную категорию участников рынка землеотводов, составляют физические лица. В основном они представляют небольшие по площади земельные участки, как правило, до 1 га. Частные землевладельцы составляют основу вторичного земельного рынка.

Существуют два варианта реализации землеотводов. Первое - прямая продажа земли. Этот вариант чаще используют физические лица. Компании предпочитают второй вариант - развитие земли для дальнейшей продажи. Изменение юридического статуса земельного участка, составление генерального и архитектурного планов, подведение коммуникаций или постройка на территории коттеджного поселка - все это вместе или по отдельности повышает цену землеотвода. Новая земля, выведенная из бывших колхозных полей, имеет статус сельскохозяйственной. Для того чтобы строить на землеотводе загородные дома, необходимо изменить его юридический статус - "под индивидуально-жилищное строительство", "земля для поселений" или "под дачное строительство".

Для того чтобы реализовать земельные участки, физические и юридические лица, как правило, обращаются в риэлторские компании. Это упрощает процедуры оформления документов и гарантирует юридическую чистоту проведения сделок.

Владимир Яхонтов, директор Управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-недвижимость":

- Подавляющее количество приобретаемой в Подмосковье земли сельскохозяйственного назначения. Это связано в первую очередь с тем, что такой земли много, и она недорогая. Схем перевода много, расскажу о самой, пожалуй, распространенной. Предприниматели обращаются в местные администрации или сельхозпредприятия с просьбой дать им землю в аренду на 49 лет. Оформляется официальный договор аренды на этот срок, в котором фигурирует нормативная стоимость земли - она всегда ниже рыночной. Следующий шаг - перевод земли в другое назначение, из сельскохозяйственной она превращается в землю под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Следующий шаг - выкуп земли арендатором.

Доходность такой процедуры очень большая. Знаю случай, когда земля была приобретена по такой схеме примерно по $1200-1300 за сотку, а ее рыночная цена составляет $3000. Но операция очень долгая - может занимать полтора-два года. И, самое главное, высоки риски. Фактически здесь нужно провести целую цепочку действий - платишь за каждое, а гарантий, что на каком-то этапе не будет заминки - никаких. Если, например, не пройдет перевод из сельхозназначения в ИЖС - приобретателю придется выращивать на участке картошку. Чиновники никаких гарантий не дают.

На практике, конечно, все потом получается - вопрос лишь в том, за какие деньги. Иногда приходится заплатить суммы, которые выводят процесс за границы рентабельности.

Журнал "Мир и дом"