Одной из самых серьезных функций, выполняемых агентствами недвижимости, является
организация взаиморасчетов между приобретателем жилья и продавцом.
Речь идет
как о безопасном хранении денег во время проведении сделки, так
и о передаче их продавцу. Чем солиднее агентство, тем больше
вариантов оно способно предложить своим клиентам.
В отличие от
Запада, где все операции с недвижимостью проводятся по «безналу», в
нашей стране основной формой оплаты все еще остается расчет наличными
деньгами. Причем риск, возникающий при передаче одним лицом другому крупной
суммы, достаточно велик. Чтобы свести этот риск к минимуму, агентства
используют разные схемы взаиморасчетов. Теоретически количество таких схем очень велико,
но наиболее часто используются лишь несколько.
Банковская ячейка
Различают две формы взаиморасчетов через банковскую ячейку. Первая из
них - «независимая ячейка». Согласно этой схеме, приобретатель и продавец
арендуют ячейку и рассчитываются без участия третьей стороны. Несмотря на
относительную простоту, способ этот - наименее надежный. Во-первых, покупатель вынужден
лично привозить, а продавец - забирать крупные суммы денег. Во-вторых,
далеко не во всех банках проводят тщательную проверку подлинности банкнот.
Намного надежнее использовать «зависимую ячейку». В этом случае представитель
эскро-службы агентства (подразделения, занимающегося проверкой юридической чистоты заключаемых сделок) контролирует
действия обеих сторон. Согласно банковскому договору, сотрудник эскро-службы не может
получить деньги ни при каких обстоятельствах. Обязанности службы - контролировать
подлинность купюр, правильность суммы, сроки выполнения взаимообязательств на всех этапах
сделки и многое другое. Подобную услугу предоставляют далеко не все
агентства. Если в штате фирмы все же имеются такого рода
специалисты (они могут называться поверенными, кассирами или иначе), услуга, как
правило, входит в основной пакет.
Схема Росинкаса
В данной схеме задействованы услуги Российского объединения инкассации. Вначале деньги
вносятся в кассу агентства. Затем они опечатываются (при желании -
даже личной печатью клиента), и вызывается бронированный автомобиль с вооруженной
охраной, который отвозит деньги в государственное хранилище. Согласно условиям сделки,
вся сумма может быть разделена, опечатана и упакована в несколько
сумок. По достижении очередного этапа сделки из хранилища может быть
«вызвана» какая-либо конкретная сумка, также под охраной инкассаторов. После этого
работники агентства заполняют соответствующие бумаги, и продавец получает деньги.
В сравнении с банковской ячейкой, этот способ, безусловно, более надежен.
Однако он также более бюрократичен и дорог: оплата услуг Росинкаса
составляет 0,5-0,9% от общей суммы сделки. Но дополнительные расходы все
же оправданны - бронемашина и вооруженная охрана выступают достаточно серьезными
гарантами сохранности ваших денег.
Вексель от Инкасбанка
Другую
схему мало кто использует из петербургских агентств недвижимости. Схема разработана
в тесном сотрудничестве с Инкасбанком, имеет все необходимые лицензии и
сертификаты и представляет собой адаптацию западного опыта работы под «российскую
действительность». Приобретатель покупает в банке валютный вексель, обналичить который, согласно
условиям договора, может только продавец. Все денежные операции проходят под
контролем эскро-службы агентства. Несмотря на внешнюю схожесть с описанной выше
«зависимой ячейкой банка», данная схема освобождена от целого ряда ее
недостатков. Приобретатель и продавец вовсе не обязаны встречаться лично: все
операции проводятся через банк. Покупатель в отсутствие продавца привозит деньги,
а по мере выполнения условий сделки продавец - также в
отсутствие покупателя - их получает.
Недостатком, препятствующим более широкому
использованию такой формы взаиморасчетов, является глобальное недоверие людей к банкам
и, в частности, к векселям.
Задача сотрудников агентства недвижимости
- порекомендовать клиенту тот или иной вариант взаиморасчетов. Окончательный выбор
- только за вами. Если же работники агентства станут уверять,
что на период совершения сделки деньги можно преспокойно оставить в
офисе, - следует насторожиться. А лучше всего просто обратиться в
другую фирму - благо выбор весьма широкий. "Бюллетень недвижимости" Дмитрий
Герасимович
|
