Тот, кто хоть раз в жизни делал ремонт в собственной квартире, отлично знает, как круто меняет он жизнь хозяев. А что ожидает москвичей, когда начнется перестройка одновременно сотен домов? Почему власти утаивают конкретные адреса, с которых начнется реконструкция? Сколько времени им придется жить в разбомбленном строителями доме? Какой дом пойдет на капремонт, а какой - под реконструкцию? Если будут жителей выселять, то куда именно? Кто будет защищать права и интересы горожан? Эти и многие другие вопросы, заданные читателями "РГ", обсуждались на совете экспертов в "РГ". В нем приняли участие: зам. руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города начальник управления формирования программ правительства Москвы Руслан Ростовцев, префект Северо-Западного административного округа столицы Виктор Козлов, первый зам. главного архитектора Москвы директор МНИИТЭП Юрий Григорьев, генеральный директор НПП "Тема" Иосиф Рахман, читатели и журналисты "РГ".
Не будьте вениками и не верьте жуликам

- После сообщения о предстоящем совет экспертов в "РГ" позвонили свыше 1000 наших читателей. Причем, не только из Москвы, но и из Подмосковья. Большая часть вопросов - о судьбе домов, в которых они проживают. Можно ли назвать конкретные адреса, которые включены в программу?

- Публиковать в печати эту информацию пока преждевременно. Не все еще документы окончательно утверждены и в них еще могут быть изменения. Не стоит зря будоражить москвичей, побережем их нервы.

- Какое уж тут побережем! Мы, запланировали, например, ремонт в квартире. Пять лет копили на него деньги. А теперь вдруг выясняется, что наш дом идет в 2006 году на реконструкцию. Объясните хотя бы, что это означает? Нас к тому времени выселят из дома? Или сроки ремонта будут двадцать раз переноситься, как было с заменой стояков под названием капитальный ремонт? Тогда может нам семьей лучше съездить в отпуск, чем вкладывать деньги в квартиру, которую все равно будут переделывать? Скажите честно! (Семья Лебедевых).

- И все-таки об адресных списках жители должны узнавать не из газеты. Было бы неплохо на эти списки вообще поставить гриф закрытой информации.

- Считайте, что уже поставили. Названия строительных кварталов, идущих под реконструкцию, которые оглашены, мало, что говорят москвичам. Люди живут в микрорайоне, на улице, а административная единица деления на кварталы существует только для строителей. Так что шифровка у столичных властей почище, чем у Штирлица.

- Делается это не ради игры в прятки и не в ущерб, а во имя защиты интересов москвичей. Деньги, вложенные в ремонт квартиры, даром не пропадут в любом случае. Понятно, что уровень жизни у горожан разный. У одной семьи квартира с евроремонтом, а у другой - обои в цветочек с оптовки. Если случится отселение, то новая квартира предоставляется с учетом рыночной стоимости старой, если она приватизирована или находится в частной собственности. Если же квартира муниципальная, то взамен дают по социальной норме, утвержденной в городе. В Москве это - 18 квадратных метров на человека. Знали бы москвичи, как много в столице аферистов, пытающихся поживиться на муниципальном жилье! Снос пятиэтажек даже новый бизнес породил. Нет сомнения, что его организаторы то же самое попытаются провернуть и с программой реконструкции.

Вот случай из жизни. Одна юридическая фирма собрала с жителей дома по улице Живописной, 10, который шел под снос по программе сноса "хрущоб" по 5 тысяч долларов за то, что пообещала защищать их права в суде, когда они потребуют там жилья больше положенного им по закону. Ее представитель прямо сказал своим клиентам: "Не будьте вениками, и мы оттяпаем у властей будь здоров квадратов!" Как выяснилось потом, расчет строился на том, чтобы как можно дольше затянуть переезд жителей из расселяемого дома. Зная, что в городе существуют графики сноса, за соблюдение которых мэр строго спрашивает с префектов, эти защитники народа надеялись, что под страхом наказания и здесь будут приняты все их условия. Пришлось обратиться с письмом к Лужкову и объяснить ситуацию, что если пойти на поводу у этих аферистов, то будет создан прецедент. Юрий Михайлович согласился затяжку с отселением спорного дома не считать срывом программы. Тем временем хорошие квартиры, предназначенные добровольным заложникам аферистов, префектура отдала жителям другого дома. Отселение этого было прекращено - до тех пор, пока жильцы сами не пришли в префектуру. Чуть не со слезами на глазах по поводу того, что столкнулись с жуликами, которые деньги взяли, а не помогли.

- Ну, это отдельный случай!

- Но, к сожалению, не редкий. Почти на восемь месяцев были вынуждены приостановить работы, например, на одном доме в Северо - Западном округе. Произошло это из-за того, что, узнав о том, что данный дом попадает под программу, одна из семей, так сказать, со стороны, быстренько приобрела в нем двухкомнатную квартиру. А потом предъявила властям претензии, мол, это частная собственность и вы будете плясать под нашу дудку. Долго шли переговоры, и сначала у нее действительно пошли немного на поводу, дали "трешку" в кирпичном доме, рядом с метро. Показалось мало. Супруги выбрали момент и буквально в ноги Юрию Михайловичу Лужкову упали, дескать, префект изверг, обижает семью с детьми. Мэр назначил комиссию, которая вынесла решение: префект превысил полномочия, дав этой семье больше, чем ей положено. Суд в принудительном порядке вселил недовольных в положенную им по закону "двушку" в панельном доме.

- Вот и сейчас в нашем доме по улице Профсоюзной, 22 /10, едва он появился в списках на капремонт, известная газовая кампания начала скупку квартир якобы для своих сотрудников. По 2, 5 тысячи долларов за квадратный метр предлагают. (Абрам Локтев).

- Знают, что не прогадают. После реконструкции дом вдвое - втрое станет дороже, чем сейчас. Кто и как только не пытается спекулировать на этом! Порой, москвичи и ахнуть еще не успевают, как в дом, приговоренный к сносу, "лимита" полдеревни успевает прописать. Властям Северо-Западного округа известен, например, еще случай, ставший хрестоматийным. Узнав о предстоящем сносе своего дома, муж с женой немедленно развелись, но остались жить под одной крышей. Потом там же прописали мать жены из Тульской области. Следом двадцатитрехлетняя разведенка снова выскочила замуж - на сей раз за 62-летнего комбайнера все оттуда же, из-под Тулы. Каждое новое событие в своей жизни предприимчивая семья требовала у властей отметить выдачей ордера на очередную квартиру в столице. В конце-концов аппетиты разрослись до 180 квадратных метров. Это за комнату в коммуналке-то, площадью семнадцать метров! И что, все эти требования надо было удовлетворять? Вы спросите - всегда ли в Северо-Западном округе торжествует справедливость? Факт остается фактом: ни один из судов, возбужденных по искам в подобных случаях, исполнительная власть не проиграла. Может быть потому, что всегда выступает на стороне жителей, если их требования в пределах разумного.

- А что делать, если с префектом не повезет? Как, например, жителям дома по Новопетровской, 7? Префект Северного округа Владимир Объедков на четыре письма оттуда ни разу по существу не ответил. Да и подчиненные у него тоже хороши. Боятся с места тронуться, чтобы разобраться, в каком на самом деле состоянии находится дом. Чиновникам проще согнать народ в новостройку на окраине столицы, вместо того, чтобы отремонтировать его. Хотя жители дома ничего у своей местной власти не просят - только разрешения на ремонт дом. Даже инвестора сами нашли, который готов вести хоть реконструкцию, хоть ремонт. Причем, на условиях города. В общем, инвестор есть, жители согласны, управа согласна, а дело с места сдвинуть невозможно. Как в таком случае быть?

- Напишите в управление формирования программ по реконструкции, капитальному ремонта и реновации жилья. Там разберутся.

- Что ожидает дом по улице Гончарова, 17 "В"? Он кирпичный, потолки - 3 метра, начинал строиться в 1958 году как девятиэтажка, но тогда построили всего пять этажей. Стоит в программе реконструкции на этот год, но известно об этом лишь из печати. Власти молчат.

- Эта серия с очень хорошими несущими конструкциями. Проект квартала в Бутырском районе, где находится этот дом, вернули на доработку. Как только он будет готов, жителям сообщат.

- Когда и кто именно? Публиковать в открытой печати, говорите, нельзя. Но кто-то же должен работать с жителями - нормальными, добропорядочными гражданами, для большинства из которых квартира по-существу, единственная ценность, которой располагает семья?

- Работа с жителями вообще самое главное в этой программе, потому что город с ней справится лишь в случае, если москвичи станут союзниками власти. В первую очередь все вопросы нужно адресовать в райуправу. Учитывая печальный опыт, мы и не хотим повторять старых ошибок и обнародовать адреса домов, которые могут попасть под расселение. По каждому кварталу будет разработан свой план. Его обсудят на общественном совете, с каждой семьей мы будем работать индивидуально. Кроме того, буквально в ближайшие дни начнет работать "горячая линия" в управлении формирования программ по капитальному ремонту, реконструкции и реновации жилого фонда. Но и сейчас там уже работает с москвичами группа социологов. Ей можно направить письмо по электронному адресу или позвонить на пейджер. По всем волнующим вопросам, в том числе - и связанным с судьбой каждого конкретно взятого дома. Жильцы, в свою очередь, чтобы избежать недоразумений и чувствовать себя более защищенными, сейчас цивилизованным путем создают инициативные группы. Сами выбирают своих представителей для решения всех вопросов, связанных с переустройством жилого фонда. Так что все в руках самих москвичей. Все должны понять лишь одно: город, его власть, никого грабить не собирается.

Выковыривать изюм из булки запрещается

- Буду, признательна, если разговор на совете пойдет не о конкретных домах, а о принципах реконструкции с учетом прав граждан. (Наталья Шагайда).

- После того, как Москва избавилась от половины приговоренных к сносу "хрущоб", стало особенно заметно, как безнадежно устарели и физически, и морально пятиэтажки так называемых несносимых серий. Большинство из них по существу ничем не лучше тех, что под ножом бульдозера превратились в обломки. Чтобы поставить жителей "несносимых домов" в равные условия с остальными москвичами и дать им возможность поселиться в комфортабельном жилье, правительство города и приняло новую программу. В соответствии с ней к 2018-2020 году намечено восстановить 18 миллионов квадратных метров жилья или в втрое больше, чем будет снесено "хрущоб". При этом одновременно в каждом районе планируется цивилизованную среду обитания. С магазинами, школами, спортивными площадками, скверами и так далее. Поэтому застройка по новой программе ведется не точечно, как прежде, а кварталами. Из 1500 кварталов реконструкции будет подвергнуто 569, из них за 2004-2006 - 200. Первые 45 кварталов выставят на конкурс уже в текущем году. Комплексный подход защитит столицу от погони инвесторов лишь за выгодными участками для строительства или, говоря словами мэра, "выковыривания изюма из булки".

- Объясните разницу между капитальным ремонтом, реконструкцией и реновацией.

- Начнем с того, чем город хоть и плохо, но занимался и раньше. Капитальный ремонт представляет собою восстановление здания в первоначальном виде, с заменой при необходимости тепло, электро и водоснабжения, а так же внутренний коммуникаций. Конструкция дома и планировка квартир остаются неизменными. Капитально отремонтировать могут практически любую серию, где этого требует износ. В основу будут взяты данные технического мониторинга жилья, недавно узаконенного в столице. Если требуется замена перекрытий, то ремонт будет происходить с отселением жителей, если не требуется, то без отселения. Решение на этот счет принимает "Москомархитектура" совместно с заказчиком, в роли которого выступает специально созданное сейчас государственное управление перспективной застройкой.

- А что такое реконструкция дома?

- Под реконструкцию идут и пяти, и девяти, и двенадцатиэтажные дома. Пятиэтажки в ходе ее обзаведутся мансардами и дополнительными этажами. Но самое главное - утеплить наружные стены, чтобы эти дома прямо на панель или регулируемым фасадом с воздушным зазором из легких навесных алюминиевых конструкций. В 9-12 этажных домах проблема номер один - конструктивное изменение крыш, которые текли практически с самого начала и поэтому никто не хотел жить на последних этажах. На балконах планируется установить новое ограждение - не обязательно как раньше, тяжелое железобетонное, а ажурное металлическое или пластиковое. Поменять окна на стеклопакеты. Пристроить лифты пятиэтажках, где их вообще нет и установить дополнительные лифты в девятиэтажках, где их мало. Оборудовать помещения для конъсъержки - с телефоном, умывальником и туалетом. Для инвалидов-колясочников пристроить пандусы и специальные подъемники. Утеплить фасады, чтобы наши дома стали соответствовать европейским нормам по теплосбережению. Как известно, еще с советских времен наше жилье на 30-40 процентов отапливает улицу.

- В прошлом году новой программе были посвящены два постановления правительства Москвы - январское и августовское. В первом планировалось капитально отремонтировать 1 миллион 100 тысяч квадратных метров жилья, а во втором - лишь миллион. А объем реконструкции - наоборот, вырос в 12 раз. Чем это объясняется?

- Тем, что капитальный ремонт, как и раньше, затратен, поскольку проводится на бюджетные деньги. А реконструкция, в ходе которой будут достроены этажи на малоэтажных здания, обещает прибыль. Поэтому она привлекательнее.

- Коснется ли реконструкция панельных девятиэтажек? (Новиковы, ЮВАО).

- Да, но, к сожалению, только в рамках капремонта, без изменения планировки, так как эти здания держит жесткая сетка поперечных несущих стен. Тронь одну - и все рухнет, как карточный домик. Тем не менее, у нас есть варианты, как привести их в порядок. А вот заказа на проекты типовой реконструкции ни девяти, ни двенадцатиэтажных домов от правительства Москвы до сих пор нет. Значит, каждая кампания, выиграв конкурс, будет заказывать индивидуальный проект, что, конечно же, обойдется значительно дороже. Да и гнать архитекторам, потом придется с разработкой.

- И последнее направление программы, реновация жилья. Чего от нее ждать?

- Дома, которые попадут под реновацию, будут снесены, а на их месте построят новые.

- Чем же это отличается от сноса "хрущоб"?

- Тем, что в принципе эти дома могли бы еще постоять. Но у Москвы все острее стоит еще и другая проблема - нехватка земли. К 2010 году строить будет негде. Граница у столицы на замке - за окружную дорогу Подмосковье ее не пустит. Между тем, множество пятиэтажек стоят на земле, которая дороже всех этих вместе взятых строений.

- А если в доме 90 процентов - приватизированные квартиры и создан кондоминиум, который и владеет им? Все равно снесут?

- Если есть такая необходимость, то снесут. Но не насильно, а по договору с жильцами. Договориться же, как показывает практика, можно всегда. Кому-то предоставят еще лучшую квартиру, чем была, кому-то помогут разъехаться - сколько молодых семей мечтают отселиться от родительских и с удовольствием воспользуются представившейся возможностью.

Два дома, две судьбы

- Почему у домов, расположенных даже по соседству, такая разная судьба? Одни идут под капитальный ремонт, другие на реконструкцию, третьи под реновацию или попросту, снос и строительство на их месте нового дома? Может, сносить так уж сносить?

- Так поступать не по-хозяйски. Обследование технического состояния показало, что у большинства кирпичных пятиэтажек с общим износом свыше 50 процентов, износ конструкций составляет всего 10-15 процентов. Если реконструировать эти дома, они еще век простоят. Немцы, например, после объединения Германии судьбу жилого фонда в Восточном Берлине, собрали пять тысяч специалистов, чтобы посчитать экономику, что выгадает государство в целом, что население, а что спонсоры, которые вложат деньги в обновление жилого фонда. В результате пошли в основном на санацию, снесли же очень мало.

Но немцам проще - у них жилье в основном социальное, а потому оздоровлением его занималось государство. После того, как ремонт был завершен, жильцы стали больше платить за наем квартиры. Там это воспринимается в порядке вещей - то, что более комфортабельная квартира стоит дороже. В Москве свыше 50 процентов квартир - частные, приватизированные. А платят одинаково - и те, кто живет в реконструированных домах, и те, у кого халупа. Попробуй, например, скажи какому-нибудь пьянице в Москве, что его пятиэтажку реконструируют и в ней будет все, что должно быть в современном доме, но квартплата повысится. Он же скажет: да пошли вы все- Казалось бы, не хочет, и не надо. Подыскать бы ему жилье по карману и соответствующего уровня. Но для этого нам необходимо изменить законодательство. И вообще, любая программа должны начинаться с изучения правового поля, а потом приучения жителей жить в этом поле. Пока этого, к сожалению, нет.

Или другое. Почему немцы реконструируют, например, подъезд за семь дней? Жители освобождают квартиру, уезжая на это время к родственникам ли или в маневренный фонд. Вещи, мебель, оставляют нетронутыми. Золотая цепочка останется лежать у зеркала - и то можно не беспокоиться. С одной стороны, у них такой менталитет, с другой - ремонтная фирма отвечает за целостность имущества. Но там на это тоже есть закон, которого нет в России.

- Сколько будет длиться ремонт? Нормативы есть?

- Нормативов пока нет. Опыт же чаще всего печальный. На улице, строителей, 5 первый дом реконструировали 4 года. Был момент, когда жители из постелей смотрели на звезды, так как крышу с пятиэтажки сняли уже сняли и долго-долго надстраивали еще два этажа.

- Как же немцы умудряются ремонтировать подъезд за неделю?

- Технологии другие. Им надо трубы поменять, они кусок стены вырезают и трубу сначала чистят пескоструем, потом заливают в нее химический состав. Она превращается в вечную. За три часа! А в Москве, как и во всей России, вытаскивают старые стояки, потом затаскивают новые, варят- Две недели, как минимум, строители возятся.

- Приступая к новой масштабной программе. Почему бы не взять этот опыт на вооружение?

- Уже взят. Будем внедряться.

За МКАД никого не выселят

- Снос, реконструкция- А жителей-то куда? В спальные районы? А отремонтированные квартиры потом продадут новым русским?

- При отселении жители должны иметь возможность остаться в границах своего микрорайона. Юрий Лужков сказал однозначно ответственным за выполнение программы: если это условие невозможно обеспечить, то не надо и лезть в такой квартал.

- А можно остаться на время ремонта и реконструкции в своем доме, в своей квартире?

- Есть предложения проводить реконструкцию и без отселения. Но ряд префектов категорически против. На том же Северо-Западе не визируют ни одного документа на этот счет, так как считают, что это может превратиться в издевательство над людьми. Здесь тоже был печальный опыт реконструкции дома по улице Маршала Жукова, 16.

- Куда же выселяться?

- В маневренный фонд. Он есть в каждом округе. Но, к сожалению, размер его пока меньше, чем требуется - по 20-25 квартир. Беда еще и в другом. Нужно, чтобы в этих квартирах могли жить, сменяя друг друга по 8-10 семей. А у нас грязь уже после первой остается такая грязь, что никто туда больше не хочет ехать. Менталитет надо менять.

- Для большинства вопрос номер один - могут ли жильцы вернуться жильцы в свою квартиру?

- Могут, если оговорят этот пункт в договоре, могут вернуться. Но вполне вероятно, что кто-то и не захочет, потому что сразу взамен получит хорошую современную квартиру.

- Можно ли доплатить и параллельно с общей реконструкцией сделать перепланировку в своей квартире? Чтобы второй раз грязь не разводить? (Зоя Лаврова).

- Можно. Этот пункт так же необходимо включить в договор об отселении.

- Есть ли в Москве уже положительный опыт реконструкции?

- Есть. У НПП "Тема", которая реконструировала первый блочный пятиэтажный дом по Химкинскому бульвару, 16.

- И как же он теперь выглядит?

- Стал семиэтажным. Москвичи на его примере увидели, каким может стать старый дом - с лифтами, лоджиями, мусоропроводами, помещениями для консьержки, какие в нем теперь удобные квартиры, где даже кухни стали вдвое просторнее - восемь метров вместо прежних четырех. Этот дом "Тема" взялась реконструировать по собственной инициативе. А теперь она выиграла и первый в столице конкурс уже по новой программе - квартал по улице Цюрюпы, 12, где остались в обновленном районе Новые Черемушки после сноса "хрущоб" остались четыре блочные пятиэтажки.

- Кто платит за ремонт и реконструкцию?

- Инвестор. Он оплачивает и реконструкцию, и снос, и расселение жителей. Город расходует средства лишь на социалку и инфраструктуру.

- А переезд горожан? Он ведь тоже денег стоит, недаром говорят, что один переезд что пожар-

- И за переезд платит инвестор.

- Заинтересовал ли новый проект правительства Москвы людей с деньгами? Готовы ли они в нем участвовать?

- Желающих хватает. Да только все то же дурное законодательство отбивает руки охотникам. Например, немало фирм взялись бы за работы по теплосбережению на пятиэтажках. Для этого нужно одно - знать, как вернуть вложенные средства. Казалось бы, ничего хитрого нет. Инвестор берет кредит и переоборудует дом за свой счет. В результате энергозатраты падают, но население платит за тепло как прежде. Управляющая же кампания рассчитывается с поставщиками по факту, а образовавшуюся разницу тратит на погашение затрат инвестора. Выгодно всем. Но- Законодательство запрещает!

- И все-таки считал ли кто-нибудь, прибыльное ли это дело - реконструкция?

- На первом доме "Тема" получила всего 2 процента прибыли. Но это один дом. А когда реконструкция встанет на поток, она обойдется уже дешевле. Это как ракета - первая стоит сумасшедшие деньги, а цена тысячной уже никого не шокирует. Рентабельность реконструкции квартала Хорошево-Мневники, как предсказывают эксперты, обойдется уже минимум процентов 50.

- В ходе реконструкции власти обещают превратить старое жилье в элитное. А появится ли в микрорайоне, скажем, фитнесс-клуб, супермаркет или жители и дальше будут километр шагать до булочной, как сейчас шагают в большинстве спальных районов?

- Застройку потому и планируется вести кварталами, что все вопросы решаются комплексно. Чтобы раз войти в микрорайон и сразу построить нужное количество школ, магазинов, детских садов, а не перекапывать потом все снова и снова. То же и насчет гаражей - сейчас из-под реконструкции не выходит без паркинга ни одного дома.

- Как москвичам в ходе этой грандиозной перестройки уйти от человеческого фактора? Один префект хороший, другой - не очень- Чиновник добрый и чиновник злой- Есть гарантия, что миллионы москвичей не станут их заложниками?

- Правильная постановка вопроса! Вот и я при обсуждении программы сказал мэру: не хватает правового раздела. Я не юрист, экономист, но понимаю, что в законе все случаи невозможно прописать. Значит, необходимо создать группу из юристов-экспертов и систематизировать все ситуации, в которых чиновник виноват и какое его ожидает наказание. Отработать предложения, вынести в думу, в Государственную или в городскую, принять необходимые законы и нормы.

А пока это не будет сделано, быть может, месяцев на шесть даже остановить программу. Иначе власть будет считать негодяями всех, кто ей сопротивляется, а жители в свою очередь, будут в вечной претензии к ней. В общем, как говорится в итальянской пословице, торопиться не надо. Иначе лишь скомпрометируем хорошее дело.

С другой стороны, сами горожане должны понять: ничего сверхъестественного не происходит. Новая программа не результат какой-то внезапной необходимости, она лишь очередной этап городской политики.

- И все-таки, москвичей следует поздравить с этой программой или правильнее выразить им соболезнование?

- Поздравить. В большинстве регионов России вообще ничего не делается. За десять лет ничего не изменилось. Как жили люди, в бараках, так и живут. Москва практически единственный город, где жилищной проблеме уделяют такое большое внимание. Радоваться надо.

Любовь Пятилетова
Российская Газета