ПОТЕНЦИАЛ РАЗВИТИЯ И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ

Земельные ресурсы, с позиций собственника (в том числе и в первую очередь в условиях РФ, государственного или муниципального собственника), являются одними из важнейших ресурсов, обеспечивающих:

- достижение стратегических целей собственника (стратегических целей государственного и муниципального управления);

- решения главных задач собственника (в том числе, сформулированных в государственных и региональных программах социальных, экономических, экологических и др. преобразований и развития).

Подобная же важная обеспечивающая роль земельных ресурсов имеет место для негосударственных собственников (особенно – для крупных собственников). Среди других типов обеспечивающих ресурсов: финансовые, трудовые, материально-технические, информационные и т.д., а также подобные земельным ресурсам ресурсы типа недвижимости.

Таким образом, цели и задачи управления земельными ресурсами являются вторичными, обеспечивающими в сравнении с главными целями и задачами собственника (соответственно, для государственного и муниципального собственника – декларированными целями и задачами общественно полезного, социально справедливого, национально безопасного, экономически эффективного государственного и муниципального управления).

В числе наиболее часто формулируемых целей и задач управления земельными ресурсами, стоящими перед государственными и муниципальными собственниками, можно отметить экономически эффективное использование и развитие земельных ресурсов (недвижимости) и наполнение бюджета, а также максимальное улучшение положительного бюджетного баланса, рост поступлений и сокращение расходов при выполнении поставленных ограничений, нормативное (экологически, биологически и т.п.) содержание земель.

В Федеральной концепции управления государственным имуществом земельные участки упомянуты в составе управляемого государственного имущества (федеральной недвижимости). Таким образом, сформулированные в Концепции цели максимального увеличения доходности и поступлений в федеральный бюджет за счет операций с государственным имуществом (и, соответственно, федеральной недвижимостью) охватывает и земельные ресурсы. Сегодня определена идея создания и правового урегулирования единых объектов управления, включающих земельные участки и иные объекты недвижимости, единых имущественных комплексов типа “здания – земля – инфраструктура”. Цели и задачи оптимизации структуры государственного сектора, имущественных комплексов унитарных предприятий, выявления и приватизации излишнего, неиспользуемого или используемого не по назначению федерального недвижимого имущества в полной мере распространяется на земельные ресурсы, входящие в упомянутые единые объекты и имущественные комплексы.

Экономически эффективное управление земельными ресурсами основывается на всестороннем анализе финансовых потоков, в той или иной форме наполняющих и расходующих бюджет собственника в связи с реализацией своих правомочий и обязанностей по отношению к принадлежащей им земельной собственности, а также от взаимодействий с другими земельными собственниками. Речь идет обо всех видах собственников (всех уровней государственной федеральной, субфедеральной и муниципальной, а также негосударственной, в том числе, частной собственности), действующие на территории данного субъекта управления.

Множество источников поступлений в бюджет (а также иные внебюджетные фонды) от действий с земельными ресурсами целесообразно систематизировать следующим образом:

- бюджетные поступления от реализации правомочий распоряжения – от операций с правовым статусом земельных ресурсов (продажа, приватизация и т.п.);

- бюджетные поступления от реализации правомочий пользования – по результатам эффективного использования земельных ресурсов (сдача в различные формы аренды, отчисления по результатам хозяйственной деятельности с участием государственного и муниципального собственника);

- налоговые поступления, а также бюджетные поступления по результатам лицензионной, контрольно-ревизионной и иной подобной управленческой деятельности (штрафы, лицензионные и иные сборы, пени и т.д.).

Среди направлений расходования бюджетных средств (в сфере управления земельными ресурсами) должны быть не забыты следующие:

- расходы, связанные с осуществлением обязанностей собственника по ответственному содержанию объектов в рамках установленных градостроительных норм, стандартов и правил (биолого-почвенных, сельскохозяйственных, строительных, архитектурно-планировочных, санитарно-эпидемиологических и т.п.), охране, страхованию и т.д.;

- расходы для реализации полномочий владения, в том числе, на плановое развитие земельных ресурсов (улучшение земель, изменение направлений использования, новое строительство и др.).

Для полноты анализа и выявления потенциала эффективного управления необходимо учитывать как реальные финансовые потоки прямых доходов и расходов (бюджетные поступления от продаж, налоговых платежей, бюджетные расходы на содержание, принудительный выкуп и т.д.), так и условные финансовые потоки:

- упущенные доходы (например, из-за предоставляемых льгот, неправильно установленной нормативной базы и т.д.);

- возможные рисковые ущербы (с учетом резервных фондов, заложенных на случай таких негативных вероятностных событий);

- потенциально возможные сопутствующие доходы и расходы, определяемые как следствие основной деятельности конкретных объектов, как, например: рост налогооблагаемого дохода гостиничного и торгового бизнеса в связи с возможностями более эффективного использования расположенных на земельных участках зданий и помещений (городских залов собраний, объектов-памятников и т.д.).

Сегодня лизинг недвижимости носит в большей степени оперативный характер, то есть имущество передается в аренду на срок, который короче его экономического функционирования (амортизационного периода). При этом отношения между арендатором и арендодателем заключаются в виде соглашения (договора аренды) на сравнительно небольшой срок. Аренда за пользование земельным участком, в качестве платежа за использование земли, по уровню выше земельного налога, что должно содействовать вовлечению земли в экономический оборот. Уровень арендной платы в настоящее время устанавливается по усмотрению собственника (по усмотрению местных администраций на государственные земли). Расчет арендной платы осуществляется на основе ставок земельного налога с учетом территориально-экономического зонирования и площади земельного участка. Кроме того, арендная плата сегодня увязывается с видом деятельности (применяется корректирующий коэффициент на вид деятельности). Арендатор осуществляет свою деятельность с момента регистрации, обязуется не вмешиваться в хозяйственную деятельность арендодателя и уплачивать арендную плату с момента регистрации договора аренды.

В России сложилась практика регулирования арендной платы волюнтаристским путем, скачки цен на недвижимость влекут за собой стихийное изменение арендной платы, как правило, в сторону ее увеличения. Представляется целесообразным, увязывать арендную плату с уровнем цен на землю и недвижимость (земельно-имущественный комплекс в целом). В настоящее время налоги от недвижимости в России составляют не более 1% в бюджете страны, тогда как еще в 1914 году эта доля была более 60%. В развитие рынка недвижимости возможно заложить рыночную составляющую в базовый принцип расчета арендной платы. Ставка аренды недвижимости может составлять 1,5-3% от рыночной цены недвижимости, которая в свою очередь различна за счет фактора местоположения и имеет тенденцию роста в центре и снижения к периферии территории. При расчете арендной платы не должен учитываться вид деятельности. Арендная плата (лизинг недвижимости) в условиях рынка выступает экономическим регулятором эффективного использования земли и планирования использования земель. Возможно применение повышенных ставок аренды для “вредных” предприятий с целью изменения их местоположения, например, высвобождение земли в центре города или высвобождение “излишней” земли.

Задача измерения потенциала развития как потенциала эффективного управления является одной из ключевых. Определение меры и направлений возможных улучшений является необходимым условием для выработки стратегии и тактики эффективного управления.

Применительно к объектам недвижимости типа свободных земельных участков, участков с объектами незавершенного строительства, участков и объектов, возможных или предназначенных для улучшений, задача измерения потенциала развития включает такие компоненты как:

- анализ градостроительного назначения данной территории, данного земельного участка и объекта (если в градостроительных документах, генплане есть информация непосредственно для данного объекта);

- исследование секторов рынка недвижимости, в рамках которых возможно развитие деятельности рассматриваемого объекта и реализация результатов развития;

- оценка реальной осуществимости развития земельных участков по всем аспектам возможной реализации: правовой, физической (производственно-технологической и т.п.), организационно-правовой, и финансовой.

Для более сложных и продолжительных во времени проектов развития, в том числе, когда результат развития остается у заказчика как приносящая доход недвижимость, необходимо применять более сложные динамические модели.