Лизинг недвижимости – тема, которая зачастую не получает достаточного освещения
даже в специализированных изданиях. В то же время она интересна
сама по себе из-за особенностей объекта лизинговой сделки (то есть
недвижимости) по сравнению с лизингом движимого имущества. В современных российских
условиях практически все субъекты предпринимательской деятельности сталкиваются с проблемой нехватки
денежных средств как для пополнения оборотных, так и для приобретения
основных средств. Поэтому, помимо традиционных (таких как кредит или собственные
средства) коммерсанты вынуждены искать и разрабатывать альтернативные схемы финансирования инвестиций.
Недвижимость относится к одному из тех видов ресурсов, без которых
успешное ведение бизнеса невозможно или крайне затруднено. Конечно, не обязательно приобретать
недвижимое имущество в собственность, аренда – прекрасная возможность обойтись без
существенных капитальных вложений. Но недвижимость – это особого рода товар,
стоимость которого с течением времени, как правило, не падает, а
наоборот, растет. Поэтому, приобретая недвижимое имущество, во-первых, мы освобождаемся от
арендных платежей (которые также имеют тенденцию к росту с течением
времени), а во-вторых, совершаем эффективное противоинфляционное вложение заработанных средств. Однако,
финансирование недвижимости – достаточно капиталоемкий процесс, поэтому и возникает потребность
в альтернативных схемах финансирования. Потому и появился в последние годы
в России интерес к ипотеке и лизингу недвижимости, как к
реальной возможности завладеть имуществом без огромных единовременных вложений собственных средств,
используя достаточно эффективную и привлекательную схему привлечения средств. К тому
же, для компаний (кредитных институтов), финансирующих приобретение недвижимости другими коммерческими
структурами, разрешается вопрос о реальных и действенных гарантиях возврата вложенных
средств. Лизинг недвижимости – это приобретение арендодателем по договору финансовой аренды
в собственность указанного арендатором недвижимого имущества у определенного им продавца
и предоставление арендатору этого имущества за плату во временное владение
и пользование для предпринимательских целей с правом последующего выкупа этого
имущества. Закон о Лизинге (п.1 ст.3) и Гражданский Кодекс (ст.666)
определяют предметы лизинга, как любые непотребляемые вещи, в том числе
предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства
и другие движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для
осуществления предпринимательской деятельности. Таким образом, сняты ограничения на лизинг недвижимости.
И до принятия Закона о Лизинге лизинг недвижимости не был
запрещен, но, поскольку срок лизинговой сделки приблизительно равен сроку амортизации
передаваемого в лизинг имущества, а нормативный срок амортизации недвижимости значительно
превышает срок амортизации движимого имущества (сейчас среднегодовая норма амортизации для
недвижимости составляет 3,3%, к тому же, на недвижимость не распространяется
действие механизма ускоренной амортизации), договор лизинга недвижимости должен заключаться как
минимум на 10 лет. А в сегодняшних российских условиях экономической
нестабильности это невозможно. Так, лизинг недвижимости был прекрасным примером невозможности использования
разрешенного и, в принципе, выгодного всем сторонам финансового механизма. Нельзя сказать,
что лизинг недвижимости очень распространен за рубежом. Подавляющая часть лизинговых
операций в европейских странах - это сделки с движимым имуществом.
Однако, статистическая информация за последние годы показывает, что имеется тенденция
к увеличению доли лизинга недвижимого имущества. Однако в России существует
ряд проблем, которые сдерживают распространение лизинга недвижимости. На множестве государственных
предприятий площади пустуют, а у малых предприятий существуют проблемы, вызванные
отсутствием производственных площадей. Это вызвано неразвитостью ипотечного кредитования и лизинга,
а также законодательными пробелами. Так, земельные участки в соответствии с “Законом
о лизинге” нельзя передавать в лизинг. А порядок выкупа земельного
участка не определен, поэтому затруднены сделки финансовой аренды для малых
предприятий тех зданий, где находятся булочные, столовые, прачечные, магазины и
т.д. Однако, в Москве, к примеру, проблему невозможности продавать и
покупать единые комплексы недвижимости – здания и участки под ними
– решают путем заключения договоров долгосрочной аренды на 49 лет
с правом пролонгации. Но эта форма аренды уже не является
лизингом, и поэтому лишена части льгот. Интересен опыт Украины в решении
вопроса оперативного лизинга. В законе Украины “О лизинге” как и
в аналогичном российском тоже сказано, что объектом лизинга может быть
любое движимое и недвижимое имущество, которое может быть отнесено к
основным фондам и не запрещено к свободному обороту на рынке,
за исключением земельных участков и природных объектов. Но на Украине
срок амортизации указывается не во временных рамках, а относительно срока,
за который происходит амортизация определенной части стоимости объекта лизинга. Поэтому
получение производственных площадей на Украине решается путем оперативного лизинга, что
особенно важно для предприятий, чьи финансовые ресурсы не позволяют решить
эту проблему другим путем. Достаточно большой проблемой является также вопрос о
стоимости лизинговой сделки. Во многом она определяется стоимостью привлекаемых финансовых
ресурсов. Компании, занимающиеся лизингом движимого имущества, большую часть своих средств
получают от банков. В отличие от них лизинговые компании по
недвижимости привлекают для долгосрочных вложений главным образом ресурсы финансового рынка;
в частности, во Франции большинство из них из-за режима налогообложения
используют специальный статус “компании по недвижимости для торговли и промышленности”
(СИКОМИ), наряду со статусом банка либо финансовой компании. Лизинг недвижимости не
обязательно имеет целью финансирование строительства новых объектов. С его помощью
фирма, являющаяся собственником занимаемого ею помещения, может получить ликвидные средства
и при этом оставаться в том же помещении (так называемый
“лизбэк” или “возвратный лизинг”). Одно из отличий лизинга от ипотеки в
том, что при ипотечном кредитовании залоговые отношения носят первичный характер,
в лизинговой же сделке они могут либо вовсе отсутствовать, либо
вторичны, хотя в обоих случаях выступают как обеспечение возвратности вложенных
средств. Однако, операции, ставшие обычными в других странах, зачастую не
могут быть осуществлены в России, в том числе по причинам
юридического характера. Согласно некоторым исследованиям около 2/3 принимаемых субъектами РФ законов
не соответствуют федеральным. Только в 1998 году, преодолев вето Президента,
были приняты законы “Об ипотеке” и “Об оценочной деятельности в
РФ”, трудная судьба выпала и закону “О лизинге”. Перспективы принятия
Земельного кодекса не ясны. Важную юридическую проблему составляют возникающие конфликты
законов между собой. До сих пор окончательно не прояснен статус
института прописки (регистрации). Вообще, практика данного периода показывает, что в
отношении недвижимости институт залога действует не в полной мере, особенно
ярко это проявляется на примере жилого сектора. Следует отметить, что некое
подобие лизинговых отношений имело место и широко применялось в России
во времена начала процесса приватизации. При изменении правового статуса многих
торговых организаций им предлагалось выкупить (в собственность) помещения магазинов. Один
из таких механизмов назывался аренда с последующим выкупом и использовался
во многих случаях. Конечно, здесь начальный этап лизинговой сделки –
покупка лизингодателем требуемого имущества - предстает в несколько ином плане,
но сам механизм носит подобие лизингового. Процессы, происходящие на рынке
недвижимости и строительной индустрии, являются одними из ключевых во всей
экономике, причем это характерно не только для нашей страны. Вот
почему необходимо оказывать дальнейшую поддержку на всех уровнях, и, конечно
же, на государственном, таким важным финансовым инструментам, как лизинг и
ипотека. Важные шаги в нужном направлении уже сделаны – приняты
федеральные законы о лизинге и ипотеке. Серкова-Жоголева А.Е.,
аспирант Самарской государственной
экономической академии
|
