Разгосударствление собственности в РФ не могло не сформировать один из
фундаментальных рынков – рынок недвижимости. Взаимодополняющими финансовыми механизмами на этом
рынке являются лизинг и ипотека. Лизинг недвижимости – тема, которая
зачастую не получает достаточного освещения даже в специализированных изданиях. В
то же время она интересна сама по себе из-за особенностей
объекта лизинговой сделки (то есть недвижимости) по сравнению с лизингом
движимого имущества. На момент настоящей публикации журнал “Лизинг ревю” обращался
к данной области лизинга лишь однажды, в статье Л. Мельникова
и Д. Жукова “Проблемы лизинга зданий”. Лизинговая операция начинается с
подписания договора между арендатором и лизинговой компанией. Арендатор обязуется систематически
перечислять арендную плату в течение всего срока действия договора, как
правило, соответствующего периоду фискальной амортизации оборудования или здания; до его
окончания лизингополучатель не имеет права отказаться от аренды. По окончании
оговоренного срока он может выбрать: приобрести оборудование или здание по
остаточной стоимости, зачастую составляющей не более 5 – 6 %
от первоначальной цены; вернуть его лизинговой компании; возобновить аренду с
уменьшенной арендной платой. До тех пор, пока одному из вариантов
не отдано предпочтение, операция не отражается по балансу арендатора, так
как факт покупки или получения кредита не имел места; но
неперечисленная арендная плата должна учитываться как внебалансовое обязательство. Между лизингом
оборудования (лизинг движимого имущества) и зданий (лизинг недвижимости) существуют различия.
При лизинге движимого имущества период, когда нельзя расторгнуть договор, как
правило, закрепляется от трех до семи лет. Оборудование и оснастка
покупается по указанию самого лизингополучателя и полностью проплачивается лизинговой компанией,
что весьма способствует сбыту такого оборудования. Так, некоторые производители оборудования
сами предлагают клиентам возвратный лизинг – обходной путь, при котором
изготовитель продает оборудование лизинговой компании, та оставляет его в распоряжении
производителя, и, став арендатором им самим произведенного оборудования, изготовитель пересдает
его пользователю. При лизинге недвижимости период, когда нельзя расторгнуть договор,
обычно составляет пятнадцать – двадцать лет, но во многих контрактах
для арендатора предусматривается возможность сделать досрочный выбор в пользу покупки.
Часто бывает, что арендатор с самого начала является собственником участка
или берет на себя часть расходов по строительству; тогда лизинговая
компания совместно с арендатором создают товарищество специально для проведения операции.
Компании, занимающиеся лизингом движимого имущества, большую часть своих средств получают
от банков. В отличие от них лизинговые компании по недвижимости
привлекают для долгосрочных вложений главным образом ресурсы финансового рынка; в
частности, во Франции большинство из них из-за режима налогообложения используют
специальный статус “компании по недвижимости для торговли и промышленности” (СИКОМИ),
наряду со статусом банка либо финансовой компании. Лизинг недвижимости не
обязательно имеет целью финансирование строительства новых объектов. С его помощью
фирма, являющаяся собственником занимаемого ею помещения, может получить ликвидные средства
и при этом оставаться в том же помещении. Упомянутая фирма
продает его лизинговой компании и одновременно берет его в аренду
с правом последующего выкупа; такая операция носит название лизбэк. Одно
из отличий лизинга от ипотеки в том, что при ипотечном
кредитовании залоговые отношения носят первичный характер, в лизинговой же сделке
они могут либо вовсе отсутствовать, либо вторичны, хотя в обоих
случаях выступают как обеспечение возвратности вложенных средств. Однако, операции, ставшие
обычными в других странах, зачастую не могут быть осуществлены в
России. В том числе из-за того факта, что юридическая система
РФ, по крайней мере к 1999 году, не приобрела устойчивых
очертаний, многие правовые акты страдают недоработанностью, другие, крайне необходимые, не
приняты. Согласно некоторым исследованиям около 2/3 принимаемых субъектами РФ законов
не соответствуют федеральным. Только в 1998 году, преодолев вето Президента,
были приняты законы “Об ипотеке” и “Об оценочной деятельности в
РФ”, трудная судьба выпала и закону “О лизинге”. Перспективы принятия
Земельного кодекса не ясны. Важную юридическую проблему составляют возникающие конфликты
законов между собой. До сих пор окончательно не прояснен статус
института прописки (регистрации). Вообще, практика данного периода показывает, что в
отношении недвижимости институт залога действует не в полной мере, особенно
ярко это проявляется на примере жилого сектора. Следствием желания со
стороны кредитных организаций избежать применения залога явилась некая практика квазиипотечного
кредитования покупки жилья, называемого то продажей в рассрочку, то системой
накопительных счетов, схема которого выглядит весьма парадоксально. В общем случае
покупатель квартиры заключает кредитный договор с банком и договор с
агентством недвижимости, по которому последнее должно продать "по как можно
более низкой" цене квартиру покупателю после того, как кредит будет
выплачен, причем деньги, посредством агентства недвижимости (чаще всего это агентство
является дочерней фирмой банка), перечисляются продавцу за покупаемую недвижимость, которая
остается в собственности агентства. Покупателю сразу же в устной форме
дается разрешение въехать в купленную для него жилую площадь, но
его проживание там не носит официального характера, юридически ничем не
обеспечено и полностью зависит от настроения и намерений кредиторов, то
есть владельца на бумаге - агентства недвижимости и стоящего за
ним банка, несмотря на то, что крупный начальный взнос, а
со временем и часть кредита, уже выплачены. Как итог, покупатель,
не получая квартиры, уплатив начальную сумму (обычно не менее 30%
стоимости жилья) и всевозможные регистрационные сборы, одновременно выплачивает кредит за
приобретение квартиры в собственность агентства недвижимости. Лишь по погашении кредита
(банку), согласно договору, агентство продает по “как можно более низкой”
фиктивной цене квартиру покупателю. Таким образом происходит столкновение интересов кредиторов
и заемщиков. Практика квазиипотечного, а на самом деле квазилизингового кредитования
довольно накладна для заемщика из-за большого числа накладных платежей, и,
самое главное, не дает никаких гарантий относительно перехода квартиры в
собственность, кроме как, по большому счету, честное слово банка и
подконтрольного ему агентства недвижимости. И примеров этому множество. Безусловно, если
посмотреть с другой стороны, банки не заинтересованы в недвижимой собственности,
обремененной зарегистрированными (прописанными) там жильцами, которую практически невозможно реализовать (в
случае отказа покупателя погашать кредит), что однозначно означает убытки. Востребованность
описанной выше схемы "кредитования в рассрочку", при которой кредиторы сводят
к минимуму свои риски, а риски и расходы покупателя неоправданно
высоки, говорит о том, что потребность в займах на покупку
жилья весьма существенна. В то же самое время очевидно, что
в виду крайне неблагоприятных для заемщика условий жилищное кредитование, ограниченное
такого рода вариантами, не будет развиваться. Понимая, что указанная схема
уменьшает заинтересованность в жилищных кредитах, кредитные организации ищут новые, более
привлекательные для заемщиков, варианты предоставления таковых. Таким шагом явилась более
четкая стратегия с привлечением по сути элементов лизинговой сделки на
этапе погашения кредита. Следует отметить, что некое подобие лизинговых отношений
имело место и широко применялось в России во времена начала
процесса приватизации. При изменении правового статуса многих торговых организаций им
предлагалось выкупить (в собственность) помещения магазинов. Один из таких механизмов
назывался аренда с последующим выкупом и использовался во многих случаях.
Конечно, здесь начальный этап лизинговой сделки – покупка лизингодателем требуемого
имущества – предстает в несколько ином плане, но сам механизм
носит подобие лизингового. Происходившие в тот период процессы отражают правовые
акты, например, Указ Президента РФ "О регулировании арендных отношений и
приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду" №
1230 от 14 октября 1992 года. Говоря о жилищном кредитовании,
можно сказать, что как шаг навстречу заемщикам расценивается некоторое видоизменение
договорной базы этих взаимоотношений. Между банком, агентством недвижимости и покупателем
заключаются кредитный договор и договор аренды с последующим выкупом покупаемой
жилой площади. И хотя купленная для заемщика квартира по-прежнему остается
в собственности агентства, его проживание там начинает носить более официальный
характер. Причем юридическим основанием для заключения такого договора служит полученная
агентством лицензия на проведение операций с недвижимостью, в особенности арендных,
а заселение покупателя происходит с уплатой им первого кредитного платежа.
Что касается ипотеки, то следует отметить усилия московских властей, которые
к 2000 году надеются создать эффективный механизм ипотечного кредитования с
образованием так называемого отселенческого (переселенческого) фонда, куда в случае невыполнения
своих кредитных обязательств будут переезжать покупатели-заемщики. Эта деятельность уже на
предварительном этапе дает результаты. Однако, судя по проектам, создаваемая система
не сможет (и, по всей видимости, не предназначена) охватить всех
заинтересованных в кредитовании покупки жилья, так как предполагает, по крайне
мере по положению на 1999 год, институт особых уполномоченных банков,
работающих с упомянутым резервным жилым фондом и реализацию жилья преимущественно
из районов новостроек. Так что, имея ввиду свободный (вне этой
системы) рынок жилищных кредитов, можно констатировать наличие множества нерешенных проблем,
особенно юридического и налогового характера. И здесь видится обоснованным умножение
усилий по развитию схемы лизингового кредитования покупки жилья, задатки которой
уже просматриваются. Процессы, происходящие на рынке недвижимости и строительной индустрии,
являются одними из ключевых во всей экономике, причем это характерно
не только для нашей страны. Вот почему необходимо оказывать дальнейшую
поддержку на всех уровнях, и конечно же, на государственном, таким
важным финансовым инструментам, как лизинг и ипотека. Важные шаги в
нужном направлении уже сделаны – приняты федеральные законы о лизинге
и ипотеке.
Сергей Городецкий
Источник: "ЛИЗИНГ РЕВЮ", №1-2 1999.
|
