Обсуждения: Недвижимость становится ближе..., Владимир Иосад, 27.05.2003 15:18 Наконец-то начинает
формироваться нормальное законодательное поле ипотечного кредитования. В случае, если новый
закон не обкорнают в процессе прохождения, его значимость для экономики
можно будет сравнить только с Законом о приватизации WBR Владимир
Re: Недвижимость становится ближе..., Виктория Ермакова, 27.05.2003 15:34 Ваши прогнозы
- когда эта "машина" заработает реально?
Re[2]: Недвижимость становится
ближе..., Владимир Иосад, 27.05.2003 15:39 Ну, впереди еще процесс прохождения
через Думу и т.д. Но, это серьезный стимул для банков,
уже занимающихся ипотекой и только "присматривающихся", начинать серьезную работу. Реально,
года через полтора, я думаю. Re[3]: Недвижимость становится ближе...,
Евгений Голованев, 27.05.2003 17:09 Владимир, не могу понять, откуда такой
оптимизм в отношении ипотеки. Даже если данный закон и пройдет,
это не гарантирует того, что граждане России смогут, наконец, приобрести
жилье по ипотечным схемам дешево и быстро. На данный момент
практически вся первичка финансируется дольщиками, а эта схема не предполагает
залог строящегося дома. Право собственности на квартиру переходит только после
сдачи Госкомиссии построенного дома, а к этому моменту не проданных
квартир 10-15%. Участие банков в долевых схемах маловероятно. Проблема в
первую очередь в дешевых и длинных кредитах для строительных компаний,
которые вынуждены финансировать строительный процесс через долевку, и пока их
(дешевых и длинных кредитов) не будет, от ипотеки толку будет
мало.
С уважением. Re[4]: Недвижимость становится ближе..., Павел Тумаков, 28.05.2003
11:37 Поддерживаю инициатора дискуссии.
Также - к тому что прокомментировали иные
участники добавлю: рынок ипотеки начнет расти лавинообразно после того, как
ставки по кредиту снизятся до 8-9% (в валюте), что реально
в обозримом - год-два будущем.
Причем это будет происходить не зависимо
от того, примут закон или нет и каков он будет,
т.к. фактически уже наработаны схемы, работающие без него. Re[4]: Недвижимость
становится ближе..., Дмитрий Пейль, 28.05.2003 11:22 1. Ипотечные схемы, хоть
коряво, но уже работают (МИА, АИЖК).
2. Верховный суд РФ постановил
квалифицировать споры по договорам долевого страительства как споры по договорам
купли-продажи жилья. Так что долевое участие сейчас защищено существенно лучше,
чем еще пару лет назад.
3. Строительные компании так или иначе
всегда будут финансироваться через долевку, т.к. рынку не очень интересно
занимать строителям надолго в силу отсутствия в балансах строителей достаточных
внеобротных активов. Например, в случае с "вашим" "Северным городом" рыночный
заем обеспечивался поручителем. My best,
D.
Re[5]: Недвижимость становится ближе..., Евгений
Голованев, 28.05.2003 20:01 1. Они хоть и работают, но действительно
коряво. Число выданных ипотечных кредитов минимально, мало того из-за определенных
условий стоимость квартир через ипотеку больше на 20-30% (я говорю
не о процентах, а о том, что по закону квартира
должна быть в чьей-то собственности, строители и риэлторы на баланс
вешать не хотят, т.е. квартира в собственности строителя или риэлтора
предполагает то, что дом построен и сдан Госкомиссии, соответственно квартиры
в таких домах дороже, если они еще есть в продаже).
2. Верховный суд РФ всего лишь привел обзор практики. Постановления
суда не было. На практике договор долевого участия может быть
оспорен только в части качества полученных квартир, но ни как
ни в части сроков сдачи дома, пеней за задержку сдачи
и т.п.
3. Я не думаю, что долевка будет жить вечно,
хотя бы потому что рано или поздно ставки по кредитам
упадут и строители смогут кредитоваться на ранних этапах строительства, оформлять
на каком-то этапе незавершенку в собственность и брать под нее
кредит и т.д. С уважением. Re[6]: Недвижимость становится ближе..., Дмитрий
Пейль, 29.05.2003 11:55 2. Спорить не буду, возможно так и
есть.
1,3. Ипотека предусматривает права на недвижимость. Нет недвижимости - нет
прав. Недострой - не недвижимость. Поэтому, кстати, под него крайне
неохотно кредитуют.
Ставки по кредитам уже и так упали. Каких
же ставок хотят строители? 2.5 % годовых при рентабельности бизнеса
на уровне 25-30? My best,
D.
Давайте мух от котлет..., Владимир
Иосад, 28.05.2003 10:53 Давайте поробуем не смешивать совершенно разные вещи
- финансирование строительства (строителей), финансирование покупки жилья (ипотеку), финансовый рынок
(рынок денег, ценных бумаг и др.).
1. Жилье по ипотеке нигде
и никогда не приобретается ДЕШЕВО и БЫСТРО. Просто ради интереса,
посчитайте сколько Вы заплатите за mortgage loan 25 лет по
ставке 2-3% выше prime rate. Прикиньте, как долго Вам придется
убеждать банк в своей кредитоспособности при отсутствии внятной credit history.
2.
Покупка жилья по ипотечным схемам обеспечивает не скорость и цену,
а доступность, т.е. возможность приобретения жилья до момента аккумулирования всей
суммы + защиту от роста цен/инфляции
3. Дешевые и длинные кредиты
проблема для всех, а не только для строителей, это связано
с целым рядом макроэкономических факторов.
4. Сама схема ипотеки разработана для
покупателей жилья, а не для стройкомплекса. При адекватной схеме ипотечного
кредитования нет принципиальной разницы между новостроем/вторичкой (только по цене), так
что на покупателях это не скажется.
5. Если появятся внятно обеспеченные
ипотечные ценные бумаги, это простимулирует денежный рынок и потянет инвестиционные
ресурсы. Результат - увеличение объемов денежного рынка, привлекательность для инвесторов,
рост спроса => снижение % ставки. Выигрывают ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ ПОКУПАТЕЛИ ЖИЛЬЯ.
Что касается строителей, их выгода только в одном - растет
платежеспособный спрос. Re: Давайте мух от котлет..., Олег Дудко, 29.05.2003
17:22 Полностью согласен по пунктам 1-3.
4-5 - на покупателях скажется,
к сожалению. по-моему развитие ипотеки приведет к дальнейшему (в Москве,
новому - в некоторых других регионах) росту цен. Сперва на
вторичке, потом она подтянет первичку. Re: Давайте мух от котлет...,
Евгений Голованев, 28.05.2003 20:19 Вещи то может быть и разные,
но взаимосвязанные. Как я уже написал Дмитрию, квартиры в собственности
дороже на 20-30%, если бы застройщик мог профинансировать строительство за
счет длинных и дешевых денег (без привлечения дольщиков), привлеченных с
рынка облигаций, кредитов и т.п., то, во-первых, недвижимость по любому
была в его собственности, что давало возможность кредитоваться под нее
(как в виде незавершенки, так и в виде готового дома),
во-вторых, изменения цен на квартиры были бы меньше подвержены фактору
готовности дома, а в большей степени макроэкономическим показателям. С уважением.
Re[2]: Давайте мух от котлет..., Владимир Иосад, 29.05.2003 10:20
Стоимость есть мера риска :-)! Готовая квартира есть 100% обеспечение,
недострой - обеспечение с риском => дисконт на риск. Чем
Вам поможет ипотека? Деньги, появляющиеся у эмитента сертификата, обеспечены УЖЕ
ПРОДАННОЙ недвижимостью. Их возвратность гарантирована будущим потоком платежей от заемщика.
Что
касается кредитования застройщиков - кредитуйтесь, выпускайте bonds (это сейчас вообще
любимая национальная забава) под обеспечение недостроем, в чем разница? WBR Владимир
Re[3]: Давайте мух от котлет..., Дмитрий Пейль, 29.05.2003 11:51
Владимир,
"любимость" забавы не означает забавности в подходах. Недострой - лишь
дебиторка. Выпустить бонд под дебиторку можно, можно и купить. Вот
только найдутся ли больные головой? Сейчас такие схемы работают в
случае со строителями или при поручительстве/гарантии третьих сторон, или на
сумму стоимости внеобортных активов. My best,
D.
Re[4]: Давайте мух от
котлет..., Владимир Иосад, 29.05.2003 14:06 Да я, собственно, о том
же. Почему очень многие строители считают, что ипотека создается для
финансирования их, любимых, и их проектов? Я понимаю (знаю), что
уже сам процесс строительства позволяет строителю неплохо жить, но не
понимаю почему этот праздник жизни не должен оплачиваться по рыночным
ценам. Стоимость денег в любом случае должна определяться рыночной ставкой
+ дисконтом/премией за риск, вне зависимости от того, кто дает
деньги. И в этом плане нормальный ипотечный заемщик кажется мне
предпочтительнее строителя. WBR Владимир
Re[5]: Давайте мух от котлет..., Дмитрий
Пейль, 29.05.2003 14:41 Я бы даже сказал больше. Строителю после
того как он собрал "взносы на долевое участие в строительстве"
- хоть трава не расти. Он конечно заинтересован в результате,
но не напрямую. Отсюда - удивительное по отвратительности качество сдаваемого
жилья, сдача без отделки и обустройства территории. Лучше финансирвоать не
производителя и посредника коим является строитель, а покупателя, котрый если
что, проголосует рублем. My best,
D.
E-xecutive, Ward Howell International
Original article:
http://www.e-xecutive.ru/finance/forum_23561/msg_34131/
|
