Аудио: Беседа с И.Д. Грачевым

Об ипотеке как одном из наиболее эффективных способов решения жилищной проблемы в России мы говорили с автором ряда законов и законопроектов по ипотеке, депутатом Государственной Думы, лидером партии "Развитие предпринимательства" Иваном Дмитриевичем Грачевым.

- Вы, наверное, сейчас не можете пожаловаться, что проблемам ипотеки не уделяется достаточного внимания. Прошло заседание Президиума Госсовета, где говорилось об этом. Рабочей группой во главе с Константином Титовым был подготовлен огромный доклад. Буквально перед праздниками в Сибири прошло очередное выездное заседание Госстроя, на котором тоже рассматривались проблемы ипотеки. По словам выступавшего там заместителя председателя Госстроя, в принципе использовать ипотечный метод строительства могут до 48 процентов российских семей. А вы в свое время говорили, что больше. Сразу возникает вопрос: смогут-то они смогут, но кто им даст деньги на это?

ГРАЧЕВ: Должен заметить, что я никогда не говорил, что больше 48 процентов россиян могут действительно...

- Вы говорили, что три четверти способны.

ГРАЧЕВ: Нет. Я говорил, что две трети наших сограждан нуждаются в улучшении жилищных условий. И примерно половина из них, то есть треть семей страны, способны участвовать в различных ипотечных программах. То есть, если задействовать старый жилой фонд, доходы граждан, если учесть, что большинство граждан все-таки скромно хотят улучшить свои жилищные условия, а не получить новые коттеджи или новые квартиры, если задействовать действительно дешевое строительство, тогда действительно до трети сограждан могли бы воспользоваться ипотечными программами. Вот что, собственно, я утверждал.
Полагаю, что слов об ипотеке всегда говорилось достаточно много. С этим особенных проблем не было. С тех пор, как я взял в руки законы о жилищных кредитах, а это было в 1995 году, с тех пор внимание словесное к ипотеке всегда было достаточным. К сожалению, когда касается дел, законов, которые нужно принять в Государственной Думе, то очень часто оказывается, что они блокируются, поэтому насчет дел российское правительство не очень пока склонно поддержать нас.

- Кстати, если говорить о делах, Константин Титов говорил, что рабочая группа обобщила весь опыт, который есть: и классической ипотеки, за которую ратуете вы, и очень многих, как он сказал, квазиипотек. В Самарской области, например, осуществляется программа "Сельский дом", рассчитанная на пять тысяч домов. Три тысячи примерно уже сдано, две тысячи еще будут строиться. Рассчитана такая программа на сельскую интеллигенцию, на людей, у которых, прямо скажем, не так много денег. Так вот, у них там принят такой смешной, может быть, но эффективный способ расплаты сельхозпродуктами, в данном случае мясом и зерном. Известно, что нечто подобное применяется в Белгородской и Орловской областях. То есть люди стараются что-то делать, нельзя сказать, чтобы уж совсем бросили.

ГРАЧЕВ: Безусловно, с тех пор, как проведены законы об ипотеке. Кстати, они и тогда вызывали огромное сопротивление: пришлось преодолевать вето и Совета Федерации, и президента России для принятия данных базовых законов. С тех пор как законы были приняты, порядка 100 тысяч "кривых" и хороших ипотечных кредитов в стране было выдано. Но что важно?

- Существует фонд, который финансирует и берет на себя функции посредника и забирает продукты в счет уплаты?

ГРАЧЕВ: Я, конечно, утрирую, когда говорю, что расплачиваются мясом и деньгами. Все-таки вещь это не самая принципиальная, как человека заставляют расплачиваться. Принципиально то, что выдача большинства займов, предоставление в кредит квартир делаются по схемам, которые не приняты в мире. Например, очень многие квартиры продаются в рассрочку, очень много в России так называемых долевых или паевых систем предварительного накопления денег для ипотеки. Почему так получается? Почему оказывается, что и банкам, и людям выгодно идти на подобные варианты, не всегда четкие, не всегда прозрачные? Просто потому, что не все еще согласовано в той же налоговой системе. Оказывается, что если человек возьмет нормальный ипотечный кредит, то есть жилищный кредит с использованием механизма ипотеки, то он должен будет заплатить полтора процента за нотариальные услуги, дополнительные налоги, которых отсутствует в "кривых" схемах. И люди, руководители регионов, конечно, понимают, что бороться в Государственной Думе, правильно исправить законы - занятие трудное и довольно долгое. А жилье людям, если есть строительные мощности, надо давать сегодня. Поэтому начинают использовать схемы, которые называют квазиипотечными или "кривыми". Мое отношение к этому нормальное. Почему надо заставлять людей платить лишние деньги, если законодатели и правительство не сумели изменить налоговую систему? Конечно, нельзя. Только при этом желательно так выстраивать договорную систему для людей, чтобы, как только будет изменена налоговая система, а поправки уже готовы, и, я уверен, результат будет, как только будут приняты уже подготовленные законы о строительных сберегательных кассах, действующие договора можно было спокойно переоформить в нормальные прозрачные ипотечные соглашения, принятые во всем мире.

- Я должен сказать, что в лице рабочей группы Госсовета вы уже союзника нашли. Они также ставят вопрос о том, что стоимость нотариальной записи в полпроцента совершенно не оправдана, поскольку речь идет об очень больших суммах. А во-вторых, о том, о чем вы всегда говорили, что не надо требовать от людей никаких деклараций об их доходах, если они покупают квартиру или вносят хотя бы первый взнос. То есть, чтобы людям, покупающим квартиры и по сути финансирующим строительный комплекс, не надо было каждый раз объяснять налоговой инспекции или кому бы то ни было происхождение своих денег.
Вопрос в развитие темы. Во многих странах в той или иной форме существует система предварительного накопления. Скажем, так называемые строительные сберкассы. Ваш закон о строительных сберкассах уже, по-моему, год ходит по Думе, получал разные рецензии со стороны банков, Центрального банка, Министерства финансов. В каком сейчас положении находится данный закон, можно ли уже говорить о том, что подобная система предварительного накопления денег для строительства квартир в России будет действовать?

ГРАЧЕВ: Законопроект о строительных сберегательных кассах, а это действительно один из самых эффективных методов предварительного накопления для входа в ипотеку и создания себе кредитной истории, фактически два года лежит в Государственной Думе, хотя полностью готов к первому чтению. Да, были разногласия с Центробанком. Мы их в принципе устранили. Но, тем не менее, законопроект заблокирован. То есть, это как раз пример слов и дел. Данный закон совершенно обязателен, он нужен для того, чтобы получить достаточное количество так называемых длинных низкопроцентных денег, чтобы ипотека стала массовой. Он хорошо зарекомендовал себя в Восточной Европе, где до половины населения уже пошло по линии строительно-сберегательных касс. А в России уже появилась куча обманутых дольщиков. В Барнауле они даже взрывать себя собираются. Откуда же взялись эти обманутые люди? Прежде всего, из-за отсутствия закона, который строго бы регламентировал стадию предварительного накопления для будущей ипотеки. Так вот, данный законопроект заблокирован в Государственной Думе, так же, как и закон о защите прав граждан, вкладывающих в строительство и приобретение жилья, который тоже лежит два года. Так же, как и закон о вторичных эмиссионных ценных бумагах. Госсовет принял решение до мая со всеми этими законами разобраться. Полагаю, что теперь дело в политической воле. Законы сделаны, практиков они, что в регионах, что в Москве, устраивают, следовательно, блокаду надо снять, а сами законы быстро провести через Государственную Думу.

- Большинство депутатов, даже те, которые не очень хорошо относятся к ипотечным процессам, в свете приближающихся выборов все равно должны будут продемонстрировать народу, как они его защищают. Так что мне кажется, что если в мае Госсовет снова будет собираться и рассматривать уже в комплексе все законодательство, имеющее отношение к ипотеке, то вам будет проще провести через Госдуму все эти законопроекты.

ГРАЧЕВ: Несомненно. Мы предварительно с Константином Титовым договорились, что образуем рабочую группу.

- А вы, кстати, не член данной рабочей группы?

ГРАЧЕВ: Насколько понимаю, я - член рабочей группы, но на Госсовет меня не пригласили. Надеюсь, что в дальнейшем будут все-таки более разумно и правильно подходить к депутатам Государственной Думы, имеющим отношение к данной проблеме. В конечном счете, все равно все законопроекты сделаны, прежде всего, нами. Во-вторых, они в Думе застряли. Поэтому в этом плане Госсовет может подтолкнуть их прохождение, используя для этого то, что уже сделано в регионах. Я надеюсь, что нам удастся, задействовав опыт и лоббистские возможности регионов, провести данные законопроекты через Государственную Думу.

- В чем смысл эмиссионных ценных бумаг по ипотеке? Ведь еще ничего не построено, а вы под это дело хотите выпускать своего рода закладные? Не станут ли они просто воздушными деньгами?

ГРАЧЕВ: Цепочка такова. Прежде всего, мы фиксируем, что ипотека - это единственный и основной способ решения жилищной проблемы. Второе, что мы фиксируем, - базовые законы об ипотеке, о регистрации и об оценке сделаны и проведены через Государственную думу. И третье, что мы фиксируем, - на этой основе уже выданы кредиты. Оценки разные, но думаю, что по стране их около 100 тысяч. Но дальше, когда начинаешь думать, а откуда банки должны брать деньги для выдачи новых кредитов? Хорошо, у них были какие-то деньги сегодня, они сумели 100 тысяч кредитов выдать. Но для того, чтобы у них и дальше были на 15-30 лет деньги для выдачи жилищных кредитов российским гражданам, они должны иметь систему сбора длинных низкопроцентных денег. И здесь Россия никаких велосипедов изобретать не должна. То есть, существует две системы сбора длинных низкопроцентных денег для жилищного кредитования: американская - это вторичные эмиссионные ценные бумаги, и немецкая - это система предварительного накопления через стройсберкассы. Ясно, что в России нужно задействовать их обе. Это позволяет отмобилизовать суммы для выдачи жилищных кредитов, примерно равные годичному валовому внутреннему продукту страны.

- Какие аппетиты...

ГРАЧЕВ: В том, что сумма получается такой гигантской, есть и плюсы, и минусы. Понятно, что и Россия через короткие сроки придет к подобным же суммам, если будут приняты законы о стройсберкассах и о вторичных эмиссионных ипотечных ценных бумагах. И это, вообще говоря, порождает у некоторых ведомств и фирм желание монополизировать систему. К сожалению, в России подобное наблюдается не только в случае с жилищными кредитами, но и во всех других случаях, когда у кого-то есть желание полностью наложить лапу на все деньги и денежные потоки. Что в этом плохого? То, что стремящиеся к монополизму структуры начинают блокировать хорошие универсальные законы, позволяющие работать всем на данном рынке. Например, Москва уже выпускает какие-то аналоги будущих ипотечных эмиссионных ценных бумаг. Есть и другие регионы, которые выпускают подобные бумаги, есть банки, которые также готовы выпускать аналогичные ценные бумаги, собирая деньги для жилищных кредитов. Всем им нужен достаточно универсальный закон, который позволял бы многим на данном рынке работать. Но, к сожалению, в России есть структуры, которые с этим не согласны. Они хотели бы так закон переделать, чтобы только на этом рынке могли работать только они. Вот вокруг чего ведется борьба. То есть мы говорим, что законы блокируются, находятся разные формальные, юридические закавыки, что-то кому-то не нравится в этих законах. А по существу речь идет о том, кто наложит лапу на будущие ипотечные деньги и на будущие жилищные кредиты.

- Получается, что пока для простого гражданина все сводится к деньгам, которые можно накопить или получить. А банки могут выпустить или не выпустить ценные бумаги. Но ведь есть еще одна, довольно существенная проблема. Заключается она в том, а готов ли российский строительный комплекс к такому активному бурному развитию жилищного строительства? Где в России осуществляется самое большое строительство? Несомненно, в Москве, и по количеству, и ...

ГРАЧЕВ: Это правда. И по объемам.

- Кто строит? Строят в основном приезжие: либо из регионов России, либо украинцы, молдаване, люди из закавказских республик. Возьмите пример: Ленск смыло, его строили... Сколько строили, сколько людей мобилизовано было, чуть не само МЧС трубы туда завозило. Но не смогли до конца построить. И то, что построили, до сих пор вызывает нарекания. Или беда, которая случилась в Краснодарском крае. Туда тоже собирали по крохам откуда-то и технику, и стройматериалы и главное - строителей. А в регионах как идет строительство? Где-то идет, где-то нет. Титов приводил в своем выступлении разброс стоимости. Там, где все нормально организовано, там квадратный метр жилья стоит до 6 тысяч рублей. А бывает и 15 тысяч, и выше. Что с этим?

ГРАЧЕВ: Это такой объемный вопрос. Прежде всего, строительный комплекс в России имеет сегодня примерно двукратный запас. В свое время благодаря закону о господдержке малых предприятий, который был принят в 1995 году, строительный комплекс в значительной своей части сохранился в виде малых предприятий численностью до 100 человек. То есть он разбился на компактные, достаточно эффективные малые предприятия, у которых с тех времен осталась строительная техника. То есть удвоить объем жилищного строительства, если будут достаточное финансирование, они могут хоть сейчас. Если обеспечить строительный комплекс деньгами, дополнительно примерно миллион семей за два года можно будет обеспечить жильем. Да, есть проблема цены, и она, кстати, тоже организационного порядка. Я не буду называть город, чтобы не обидеть коллег, но есть фирмы, которые не только за 6 тысяч, а менее чем за 3 тысячи квадратный метр строят достаточно хорошее по тепловым и прочностным характеристикам жилье. То есть они способны поставлять его в массовых количествах для тех же социальных ипотечных программ, для военных, учителей, врачей, для тех, кому государство в любом случае будет помогать выданные жилищные кредиты оплачивать, частично компенсируя первоначальный взнос и процент. Так вот, внедрить такой опыт оказывается делом чрезвычайно трудным, потому что мэрам многих городов не выгодно дешевое строительство. И они прямо заявляют этой фирме, что им дешевые домики не нужны. Вот где организационная проблема государственного масштаба.

- Надеюсь, что данную проблему будет решить легче, чем собрать миллионы, которые требуются на ипотеку, и мобилизовать российских строителей.

© 2001-2003, радиокомпания "Маяк"