Ипотека для продавца

Нередкая в наши дни ситуация. Гражданин продает квартиру, доставшуюся по наследству. Цена несколько завышена, однако продавец не торопится. И вот - долгожданный покупатель, но... вместо наличных денег - у него банковская гарантия под ипотечный кредит. Квартировладелец наотрез отказывается от дальнейших переговоров: "Знаем мы эти банковские гарантии, да и денег от вас годами ждать придется...".

Так уж сложилось, что российские граждане порой готовы безоговорочно доверять незнакомому человеку с наличными деньгами, но настороженно воспринимают схемы расчетов с участием банков: эхо августа-98 еще живет в нашем сознании. Тем не менее, сегодня сделки с элементами ипотечного кредитования медленно, но верно входят в повседневную практику квартирного рынка.

Для того чтобы получить банковский кредит, претенденту необходимо собрать множество справок, подтверждающих его платежеспособность, а также накопить как минимум 30% от стоимости будущей квартиры. Далее с гарантийным письмом от банка будущий новосел приходит в агентство недвижимости, для того чтобы выбрать себе квартиру. Сегодняшние ипотечные приобретения за редким исключением делаются на вторичном квартирном рынке. Банки и ипотечные агентства предлагают заемщикам кредиты на срок до десяти лет со ставками от 18% годовых в рублях и 15% - в валюте. Такие условия кредитования доступны не каждому: квартира, приобретенная в рассрочку, оказывается заметно дороже, нежели в случае единовременной покупки. Однако следует помнить, что ни в одной стране мира ипотечное кредитование не делает жилье дешевым. Преимущество ипотеки для приобретателя заключается в возможности получить крышу над головой уже сегодня, а расплачиваться за квартиру - годами. Какая же выгода от всего этого продавцу?

Во-первых, отметим это сразу, ждать денег годами не придется. Расчеты по сделкам купли-продажи с участием банка-кредитора отличаются от традиционной "риэлтерской" схемы только тем, что вместо наличных денег из банковской ячейки продавец получает соответствующую сумму на свой счет, которую по желанию сможет обратить в наличные.

Во-вторых, пока еще скромный опыт работы риэлтеров в этой сфере показывает, что продажа квартиры через "ипотечную схему" сулит продавцу дополнительный доход (хозяин стандартной одно- или двухкомнатной квартиры может выручить в среднем на $1 тыс. больше, нежели в случае простой купли-продажи). И это только по той причине, что сегодня агентства недвижимости стремятся заинтересовать потенциальных продавцов предложениями "ипотечных" приобретателей, и в этом случае предлагают оценивать квартиры по ценам, превышающим среднерыночные.

В-третьих, сделки с участием банковских гарантий проводятся по полной стоимости (в нотариальном договоре купли-продажи указывается не заниженная балансовая, а реальная рыночная цена объекта). Таким образом, продавец получает высокий и легальный доход, который также можно использовать легально. Например, если, продав квартиру, вы захотите также взять ипотечный кредит и приобрести другое жилье, у вас не будет проблем с "раскрытием" основного источника ваших денег. Следует иметь в виду, что, согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ, при продаже недвижимого имущества стоимостью не более 1 млн руб. (на сегодняшний день $32000) подоходный налог не взимается. Большинство сегодняшних ипотечных сделок "укладывается" в обозначенные ценовые рамки. В случае, если цена продаваемого объекта больше суммы, не облагаемой налогом, то, согласно сложившейся практике, покупатель, как лицо, заинтересованное в оформлении сделки по полной стоимости, обычно готов взять уплату налога на себя, а также полностью оплатить госпошлину за нотариальное оформление (1,5% от указанной в договоре купли-продажи суммы). Материал подготовлен при участии ЮФ "Экотон".

Филипп Урбан
"Частная НЕДВИЖИМОСТЬ"