Что такое ипотека?

Термин "ипотека" переводится как залог недвижимости. Ипотечное кредитование - это кредитование, основанное на выдаче кредитов гражданам под залог их недвижимого имущества. Что можно заложить? Все недвижимое имущество: приватизированные квартиры, дачи, садовые дома, гаражи, а также предприятия, здания, сооружения, используемые в предпринимательской деятельности. Но вы не сможете заложить имущество, находящееся в государственной, муниципальной собственности.

Проще говоря, квартира, на которую претендуете, является предметом залога, вы сразу в нее заселяетесь и начинаете в течение нескольких лет выплачивать ее стоимость, разумеется, с процентами. Владельцем новой квартиры становитесь только после окончательной выплаты суммы задолженности.

Кто есть кто?

По федеральному Закону "Об ипотеке", принятым в 1998 году, на ипотечном рынке должны действовать четыре главных субъекта: Заемщик, Кредитор, Инвестор и Правительство. Заемщик (залогодатель)- это лицо, желающее построить или приобрести жилье посредством ипотечного кредитования. Инвестор - это организация, предоставляющая заемщику долгосрочный кредит на постройку или приобретение жилья под определенный процент. Кредитор - организация (чаще всего банк), с которым Инвестор заключает договор на организацию всей текущей работы по заключению кредитных договоров с заемщиками, составлению графиков возврата кредитов, контролю за их своевременным возвратом. Правительство обеспечивает нормативно-правовую, законодательную базу и создает условия, которые позволили бы инвесторам и банкам заниматься ипотечным кредитованием без неоправданного риска.

Помимо этих главных субъектов на рынке ипотечного кредитования должен действовать еще ряд организаций: риэлторские компании, занимающиеся вторичным рынком жилья, оценочные компании - оценка технического состояния закладываемого недвижимого имущества и их рыночной стоимости, страховые компании - страхование заложенного имущества в соответствии с условиями ипотечного договора, регистрационные компании - государственная регистрация договоров об ипотеке.

Кто может участвовать в ипотечном кредитовании?

Во-первых, заемщику должно быть не менее 18 лет, то есть он должен быть совершеннолетним. Во-вторых, конечно же, наличие недвижимого имущества, пригодного для его залога. Далее, гражданин должен доказать свою кредитоспособность, то есть возможность платить по ипотечному кредиту (людям, прозябающим на заработной плате ниже прожиточного минимума, ловить нечего). Также у него на руках должен быть договор с Инвестором на предмет предоставления ему кредита на сумму, необходимую для приобретения жилья.

Это мы уже проходили

- привлечение внебюджетных источников финансирования жилищного строительства: средства банков и других финансово-кредитных учреждений, недоимки по налогам во внебюджетные фонды. В результате - доля бюджетных средств составляет всего 27-30%, а остальные средства представляют собой внебюджетные источники и личные сбережения граждан;

- в индивидуальном жилищном строительстве предусматривается залог недвижимого имущества застройщика (чаще всего закладывается приватизированная квартира или дом);

- привлеченные внебюджетные средства и бюджетные средства, выделяемые правительством, выдаются застройщикам в виде беспроцентных кредитов и ссуд на строительство индивидуального дома сроком до 15-20 лет, а в последнее время срок сократился до 5 лет.

В индивидуальном жилищном строительстве ипотечное кредитование в республике практически работает вот уже пять лет. Наша система отличается от классической только тем, что ипотекой охвачено пока только индивидуальное строительство. Почему? Потому что стоимость 1 кв.м. индивидуального жилья, которое строят сами застройщики с самозаготовкой большей части строительных материалов (лес рядом -съездил, нарубил - вот вам и бревна, доски), обходится во много раз дешевле, чем стоимость жилья в многоквартирных домах в городе. Заплатить за хоромы в новых каменных домах улучшенной планировки для основной массы населения - задача непосильная. Это одна из причин, почему строительство многоквартирных домов под ипотеку в республике пока не нашло развития.

Неужели все так плохо?

В целом по России пока не создана надежная основа для широкомасштабного развития ипотечного кредитования: не завершена работа по разработке единых общероссийских стандартов выпуска долгосрочных ипотечных ценных бумаг, нет налоговых льгот для участников ипотечного рынка, несовершенные банковское и земельное законодательства, жилищный и гражданский кодексы, многочисленные недоработки в действующих законодательных, правовых и нормативных актах.

А в нашей республике, помимо общероссийских проблем, надо обратить внимание на то, что у нас не так много людей, которые могли бы участвовать в деятельности ипотечного рынка (нет средств для участия в ипотечном кредитовании), особенно при строительстве многоквартирных каменных домов. Поэтому не следует ожидать, что ипотечное строительство сразу примет широкий размах. В последнее время начала затухать кампания по приватизации государственного жилья, то есть меньше возможностей для залога. В республике практически отсутствуют два важнейших участника ипотеки - Инвестор долгосрочного жилищного кредитования и Кредитор.

Ипотека по-якутски

28 октября 1999 года распоряжением Правительства РС(Я) образована постоянно действующая правительственная комиссия по ипотеке во главе с заместителем председателя правительства Григорием Полушкиным. А 11 ноября этого же года создана рабочая группа по разработке механизма ипотечного кредитования в республике. Эта рабочая группа начала работу по разработке механизмов ипотечного кредитования. Предлагаемая программа отличается от уже действующих программ по ипотеке. Якутская программа изначально ориентирована на жителя со средним доходом. Суть этой программы заключается в следующем: желающие смогут переехать в более просторное жилье при условии, что они оставят свою прежнюю квартиру ипотечному агентству (так называемое четырехступенчатое ипотечное кредитование) и в течение 5-10 лет будут выплачивать разницу в цене. На такого рода ипотечное кредитование, по примерным расчетам, имеют средства более 40% жителей столицы. В данное время специалисты рабочей группы озабочены тем, что ищут возможности для строительства более дешевого жилья, потому что при старом способе строительства себестоимость 1 кв.м. в доме 112 серии в 1999 году составляла порядка 7 тыс. рублей, таким образом, новая двухкомнатная квартира обойдется в 300 тыс. руб, а трехкомнатная - 546 тыс. руб. Есть возможности снизить себестоимость жилья за счет введения современных технологий: монолитное, каркасное строительство, которые, кстати, ряд строительных компаний уже использует не первый год. Главным преимуществом нового типа жилья перед нынешними типовыми проектами, помимо удобства и комфортности, должна стать и более низкая себестоимость.

Как и любой механизм кредитования, ипотечное жилищное кредитование основано на взаимном доверии всех участников. Поэтому обязательно должна быть создана реальная и законодательно подкрепленная основа для ипотеки.

Ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, превращения недвижимости в работающий капитал, дающий возможность кредитору гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья, земли и др. Не случайно "новый курс" президента Америки Т. Рузвельта во время "великой депрессии" 30-х годов начался с развития кредитования домовладельцев. Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием ипотечного кредитования.

Ирина МАРТЫНОВА,

при содействии директора Департамента жилищного строительства Минстроя РС(Я) Сергея Петрова.