Олег Кузьминский, "Коммерсантъ-Daily"

В России пока нет законодательства, которое регулировало бы деятельность строительно-сберегательных касс

На московском рынке ипотечного кредитования сложилась ситуация, при которой ведущие игроки - фонд "США-Россия" со своей программой "ДельтаКредит" и столичная мэрия, патронирующая Строительно-сберегательную кассу (ССК), интересы которых до этого не пересекались,- могут быть втянуты в конкурентную борьбу за право сотрудничать со строительными компаниями.

Начиная с 1998 года новостройки являются доминирующим сегментом столичного рынка недвижимости. Вторичный рынок не выдерживает конкуренции как по разнообразию предложения, так и по уровню цен. Соответственно растет и оборот рынка новостроек, забирая все больше средств с рынка вторичного жилья. Ипотечные операторы почувствовали новые веяния достаточно быстро. Уже в начале 1999 года ОАО ССК стало предлагать потенциальным покупателям новостроек приобретение в рассрочку строящихся квартир в Западном округе: после оплаты 50% стоимости квартира оформлялась в собственность покупателя, а оставшаяся сумма погашалась в течение трех лет под 8% годовых в валюте. По словам руководителя ССК Аллы Лебединской, за прошедшие три года ССК выдала кредитов на сумму более $8 млн. Застройщиком всех финансируемых ССК проектов выступало государственное унитарное предприятие "Управление экспериментальной застройки" (УЭЗ).

В мае этого года о планах предоставления кредитов на покупку строящегося жилья заявил вице-президент фонда "США-Россия" Джеймс Кук (James Cook). Стартовавший в сентябре проект предусматривал иную, нежели в ССК, схему кредитования: объектом залога становились права требования по заключенному с застройщиком инвестиционному договору, процентная ставка до оформления прав собственности на новостройку составила 21%, а компания, у которой потенциальный ссудополучатель собирался купить квартиру, должна была в обязательном порядке пройти аккредитацию дочерней структуры фонда DC Moptgage Finance Netherlands B.V. Проект оказался успешным: аккредитацию прошли четыре компании: Первая ипотечная компания (ПИК), "Квартал 32-33", Capital Group и "Жилсоциндустрия". В октябре был выдан первый кредит.

В конце ноября произошло еще одно событие: УЭЗ попыталось выйти из-под контроля ССК. Гендиректор УЭЗ Валерий Силин представил на заседании правительства Москвы проект создания "Московской ипотечной контрактной системы строительных сбережений" (МИКССС). Согласно проекту, деньги на строительство ипотечного жилья из городского бюджета должны были поступать не в ССК, а напрямую в строительные ГУПы, прежде всего в УЭЗ. Госпожа Лебединская возразила, что передача строительным ГУПам функций инвестора, строителя и кредитора наверняка спровоцирует строительные компании на злоупотребления - завышение стоимости строительства и несвоевременную сдачу домов в эксплуатацию. Юрий Лужков поддержал позицию ССК и добавил, что собирается в следующем году предоставить больший объем финансирования возможность заключать подрядные договоры не только с УЭЗ, но и с другими строительными организациями.

Деятельность фонда "США-Россия" и ССК в последние месяцы кажется разнонаправленной только на первый взгляд. И те и другие, по сути, делают одно и то же - финансируют за счет ипотечных денег строительство московских новостроек. И активно ищут контакты со строительными компаниями. Пока это всего лишь единичные случаи - речь о тотальном разделе домостроительных комбинатов между ипотечными операторами не идет. Однако в перспективе, когда, как и в США, и Западной Европе, ипотечные кредиты станут основным источником финансирования строительства, фонд и ССК вполне могут стать реальными конкурентами в борьбе за строительный рынок Москвы.

Возможно, проверить это удастся уже в следующем году. Дело в том, что в ноябре Юрий Лужков заявил, что провел переговоры с главой Пенсионного фонда РФ (ПФ) Михаилом Зурабовым о возможном выделении в следующем году из накопительной системы ПФ 5-6 млрд руб. на нужды московской ипотеки. Не исключено, что переговоры увенчаются успехом. Даже председатель комиссии Госдумы РФ по ипотечному кредитованию Иван Грачев, ранее критиковавший господина Зурабова за аналогичные переговоры с Госстроем, посчитал, что альтернативы ипотечному использованию "пенсионных" денег нет: "У Зурабова уже сейчас есть 109 млрд руб., которые он не хочет пускать на индексацию пенсий. А ипотечные программы, обеспеченные недвижимостью, могут стать единственным объектом их применения на территории России".

6 млрд руб.- это сумма, приблизительно равная потенциальным активам программы "ДельтаКредит". Если московской мэрии удастся ее получить, объемы финансирования ССК нового строительства увеличатся в десятки раз. Последствия могут быть весьма интересными. Во-первых, учитывая низкий процент "пенсионного" кредита, ССК может выйти на рынок с демпинговой процентной ставкой, что вынудит снижать проценты и фонд "США-Россия". Во-вторых, ССК может заключить на льготных условиях подрядные договоры со строительными компаниями и добиться их отказа от сотрудничества с фондом (в ближайших планах которого подключение к ипотечной программе ведущего панельного застройщика ДСК-1).

Впрочем, скорее всего, события будут развиваться по другому сценарию: ССК слишком инертная структура и, даже если получит в свое распоряжение искомые миллиарды, какую-либо активность, направленную на снижение процентных ставок и финансирование проектов независимых застройщиков, вряд ли проявит.

Косвенно эту точку зрения подтверждают и мнения нынешних партнеров фонда "США-Россия". Алексей Рекут, начальник отдела маркетинга компании "Квартал 32-33", считает предложение о сотрудничестве со стороны ССК маловероятным. Даромир Обуханич, руководитель департамента реализации и инвестиций ПИК, сообщил, что вообще не слышал о том, что ССК финансирует жилищное строительство, используя ипотечные средства.

Наиболее интересно мнение вице-президента фонда Джеймса Кука. Еще в мае, когда федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) заявило о скором получении правительственных гарантий на 2 млрд руб. И начале массового кредитования под низкие проценты (18-19% годовых в рублях), господин Кук заявил Ъ, что совершенно не боится конкуренции со стороны АИЖК, так как ипотечный рынок России слишком велик и поглотить его полностью никто не в состоянии. Возможно, что в отношении российских ипотечных операторов господин Кук прав - конкуренции с их стороны опасаться не стоит.

Действительно, массовая ипотека под низкие социальные проценты, несмотря на многочисленные правительственные программы ("Жилище", "Свой дом"), по-прежнему остается благим пожеланием. Однако для американского фонда существует и другая опасность. Как сообщил Иван Грачев, огромный интерес к российскому ипотечному рынку проявляют немецкие строительно-сберегательные кассы (Bausparkasse), готовые вложить в него сотни миллионов евро. Проблема одна - в России пока нет законодательства, которое регулировало бы деятельность подобных финансовых институтов. Как ни странно, но и ССК сейчас находится вне закона.