Президент России подписал перечень поручений к правительству, требующих ускорить работу по внедрению ипотеки. Госстрой уже полон решимости завалить ведомства и участников рынка ипотечного кредитования нормативными актами, а Госдуму – законопроектами.


В сфере ипотечного жилищного кредитования началась интенсивная работа по разработке законодательных и нормативных актов. 2 апреля Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) объявило, что снижает рекомендуемую ставку по ипотечным кредитам населению с 18% до 15% годовых рублях. Это означает, что для средней по России величины жилищного кредита в 420 000 рублей получатель кредита должен будет ежемесячно в течение 20 лет платить примерно по 3600 рублей. Кроме того, руководитель Агентства по ипотечному кредитованию Александр Семеняка объявил, что теперь принципы действия агентства немного меняются. Отныне АИЖК будет готово выкупать закладные на кредиты не только у региональных агентств, созданных под эгидой субъектов федерации, но и непосредственно у первичных кредиторов, то есть у банков. Соглашение об этом уже подписано с Всероссийским банком развития регионов, и АИЖК открыто для других аналогичных предложений.

Сегодня на конференции "Ипотечное кредитование в России" заместитель председателя Госстроя Владимир Пономарев сообщил, что на днях президент России подписал перечень поручений к правительству, требующих ускорить работу по внедрению ипотеки, организовать координацию деятельности всех ведомств в этой области и принять законы, которые увеличат доступность ипотечного кредита для населения. Госстрой ответил на это планами создания предприятия «Федеральный центр ипотечного кредитования», на который и будет возложена координация всех работ госструктур в сфере ипотеке. При центре будут созданы экспертный совет - для доработки нормативных актов, и Попечительский совет - из политиков, предпринимателей и госчиновников. Кроме того, вчера Госстрой передал в правительство пакет из примерно 80 проектов нормативных актов, принятие которых необходимо для полноценной работы ипотеки. Данные документы касаются проблем функционирования ипотечных ценных бумаг, налоговых льгот для пользующихся ипотекой физлиц, упрощения процедуры оформления ипотечных кредитов, а также формирования бюро кредитных историй.

Между тем, ведущие участники рынка ипотечных услуг никак не могут договориться об основных понятиях. До сих пор в Думе обсуждаются две концепции (и, соответственно - два законопроекта) об эмиссионных ипотечных ценных бумагах. Главный вопрос заключается в том, что делать, если эмитент ипотечных бумаг обанкротиться. Ведь покрытие ценных бумаг - то есть принадлежащая банкроту недвижимость - может уйти другим кредиторам? Председатель комиссии Госдумы по ипотеке депутат Иван Грачев сегодня еще раз заявил, что раз мы хотим всерьез и надолго внедрять ипотечные бумаги, то надо вносить изменения в законодательство о банкротстве. Однако в ФКЦБ с этим категорически не согласны. Член ФКЦБ Дмитрий Глазунов назвал такое предложение «опасным». Концепция ФКЦБ известна: выпускать ипотечные облигации должны только специализированные организации - «спецэмитенты». Спецэмитент не имеет право заниматься никакой другой деятельностью, кроме как аккумулировать закладные на недвижимость и выпускать под них облигации. Спецэмитенты даже не будут иметь право обладать штатом сотрудников. Соответственно, у него не должно образовываться долгов ни по ЖКХ, ни по налогам, ни по зарплате. Организационные расходы по обеспечению деятельности спецэмитента должна нести внешняя организация, например, учредитель. К сожалению, какой вариант выбрать, не подскажет даже мировой опыт. Как признал в беседе с корреспондентом БПИ сотрудник ФКЦБ, в разных странах были опробованы оба пути - и создание спецэмитентов, и изменения в законодательстве о банкротстве.

Такая же разноголосица царит в опросе о налоговых льготах, прежде всего, в вопросе о вычете из налогооблагаемой базы граждан средств, затраченных на выплату ипотечных кредитов. По словам Ивана Грачева, Минфин не позволит принять данное положение, хотя многие официальные лица в правительстве и президентской администрации настроены более оптимистично.

Еще одним «яблоком раздора» становится предложенный депутатом Грачевым проект закона «О защите прав граждан и их объединений, участвующих в финансировании жилищного строительства». Речь в данном случае идет о защите прав вкладчиков строительных сберегательных касс и стройорганизаций, действующих по принципу «сегодня деньги - завтра жилье». В данной сфере появились мошенники, которые строят пирамиды, наподобие «МММ», и при этом ведут агрессивные рекламные компании. Закон должен создать хоть какое-то препятствие для них. В частности депутат предлагает ввести запрет на использование собранных под будущее жилье средств на иные, кроме строительства, цели и устанавливает стандартные требования к договорам между организатором строительства и вкладчиком. Вокруг закона в Думе разгорелась борьба, но в данном случае его противником является не правительство или Минфин, а риэлторское сообщество.

Свою лепту во внедрение ипотечного кредита собирается внести и Центробанк. В России должно появиться понятие «ипотечный банк». Что это такое - пока еще никто не может сказать точно. Но, скорее всего, статус ипотечного банка будет получать обычный коммерческий банк, в активах которого ипотечные кредиты будут превышать определенную долю, например, 60%. Лоббисты идеи ипотеки требуют от ЦБ, чтобы он разработал также особые - более либеральные - нормативы деятельности строительных сберегательных касс, закон о которых также лежит в Думе. ЦБ в их отношении придумал море поправок, ограничений и наказаний за невыполнение требований, заложенных в законопроект. Контролировать деятельность ССК будет ЦБ, поэтому лоббисты и выступают за либерализацию, опасаясь, что из-за строгости законодательства кассы не смогут вздохнуть. По мнению Грачева, поскольку для ССК будет доступен не такой широкий спектр операций, как для универсальных банков, то и применяемые к ним нормативы должны быть более мягкими. Однако ЦБ пока не готов пойти на это.

Несмотря на все препятствия, АИЖК полно решимости начать работать на полную уже в этом году. Предполагалось (и на это очень рассчитывала АИЖК), что скупать выпускаемые им ценные бумаги будет, прежде всего, государственная управляющая компания, в функции которой будет входить инвестирование пенсионных накоплений тех граждан, которые откажутся выбирать какую-либо иную управляющую компанию (так называемые «накопления молчунов»). Правительству еще предстоит утвердить «инвестиционную декларацию» - разработанный Пенсионный фондом документ, определяющий принципы инвестирования для этой управляющей компании. В проекте инвестиционной декларации определенное место уделено ипотечным ценным бумагам. Но, вполне вероятно, расчеты на деньги ПФР окажутся тщетными. Вчера глава фонда Михаил Зурабов заявил об этом вполне определенно: ипотечные бумаги кажутся ему малопривлекательными из-за их низкой доходности. Но это не смутило АИЖК. По словам Семеняки, в ближайшее время деятельность Агентства будет распространена на 44 субъекта федерации. Имеющихся денежных средств достаточно, чтобы в течение нескольких лет рефинансировать кредитов на общую сумму 18 млрд рублей, что эквивалентно строительству в каждом из охваченных АИЖК регионов 14 стоквартирных домов.

Максим Григорьев. Ипотеке грозит буря нормотворчества. // Бюро правовой информации: [http://www.bpi.ru/articles/2390.html], 03.04.2003.