Как показывает мировая практика, большинство граждан в странах с развитой
экономикой уже давно апробировали и успешно пользуются ипотечным кредитованием. Сам
по себе ипотечный кредит – это не что иное, как
долгосрочная ссуда, выдаваемая под залог существующей или приобретаемой недвижимости. То
есть для того, чтобы купить новую квартиру или другой объект
недвижимости, тому же американцу, достаточно, собрав необходимые документы, просто прийти
в свой банк и получить недостающую или требуемую сумму, а
потом в течение оговоренного срока (как правило, в течение 25
лет) ее погашать по согласованной схеме. Поэтому для жителей развитых
стран жизнь в кредит - обычная процедура, и, к примеру,
тот же процесс приобретения жилья, так сказать, в долг, не
вызывает опасений ни самих граждан, ни банковских структур. Для России
ипотека - новое направление. Ведь на самом деле ипотека –
это сугубо коммерческая деятельность финансовых организаций по предоставлению займов под
залог недвижимости. До недавних пор весь механизм работы ипотеки в
нашей стране не имел твердой юридической базы, да и сегодня
на пути ипотечного кредитования встречается немало проблем. До настоящего времени
у Сбербанка, выдавшего первые ипотечные кредиты, есть проблемы по возврату
средств от заемщиков, для которых купленная “в долг” квартира является
единственным местом проживания его семьи. По этой же причине другие
коммерческие банки не спешили предоставлять населению ипотечные кредиты, а те
немногие, которые решили апробировать для себя новое направление коммерческой деятельности,
изначально стали закладывать в условия договоров об ипотечном кредитовании невыгодные
для клиентов условия. Поэтому более широкую практику на первичном рынке
жилья имели небанковские формы ипотеки, к примеру, ССК (строительно-сберегательная касса),
коммандитное товарищество (“ДСК-1 и Компания”) и некоторые другие. В то же
время большинство инвесторов продолжали работать по-старому, предоставляя рассрочку платежа на
срок строительства дома и, тем самым, ограничивая круг своих потенциальных
клиентов. Практика же работы риэлторских фирм стала показывать, что с
каждым годом уменьшается количество горожан, готовых выплатить полную стоимость квартиры
в довольно сжатые сроки, и сам процесс реализации высококачественного жилья
замедляется. Как следствие, у самих девелоперов притормаживается весь процесс прохождения
оборотных средств, что сказывается на всем процессе строительства. Наметившийся дисбаланс
привел к тому, что в последние годы самые крупные, так
сказать, продвинутые инвестиционно-строительные компании вышли на качественно новые ступени строительства
жилья. Они существенно нарастили темпы возведения домов, тем самым уменьшили
сроки строительства, стали все больше внимания уделять качеству и как
следствие, уменьшилось число рисков. На столичном рынке недвижимости появилось высоколиквидное
жилье, для расширения продаж которого требовались дополнительные средства. Финансовые структуры
не замедлили обратить свое внимание на перспективную отрасль, так как
в ней сосредоточен большой потенциал для их коммерческой деятельности. Застройщики
своими конкретными действиями стали привлекать в строительство новых участников, в
том числе структур, занимающихся кредитованием строящегося жилья. Существенный сдвиг в становлении
ипотеки в России произошел в 1998 году, когда инвестиционный фонд
США - Россия (TUSRIF) стал продвигать в нашей стране свою
ипотечную программу “ДельтаКредит”. По ее условиям, максимальная сумма кредита –
$150 тыс. на срок до 10 лет предоставлялась клиенту после
скрупулезной процедуры андеррайтинга (оценки вероятности погашения кредита, предполагающей проверку и
анализ платежеспособности потенциального заемщика в порядке, установленном кредитором) под процентную
ставку 15% годовых в валюте. На сегодняшний день по программе
“ДельтаКредит” выдано порядка 400 кредитов на сумму, превышающую $20 млн.
В настоящее время рассматриваются заявки еще примерно на $36 млн. До
недавних пор существенным минусом ипотечного кредитования, зарождающегося в Москве, было
предоставление займа только под залог построенного жилья, или квартир, приобретаемых
на вторичном рынке. Основная же проблема, которая не дает возможности
классической ипотеке развиваться на первичном рынке жилья, носит юридический характер.
Право собственности на недвижимое имущество возникает только после завершения строительства
дома и сдачи его Госкомиссии. Даже по условиям, для основания
возникновения ипотеки требуется залог недвижимого имущества, то есть готового завершенного
объекта, у которого имеется конкретный владелец (собственник). Одновременно на пути
продвижения этого весьма полезного для населения механизма кредитования приобретения жилья
существует другие препоны. Как оказалось на практике, к моменту завершения
строительства дома, стоимость жилья в нем по сравнению с теми
ценами, которые застройщики предлагают на этапе его возведения, значительно возрастает
(примерно на 20-50%). При этом, к моменту сдачи домов Госкомиссии,
в них практически не остается хороших квартир, и, в основном,
можно приобрести только неликвид или жилье в непопулярных районах. То
есть, за гораздо более высокую сумму (с учетом банковских процентов
к моменту погашения долгосрочной ссуды стоимость жилья удваивается) человек приобретал,
так сказать, не всегда первосортный и в дальнейшем неликвидный товар.
Названная причина и явилась существенным тормозом в продвижении ипотеки в
столице. Сложившееся стечение обстоятельств вынудило ведущие кредитные институты задуматься о новых
направлениях развития ипотеки в России. Так, инвестиционный фонд США –
Россия через программу “ДельтаКредит” предложил не практиковавшуюся ранее форму ипотечного
кредитования на покупку строящегося жилья. О новом проекте компании было
заявлено в конце мая текущего года. На финансирование “пилотного” этапа
“ДельтаКредит” выделила $10 млн. При этом были изменены условия выдачи
кредитов, одним из моментов стала максимальная сумма возможного ипотечного кредитования,
которая сегодня составляет $200 тыс. Еще в прошлом году “ДельтаКредит”
снизила сумму первоначального взноса с 30 до 20% на готовое
жильё, и предприняла попытку выйти на рынок строящего. В числе
первых партнеров проекта стали операторы первичного рынка недвижимости: Первая ипотечная
компания и “Жилстройиндустрия”. Суть договоренности состояла в том, что потенциальный
заемщик оплачивал половину стоимости строящейся квартиры, а оставшуюся часть погашал
за счет кредита, взятого в банке - партнере “ДельтаКредит” уже
после сдачи дома Госкомиссии и оформления жилья в собственность. По
словам главного специалиста “ДельтаКредит” Елены Тарасовой, услуга была востребована, и
поскольку большая часть сделок в Москве заключается именно на этом
сегменте рынка недвижимости, это и послужило причиной развития программы, а
именно внедрения на столичном рынке новшества - кредитования покупки квартир
в строящихся домах. Ни у кого не вызывает сомнения, что
сама программа носит очень смелый и рискованный характер, причем, для
самих кредитных структур: ведь на момент строительства у квартиры нет
собственника, при этом нет и самого предмета залога. Однако юридическую
сторону вопроса удалось решить через оформление залога прав требований на
квартиру по инвестиционному контракту. В таком случае покупатель квартиры на
этапе возведения дома должен заключить с инвестором строительства инвестиционный договор
и внести 40% от полной стоимости жилья, и для получения
ипотечного кредита заложить в предложенном банке уже оплаченные и забронированные
метры. На период строительства и государственной регистрации дома (по условиям
программы до полутора лет) банк выдает кредит под 21% годовых
в валюте, а после оформления квартиры в собственность заемщика и
ее залога, ставка составит 15%, в будущем возможно ниже. Но
если заемщик не сможет погасить кредит, а дом еще находится
в стадии строительства, то права на квартиру перейдут банку, через
который “ДельтаКредит” выдавала деньги. Финансовые риски страхуются, их поделят между
собой все участники сделки: “ДельтаКредит”, страховая компания, банк, инвестор и
заемщик. Сегодня программа уже работает, а “ДельтаКредит” подбирает новых партнеров из
числа строительных компаний, которые, прежде всего, имеют безупречную репутацию и
внушают доверие кредиторов. В сентябре текущего года в избранный круг
участников программы “ДельтаКредит” была приглашена компания ОАО “Квартал 32-33”, которая
успешно прошла аккредитацию международной компании DC Mortgage Finance Netherlands B.
V. и подтвердила надежность в партнерстве по предоставлению кредитов под
залог квартир в строящихся домах. Тем самым был открыт качественно
новый виток ее развития – кредитования приобретения элитного жилья. Теперь
элитные квартиры станут доступнее более широким слоям населения. Клиенты компании
“Квартал 32-33” по новой ипотечной линии смогут приобрести жилье как
в домах высокой категории комфортности, которые возводятся на Ленинском проспекте,
так и в жилых зданиях middle-класса, что строятся на улице
Удальцова. Причем, покупая жилье на ранних стадиях строительства, удается сэкономить
значительную денежную сумму, что существенно уменьшает стоимость квартиры в целом.
И еще одна существенная деталь: все проценты по кредиту и
часть стоимости квартиры не облагаются подоходным налогом. Евгения Лебедева
|
