Везде кредит. Автомобили - в кредит, мебель - в кредит,
бытовую технику - в кредит. (Представить такое лет пятнадцать назад...)
Квартиру
- в кредит...
Как?
А вот о том, как приобрести в кредит
квартиру и пойдет наш разговор.
Не берусь давать рекомендации всем без
исключения: Россия - большая и в разных регионах - свои
правила совершения сделок с недвижимостью. Но если Вы, с помощью
ипотечного кредита, решили купить квартиру в Москве или в Подмосковье
- то этот сайт для Вас.
Но прежде, чем продолжить,
хочу извиниться перед теми, кому изложенная здесь информация не сможет
помочь: ипотека в нашей стране только зарождается. Даже в Москве
с помощью ипотечного кредита приобретено в этом году менее 1
процента квартир, хотя в развитых странах Запада, более 90 процентов
квартир - в кредит.
И, если ипотечный кредит пока не для
Вас, посетите эти странички через некоторое время: вдруг что-то изменится.
Кредит и ипотека.Итак, немного теории. Ипотека - слово греческого происхождения,
в переводе означает - залог.
Обычно используется для обозначения кредита под
залог недвижимости. Словом, нужен кредит - заложите недвижимость. Сможете расплатиться
с банком - залог снимется, не сможете - заложенное имущество
будет продано, а из вырученных средств будет взыскана задолженность перед
банком, включая проценты за пользование кредитом.
Бутерброд без масла бывает,
а ипотека без залога?
Работники банков и риэлторы скажут Вам,
что и без залога ипотека бывает.
Как так?
Слово ипотека давно уже
вышло за рамки своего первоначального значения. Залог - это ведь
всего-лишь способ обеспечения возврата кредита. Оформление залога влечет за собой
дополнительные сложности для банка. А ведь бывают случаи, когда заемщику
требуется совсем немного денег. В подобных случаях банк может не
требовать оформления залога недвижимости, подстраховав себя каким-то другим способом (поручителями,
залогом каких-либо ценных вещей). При этом кредит называя - ипотечным.
Правда,
когда заемщик, получивший такой кредит обратится в налоговую инспекцию за
льготами по налогообложению, ему, скорее всего, льгот не предоставят: нет
залога, значит кредит - не ипотечный. А раз кредит не
ипотечный, то и льготы - не предусмотрены. Причем здесь налоговая
инспекция, и о каких льготах идет речь, об этом я
достаточно подробно расскажу ниже.Что в ипотеке хорошего?Ипотека дает возможность жить
в своей квартире заплатив за нее лишь часть стоимости. Хорошо?
Конечно!
Правда,
предвижу возражения, что зато надо ежемесячно расплачиваться с банком и
в итоге за квартиру придется выложить больше, чем если покупать
квартиру без помощи кредита.
С этим - тоже нельзя не согласиться.
Но!
Проценты по кредиту вполне сопоставимы с месячной арендной платой за
аналогичную квартиру, с той лишь разницей, что арендуемая квартира -
своей не будет.
Налоговый вычет.Но есть и еще один приятный
момент. Это - налоговый вычет.
Сначала процитирую кусочек Налогового кодекса, а
затем прокомментирую. Хорошо? Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
1. При
определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 2 статьи
210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных
налоговых вычетов:
1) Этот подпункт я не цитирую, к ипотеке
он прямого отношения не имеет. Он интересен продавцам недвижимости... 2)
в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на
территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически
произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов
по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и
фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории
Российской Федерации жилого дома или квартиры.
Общий размер имущественного налогового вычета,
предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 600 000 рублей без
учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным
налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на
новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома
или квартиры. Дальше я опять пропускаю, это опять ипотеки не
касается... А вот это - важно: Если в налоговом периоде
имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток
может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его
использования. 2. Имущественные налоговые вычеты предоставляются на основании письменного заявления
налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по
окончании налогового периода. Теперь комментирую:
Налоговая база - это все доходы
заемщика, с которых берется налог. Подоходный налог - 13% от
этой суммы.
Чтобы все стало понятно, приведу небольшой пример.
Понятно, что
заработки в рублях, однако речь я буду вести о валютном
кредите и, чтобы не запутаться в больших числах, сразу же
все буду считать в валюте.
Итак, пример:
Заемщик зарабатывает сумму, ЭКВИВАЛЕНТНУЮ 1150
Долларам США. Это - налоговая база.
После налогообложения он получает 1000
Долларов, а 150 Долларов - налог.
При доходе в 1000
Долларов (после налогообложения), заемщик может получить кредит в Сбербанке равный
49180 Долларам. При этом, за первый месяц он заплатит 718
Долларов США. В результате, долг заемщика перед банком уменьшится на
273 Доллара, а 445 Долларов - составят проценты.
Так вот, из
налоговой базы 1150 Долларов вычитаем проценты 445 Долларов.
Получаем: 1150-445=705 (С
этой суммы будет взят подоходный налог)
Таким образом, заемщик заплатит 705x13%=92
Доллара подоходного налога, вместо 150. То есть, государство вернет заемщику
150-92=58 Долларов за месяц.
Другими словами, государство возвращает 13% от процентов
по ипотечным кредитам. Как получить деньги - ТЕОРЕТИЧЕСКИ знаю: так как
написано в кодексе, а именно: по окончании налогового периода пойти
в налоговые органы, подать декларацию, необходимые документы и...
А вот ПРАКТИЧЕСКИ,
в каком виде будут получены деньги и в какие сроки
- извините, сказать не могу: уточните у налоговых инспекторов. В
то же время бывают случаи, когда банк дает деньги для
приобретения недвижимости, обеспечивая возврат денег тем, что недвижимость оформляется на
банк (как на юридическое лицо, либо на кого-то из сотрудников
или учредителей банка) но такой кредит ипотечным не называется.
В чем
разница?
Ипотекой (ипотечным кредитом) принято называть кредит под залог нежвижимости,
земли и т.п.
При ипотеке недвижимость сразу оформляется в собственность
заемщика, то есть того, кто берет кредит в банке. (А
не тогда, когда заемщик расплатится с банком.)
Банк не может
по своему произволу изъять у заемщика эту недвижимость. Заемщик может
лишиться своей заложенной недвижимости лишь по решению суда, и то
лишь в том случае, если нарушает кредитный договор. А что
такое "Ипотека"?Ну вот, последние странички сайта, а опять возвращаемся к
этому вопросу.
Вся беда в том, что ни в Гражданском кодексе,
ни в Законе об ипотеке не сказано, что считать ипотечным
кредитом, а что - нет.
Поэтому, подход у налоговых органов достаточно
простой: "Ипотека" - это "залог", нет залога - нет ипотеки,
нет и льгот предусмотренных статьей 220 Налогового кодекса.
То есть, если
банк предоставляя кредит "поверил заемщику на слово", что тот кредит
вернет, и не потребовал оформления залога недвижимости, то на налоговый
вычет "в сумме, направленной на погашение процентов..." расчитывать не приходится.
Вот
и получается, что льгота заемщику не за то, что приобрел
недвижимость, а за то, что у банка есть "рычаг воздействия".Абсурд?
Согласен!
Одно
радует: абсурдные законы рано или поздно исправляются.
Скорее бы...При покупке квартиры
с помощью ипотечного кредита постоянно нас ожидают подвохи. Получается, что
для того, чтобы совершать ипотечные сделки нужно знать особенности всех
банков: как тот или иной банк выдает деньги;
какие квартиры
рассматриваются тем или иным банком, а какие нет;
особенности квартир
и документов на квартиры, при которых банк может отказать в
выдаче кредита;
с какими страховщиками, оценщиками, нотариусами работает конкретный банк.
Как быть?Найти себе помощника. С этого и начнем!Я уже говорил, что
риэлтор - тот специалист, который не только облегчит Вам выбор
квартиры, и подготовку сделки, но и до минимума сведет все
Ваши риски.
К риэлтору лучше обратиться до похода в банк.
Во-первых, потому,
что риэлтор, если он постоянно работает с ипотечными клиентами, то
поможет Вам выбрать такой банк, где условия для Вас будут
наилучшими.
Во-вторых, если Вы пришли к риэлтору с решением кредитного коммитета
о выдаче Вам кредита, риэлтор может отказаться брать на себя
Ваши убытки, если найденная для Вас квартира не устроит банк.
(Ведь Вы сами выбирали банк).
Если же банк рекомендован риэлтором и
этот банк отказался кредитовать квартиру, подобранную тем же риэлтором, то
и убытки (например, не возвращенный задаток) - риэлтора.
Процент -
это много или мало?Что такое один процент от стоимости квартиры?
Не так уж и много!
А если процент нужно выплачивать ежегодно,
в течение всего срока выплаты кредита, то набегает крупненькая сумма.
Это
я к тому, что риэлтор может окупить свои услуги просто
приведя Вас в тот банк, где и условия выдачи кредита
хорошие и проценты меньше, чем в других банках.
Куда пойти,
куда податься?Чем крупнее риэлторская фирма, тем больший комплекс услуг она
может предложить. С другой стороны услуги крупной риэлторской фирмы стоят
дороже, чем небольшой. В случае с ипотекой может так получиться,
что погонитесь за дешевизной, да нарветесь на "специалиста", который с
ипотекой дел не имел. Толку от такого специалиста мало. Правда
и в крупной фирме можно попасть на такого специалиста.
Как быть?
В
крупных фирмах есть отделы ипотеки, где работают сотрудники, которые знают
как делать ипотечные сделки. Если обращаетесь в крупную фирму -
сначала обратитесь в соответствующий отдел, а уж затем излагайте свою
проблему.
В небольшую фирму стоит обращаться, если точно знаете, что сотрудники
этой фирмы знают как работать с ипотекой. Дмитрий Овсянников napishi@ipotek.ru
|
